عدم اليقين يدعم استمرار الهدوء فى أسواق العقارات بالقاهرة على المدى القصير حتى نهاية العام الجاري
الأسعار قد تتجه للارتفاع قريباً لعدم ارتباطها بالطلب فقط وتأثرها الشديد بصعود أسعار مواد البناء
تلقينا طلبات من بنوك استثمار محلية للتعاون فى تأسيس وإدارة صناديق عقارية
49 ألف متر دخلت سوق التجزئة الربع الأول من العام رفعت المعروض %5 إلى مليون متر
104 آلاف متر يتيحها «ميجا دانتى مول» أكبر مشروع تجارى منتظر العام الجارى
طفرة فى إيجارات الشقق بزيادة %26 بالقاهرة الجديدة و%38 فى 6 أكتوبر
%1 تراجعا فى المعروض من المساحات الإدارية بعد تأجير السفارة الكندية 2400 متر بـ«نايل سيتي»
أسعار الفيلات ترتفع إلى 1732 دولاراً للمتر فى القاهرة الجديدة و%7 تراجعا فى إيجار الفيلات بـأكتوبر
قال أيمن سامي، رئيس مكتب شركة JLL الأمريكية للاستشارات العقارية فى مصر، إن استمرار زيادة المعروض بالسوق العقارى خاصة فى المساحات التجارية والادارية مقارنة بالطلب المتراجع، جعل العملاء هم أصحاب اليد العليا فى السوق على حساب المطورين والملاك، مما دفع عدداً من الملاك لمنح خصومات للعملاء، سواء فى صورة خصومات سعرية أو بإطالة فترة السماح الخاصة بالتشطيب.
أضاف سامى،فى حوار لـ”البورصة” أن المنافسة الشديدة التى يشهدها السوق، خاصة فى المجال التجاري، تتطلب من المطورين إضافة مميزات جديدة لمشروعاتهم، فبدأ السوق يتحرك نحو المبانى الخضراء، الصديقة للبيئة، وكذلك مراكز البيانات وتأمين التيار الكهربائي، فى ظل أزمة الطاقة التى تعيشها البلاد التى من المرجح أن تستمر لفترة، مما يدفع المستأجرين لسداد قيم ايجارية أعلى لقاء هذه المميزات بالمبنى.
ونصح سامى العملاء بعدم العجلة فى اتخاذ القرار، خاصة أن هناك مجالاً للمفاوضات، إلا أنه حذرهم فى الوقت نفسه من عدم اغتنام الفرصة نظراً لأن الأسعار قد ترتفع قريبا، نظراً لعدم ارتباطها بالطلب فقط وإنما بالتكلفة أيضا، والتى بدأت فى الزيادة مؤخرا مع صعود أسعار مواد البناء والرواتب وزيادة انفاق المطورين لبناء مبانى مميزة.
وفقا لتقرير حديث أصدرته JLL عن أداء سوق العقارات المصرى فى الربع الأول، فقد شهد السوق خلال الأشهر الثلاثة الأولى من العام الانتهاء من 49 ألف متر مربع من مساحات التجزئة فى جميع انحاء القاهرة،ما ادى إلى زيادة اجمالى المخزون إلى حوالى مليون متر مربع، بارتفاع %5 مقارنة بالربع السابق.
كانت الافتتاحات الكبرى فى الربع الاول من نصيب شركة “سوديك ” فى 6 اكتوبر، وشغلت المساحات بها بنوك ومنافذ للمواد الغذائية والمشروبات مع عدم افتتاح محلات للموضة حتى الآن، وهو نفس الأمر بالنسبة لمول “ذا ديستريكت” التابع لـ”وادى دجلة” بالقاهرة الجديدة الذى تم افتتاح المرحلة الاولى منه بعدد من المطاعم والمقاهى العالمية.
شهد الربع الأول أيضا إعادة فتح “اركاديا مول”فى وسط القاهرة وافتتاح جزئى لـ “فاميلى مول” على أن يفتتح بشكل رسمى خلال الربع الحالي.
أضاف التقرير أن هناك عددا من المشروعات التى تأخرت عن الافتتاح تشمل “بورتو كايرو مول” والذى تأخر افتتاحه حتى 25 من ابريل، أما أكبر مشروع من المقرر الانتهاء منه العام الجارى فهو “ميجا مدينتى مول” الذى يضم 104 آلاف متر مربع، وايضا ” ميراج مول” فى القاهرة الجديدة الذى يتيح 40 الف متر مربع والمقرر الانتهاء منه بنهاية هذا العام.
جاء الطلب على المساحات التجارية على مدار الربع الاول من قطاع المواد الغذائية والمشروبات، حيث تم تأجير 3 آلاف متر مربع فى منطقة الطعام بالطابق العلوى من توسعات سيتى ستارز مول.
ولاحظت JLL تقدما فى أداء الايجارات فى “كايرو فيستيفال سيتى” فى الربع الأول بحوالى 137 محلا جديدا بمساحات مستهدفة تزيد على 81 ألف متر.
واستقرت الايجارات فى مولات التجزئة لتتراوح بين 720 دولاراً إلى 1320 دولاراً للمتر المربع سنويا.
رغم الكمية الكبيرة من المعروض الجديد، رجحت JLL ان يرتفع متوسط الايجارات فى المولات الرئيسية بسبب افتتاح فروع جديدة وظهور علامات تجارية جديدة فى السوق بالاضافة إلى سعى تجار التجزئة للعمل بالمناطق التى توفر الأمن وأماكن انتظار للسيارات.
على جانب العقارات الادارية، قال أيمن سامى إن هناك معروضا زائدا فى المساحات المتاحة للايجار والبيع، إلا أن هناك عوامل كثيرة تؤثر على الأسعار والايجارات، ورجح أن تتجه الأسعار للارتفاع فى ضوء وصولها إلى مستويات منخفضة جدا.
وتوقع أن يؤدى الاستقرار فى الشارع وزيادة الطلب إلى صعود الأسعار، وحتى لو تم تلبية الطلب الذى رصدته الشركة ويبلغ نحو 115 ألف متر سيبقى هناك معروض كبير ومخزون من المساحات، وهناك مبان إدارية كثيرة أمامها 6 إلى 9 أشهر حتى انتهائها ودخولها السوق، كما ان عدداً من الشركات تؤجل انهاء مشروعاتها حتى تتبين الرؤية السياسية ويتحقق الاستقرار فى البلاد.
ولاحظ سامى تحسنا نسبيا فى الوضع الأمني، وتركيز أكبر على الأعمال، وأصبح هناك أمل فى المستقبل، وبدأت الثقة تعود لبعض القطاعات، وهو ما ينعكس ايجابيا على الطلب على المبانى الادارية.
ولم يشهد الربع الأول من العام دخول مساحات جديدة لسوق العقارات الادارية، رغم أنه كان من المخطط دخول نحو 177 ألف متر منذ الربع الأخير من العام الماضي، ليبقى المخزون عند 819 ألف متر
أما المساحة المنتظر دخولها السوق فتتضمن 60 ألف متر فى مشروع “ذال بوليجون” التابع لـ”سوديك” بـ6 أكتوبر و30 ألف متر تابعة لشركة “بروة” القطرية بالقاهرة الجديدة و20 ألف متر فى المرحلة الثالثة من المبانى الادارية التابعة لشركة “الفطيم” فى مشروع كايرو فيستفال سيتى بالقارهة الجديدة.
ورغم انخفاض المساحات الشاغرة نقطة واحدة مئوية فى الربع الأول من العام لتصل إلى %21 مقارنة بالربع الأخير من 2013، إلا أنه يعد انخفاضا هامشيا، ويرجع إلى تأجير السفارة الكندية حوالى 2400 متر مربع باجمالى 1.5 طوابق فى أبراج النايل سيتى على كورنيش النيل.
ومع زيادة الاستقرار، فإن بعض الشركات متعددة الجنسيات اختارت الانتقال إلى القاهرة الجديدة و6 أكتوبر بسبب الازدحام فى القاهرة الكبرى.
وقال التقرير أن “شركة جونز لانج لاسال” على دراية بأكثر من 115 ألف متر مربع من الطلب لمساحات مكتبية جديدة، وتأتى غالبية هذا الطلب من شركات النفط والغاز والأدوية والبناء وتكنولوجيا المعلومات.
و توقعت الشركة ان يؤدى الطلب الحالى إلى استيعاب المساحات المكتبية مستوى”A” بالقاهرة الجديدة.
ولم يشهد الربع الأول من العام تغييرا يذكر على القيم الايجارية للمساحات الادارية، ورغم أن العديد من الشركات تجنبت وسط المدينة، فإن أبراج “نايل سيتى” حافظت على تصدر الأسعار، مع طرح إيجارات بحوالى 35 دولاراً للمتر المربع شهريا.
وظلت الإيجارات فى القاهرة الجديدة دون تغيير عند 25 دولاراً للمتر المربع للمستوى A و18 دولاراً للمتر المربع فى المستوى B، وبلغت الإيجارات فى 6 أكتوبر والشيخ زايد 18 دولاراً للمتر فى مستوى A، ومع دخول حجم كبير من المعروض للسوق على مدى العامين المقبلين، فإن الإيجارات ستظل مستقرة، كما سيؤدى زيادة العرض من المساحات المكتبية مستوى A إلى ابتعاد الشركات عن مستوى B نسبيا.
على الجانب السكني، شهد الربع الأول من 2014 الانتهاء من حوالى 1200 وحدة فى الربع الأول، فى المشروعات التى تراقبها JLL شرق وغرب القاهرة، ما أدى إلى زيادة المعروض إلى نحو 86 الف وحدة.
أوضح أيمن سامى أنه رغم الوضع السياسى الذى يمكن وصفه بأنه مرتبك، إلا أن الأفراد توجهوا لشراء العقارات بكثافة، وهو ما يمكن ملاحظته من مبيعات الشركات الكبرى المدرجة فى البورصة وانتهاء الشركات غير المقيدة من بيع المراحل التى تطرحها فى مشروعاتها سريعا، ما أرجعه إلى الخوف من مستقبل العملة وزيادة معدلات التضخم، مما يدفع الأفراد لشراء العقار لربط السعر والسداد بالتقسيط.
أظهر التقرير أن القاهرة الجديدة شهدت تسليم 550 وحدة، من بينها 196 فيلا فى مشروع بالم هيلز فى القطامية، و134 شقة و56 فيلا فى ” مينا ريزيدنس”، و80 شقة فى المرحلة الثانية من “بارك فيو”، و50 شقة فى الرحاب 2 و30 فيلا فى المرحلة 3 من مدينتى.
أما 6 أكتوبر فشهدت تسليم 700 وحدة، توزعت بين 200 من شقة و60 فيلا فى “زايد ديونز” و188 فيلا فى “الاشجار هايتس”، و85 فيلا فى الاجريا، التابع لـ”سوديك”، و85 فيلا أيضا فى مشروع “ايفرجرين”، و50 وحدة فى “جرين ريزيدنس” و20 وحدة فى “ريم ريزيدنس”.
وتأخر عدد من المشروعات عن مواعيدها، منها “اشجار سيتي” والتى أجلت تسليم 4200 شقة من نهاية الربع الاول من 2013 إلى نوفمبر القادم، كما أجلت ” نيو جيزة” تسليم 90 فيلا فى الحى الأول، كما يعمل المشروع أيضا على تسليم نحو 220 شقة ينتظر الانتهاء منها بنهاية العام.
وشهد الربع الأول من العام اطلاق مشروعات سكنية جديدة من بينها “مشروع ليلى” فى القاهرة الجديدة الذى يضم 420 شقة وبدأ تنفيذها بالفعل ليتم التسليم نهاية عام 2016.
كان الربع الأخير من عام 2013 قد شهد تسليم 3200 وحدة دفعة واحدة، بواقع 1700 وحدة فى 6 أكتوبر و1500 فى القاهرة الجديدة.
واستقر متوسط أسعار الشقق فى القاهرة الجديدة عند 1125 دولاراً للمتر المربع، ولكن ارتفع متوسط سعر الفيلا هامشيا إلى 1732 دولاراً للمتر المربع، مقارنة بـ 1659 دولاراً فى الربع الأخير من 2013.
و فى مدينة 6 أكتوبر، فإن الاسعار ظلت ثابتة فى جميع القطاعات عند 897 دولاراً للمتر المربع للشقق و1111 دولاراً لمتر الفيلات، سعيا من المطورين لجذب العملاء.
وبحسب JLL تراجع متوسط القيم الايجارية للفيلات فى كل من 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة، فمع زيادة حالة عدم اليقين بشأن المستقبل على المدى الطويل فإن الكثير من المغتربين توجهوا للشقق بدلا من نقل أسرهم إلى القاهرة، مما اضطر الملاك إلى خفض الإيجارات للتغلب على ضعف الطلب فى ظل المنافسة الشديدة.
جاء الانخفاض الاكبر فى إيجارات الفيلات بـ 6 أكتوبر، حيث انخفضت بنسبة %7 عن الربع الاخير من 2013 إلى متوسط 2900 دولار شهريا.
فى المقابل، قفز متوسط ايجارات الشقق بشكل ملحوظ فى 6 اكتوبر بحوالى %38 لتصل إلى 868 دولاراً شهريا، كما صعد %26 فى القاهرة الجديدة لتصل إلى 1162 دولار شهريا ما يعكس ارتفاع الطلب على الشقق لفترات التأجير القصيرة عن الفيلات.
واعتبر رئيس مكتب JLL فى القاهرة أن عدم زيادة النمو فى الناتج المحلى الاجمالى على 2 إلى %2.5 لن يؤدى إلى تحسن يذكر فى سوق العقارات، ولكنه لاحظ توجها قويا من جانب الحكومة على النهوض بقطاع الانشاءات، مشيراً إلى المليون وحدة التى أعلنت القوات المسلحة اقامتها بالتعاون مع شركة أرابتك ومبادرة البنك المركزى باتاحة 10 مليارات جنيه للبنوك لاستخدامها فى التمويل العقارى بأسعار فائدة مميزة لمحدودى ومتوسطى الدخل، فضلا عن زيادة ملحوظة فى الانفاق الحكومى على المرافق وتحسين الحالة المرورية.
توقع أيمن سامى أن تؤدى حزمة التعديلات والقوانين الجديدة الخاصة بالقطاع العقارى إلى جذب رؤوس أموال جديدة للسوق، وستجذب مستثمرين لضخ سيولة فى شريحة اسكان محدودى ومتوسطى الدخل، بعد الخطوات التى اتخذها البنك المركزى لتفعيل الطلب فى هذه الشريحة، كما ستمكن هذه الخطوة الشركات من استعادة أموالها سريعا وبالتالى سرعة دوران رؤوس الأموال وزيادة حجم الأعمال.
وكشف رئيس مكتب JLL فى مصر عن تلقى عدد من الطلبات من بنوك الاستثمار العاملة فى السوق، للعمل معها فى تأسيس صناديق الاستثمار العقارية، وتوقع أن تعمل مع أكثر من مؤسسة، على أن يكون دور JLL هو توفير مبان للاستثمار فيها، وان تكون مستأجرة حتى تحقق عوائد دورية، كما يمكنها إدارة مبان.
كانت هيئة الرقابة المالية قد قامت بتعديل لائحة صناديق الاستثمار واتاحة تأسيس صناديق عقارية كما حددت مجالات استثمار أموال الصناديق، وإشترطت توجيه %70 منها إلى المشروعات التى تدر عوائد دورية، لتأمين وجود سيولة بصفة مستمرة.
أضاف أن الحكومة لابد أن تبث الثقة لدى المستثمرين، مع ضرورة انهاء مشكلة عدم توصيل المرافق لمساحات كبيرة من الأراضى التى تسلمتها الشركات بدون ترفيق، إلا أن هذا الأمر يحتاج وقتا وخطة وجدول بتسليم المرافق للأراضي.
كما يتعين على الحكومة أيضا أن تؤكد التزامها بتعاقداتها مع المستثمرين، فالثقة تراجعت جدا ورغم ذلك هناك طلب على شراء العقارات المصرية من جانب مستثمرين عرب وأجانب إلا أن تفعيلها ينتظر استقرار الأوضاع، مما يتطلب تبسيط الاجراءات واحترام العقود
وأرجع سامى الطلب الكبير على الاستثمار فى القطاع العقارى المصرى إلى ارتفاع العائد عليه، فالعائد على الدولار المستثمر فى القطاع العقارى بمصر تراوح بين 8 و%10 عام 2010 وهى أرقام لا تتحقق فى الأسواق الخارجية.
ورغم ارتباط زيادة العائد بارتفاع المخاطر، أوضح سامى أن الفجوة بين توقعات المشترين والبائعين أثرت سلبا على سوق الصفقات خلال الفترة الماضية، فالمشترون كانوا يسعون للشراء بأبخس الأسعار وسط تمسك من جانب الملاك بطلب قيم مرتفعة على الأصول، ما أدى لركود سوق الصفقات وعدم حدوث حركة كبيرة به، خاصة فى ظل عدم وضوح الرؤية.
وتابع أن انخفاض نسبة الدين على العقارات المصرية، وتمويل غالبيتها ذاتيا ساعد الملاك على التمسك بالأسعار التى يطلبونها، لأن لديهم استعداد للانتظار حتى تتحسن الأسعار، بعكس الأسواق الخارجية التى ترتفع فيها نسبة الديون وتؤدى لهرولة الملاك للبيع فى حالة حدوث مشكلات فى السوق وتراجع الأسعار.
ورجح أن يواصل الهدوء السيطرة على أسواق العقارات بالقاهرة على المدى القصير، بسبب حالة عدم اليقين، قبل حلول فترة امكانات الانتعاش التدريجى فى أواخر عام 2014 أو العام المقبل.