مصادر: الوزارة اتفقت مع المطورين على عدم تأسيس شركات للمشروعات
“المجتمعات العمرانية” تحصل على حصة من الإيرادات مقابل قيمة الأرض
عقود بين الوزارة والتحالفات الفائزة تضمن نسبة المساهمة والعائد
لماذا كانت حصة الحكومة 24% من شركة تطوير العاصمة الإدارية الجديدة
قررت وزارة الإسكان عدم تأسيس شركات مساهمة مع المستثمرين لتطوير مشروعات عبر مشاركة القطاع الخاص، ووقعت بشأنها مذكرات تفاهم أثناء مؤتمر دعم وتنمية الاقتصاد المصرى بشرم الشيخ الشهر الماضى.
وتحدثت «البورصة» إلى 3 مصادر على صلة بمشروعات الشراكة بين «الإسكان» والمطورين العقاريين، حضرت جلسات عرض المشروعات والاتفاق على آليات المساهمة وطريقة الحصول على العائد وكيفية المشاركة فى المشروعات، وهل سيتم تأسيس شركات مشتركة بين الحكومة ممثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية ومستثمرى القطاع الخاص؟ أم سيقتصر الأمر على اقتسام إيرادات المشروع؟
وقال مصدر حكومى إن وزارة الإسكان وجهت دعوة لمطورين عقاريين فى شهر أكتوبر الماضى لإعداد عروض لمشاركتها فى تطوير مشروعات عقارية متعددة الاستخدامات.
وتضمنت النقاشات التى عقدت بوزارة الإسكان ردوداً على استفسارات المستثمرين، وكان من بينها آلية الشراكة وحسم النقاش بأن تتم المزايدة فى العروض على النسبة التى ستحصل عليها وزارة الإسكان من إيرادات المشروع مقابل قيمة الأرض.
وذكرت مصادر حضرت الاجتماع، لـ”البورصة”، أن موضوع تأسيس شركات مشتركة تم استبعاده من خيارات المشاركة نظراً لخضوع أى كيان تصل نسبة المال العام فيه 25% فأكثر لرقابة الجهاز المركزى للمحاسبات. وعرضت بعض الشركات أن تصل مساهمة وزارة الإسكان فى المشروعات نسب تتجاوز 40% من إيرادات المشروع فى بعض الحالات، وهى نسب قدرتها الشركات لقيمة أرض المشروع.
أضافت أن الوزارة ستوقع عقوداً مشتركة مع التحالفات الفائزة بتطوير المشروعات تتضمن نسبة مساهمة هيئة المجتمعات العمرانية- مالكة الأرض- فى المشروع والعائد الذى تحصل عليه مقابل مساهمتها. وأوضح مصدر حكومى أن العقد المشترك يسهل تطبيقه فى المشروعات العقارية التى تتضمن أجزاء سكنية وفندقية وتجارية وإدارية لارتباط العائد ببيع الوحدات.
ونشرت «البورصة» فى مارس الماضى أن وزارة الإسكان تقدمت بطلب إلى مجلس الوزراء لتعديل القانون والموافقة عليه قبل إصداره بقرار من رئيس الجمهورية، كما طلبت الوزارة نقل تبعية مساحات من الأراضى على حدود المدن الجديدة إلى هيئة المجتمعات العمرانية. وطلبت الوزارة إضافة مادة تنص على أنه «يجوز للهيئة فى سبيل زيادة مواردها وتحقيق عائد مستمر طرح فرص استثمار للأراضى الخاضعة لولايتها أيًا كان نوع النشاط من خلال المشاركة بقيمة الأرض وفقًا للضوابط التى يضعها مجلس إدارة الهيئة ويصدر بها قرار من الوزير المختص».
وأشار إلى أن صيغة التعاقد تتضمن طريقة فتح حساب باسم الهيئة لتحصل عوائد مشاركتها فى المشروع من خلاله وهو ما سيخضع لرقابة الجهاز المركزى للمحاسبات دون رقابة كاملة على المشروع.
وذكر المصدر أن «الإسكان» سبق أن تجنبت أزمة رقابة المركزى للمحاسبات عند طرح مشروع تطوير الحى التاسع بمدينة 6 أكتوبر منذ عامين، وحددت نسبة مشاركتها بأقل من 24% تعادل قيمة الأرض، مبررًا ذلك بتخوف المستثمرين من التعامل مع الجهات الحكومية بسبب الرقابة المكثفة والمعوقات الإدارية على التعاملات الحكومية. وقال المصدر إن «الإسكان» تدرس تأسيس شركة مشروع فى الاستثمارات التى تقل مساهمتها فيها عن 25%، خاصة أن بعضها يصعب جمع إيراداتها مثل مشروع «سفارى بارك» لأنها عوائد مستدامة ولا ترتبط بتسويق الوحدات.
وأوضح المصدر أن “الإسكان” حددت مساهمتها فى مشروع العاصمة الإدارية الجديدة بنسبة 24% لتحفيز الشريك الإماراتى على ضخ استثمارات فى المشروع، كما أن هذه النسبة لن تخضع مساهمة الحكومة لرقابة المركزى للمحاسبات.
وفى تصريحات سابقة لـ«البورصة» قال الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان، إن مشروع العاصمة الإدارية الجديدة سيتم بالشراكة بين الحكومة المصرية وشركة «كابيتال سيتى» الإمارات، وستبلغ حصة الحكومة العينية 24% من قيمة المشروع تعادل قيمة الأرض التى تمتد على مساحة 70 ألف فدان باستثمارات 75 مليار دولار منها 45 مليار دولار للمرحلة الأولى.
وقال مصدر بأحد التحالفات التى وقعت مذكرات تفاهم مع «الإسكان» خلال القمة الاقتصادية لـ«البورصة» إن وزارة الإسكان دعت المطورين لتقديم عروض لعدد من المشروعات نهاية العام الماضى أثناء الإعداد للمؤتمر ولم يتضمن الاتفاق تأسيس شركات مشروعات. أضاف أن التحالف الذى تقوده شركته اتفق مع «الإسكان» على توقيع عقود تتضمن قيمة أرض المشروع وحصة الوزارة من الإيرادات وتعيين مراقب مالى من وزارة الإسكان ممثلًا لهيئة المجتمعات العمرانية لحساب نسبتها من إيرادات المشروع.
وقال مصدر آخر بتحالف قدم عرضًا لـ«الإسكان» ويجرى البت فيه حاليًا، إنه عندما عرض على الوزارة تأسيس شركة مشروع كان رد مسئولى الوزارة «لن نؤسس شركات لمشروعات». اضاف أن تقديرات شركته لحصة الوزارة من المشروع تقل عن 25%، وأن الشركات التى تتجاوز حصة الوزارة فى مشروعاتها تلك النسبة تتخوف من رقابة “المركزى للمحاسبات” بسبب تحكمه فى المصروفات والإيرادات بشكل يخالف آلية عمل شركات القطاع الخاص– على حد تعبيره.
وكانت وزارة الإسكان قد وقعت 6 مذكرات تفاهم خلال القمة الاقتصادية لمشروع جنوب مارينا باستثمارات 26 مليار جنيه، ومشروع واحة أكتوبر باستثمارات 150 مليار جنيه، ومشروعين فى أكتوبر على مساحة 1027 فداناً باستثمارات 6.5 مليار دولار، ومشروعين فى القاهرة الجديدة على مساحة 1000 فدان باستثمارات 7 مليارات دولار.
وتقدمت 6 شركات بـ8 عروض للشراكة مع وزارة الإسكان فى 3 مشروعات طرحتها الأخيرة ضمن القمة الاقتصادية هى مشروع «زايد كريستال سبارك» على مساحة 190 فدانًا، ومشروع آخر فى «زايد» على مساحة 410 أفدنة، ومشروع “سفارى بارك” على مساحة 1000 فدان.
ويتمثل دور هيئة المجتمعات العمرانية ضمن مشروعات الشراكة فى إتاحة أرض المشروع محل المشاركة خالية من الموانع الفنية والقانونية واستخراج التراخيص والتصاريح والقرار الوزارى وتوصيل المرافق الأساسية المطلوبة إلى الحد الخارجى لقطعة الأرض. على أن يلتزم المستثمر بتطوير وتسويق وبيع وتمويل المشروع وتحمل التزاماته تجاه العملاء دون أدنى مسئولية على الهيئة فى ذلك كله، وللمستثمر الحق فى إضافة أنشطة أو مكونات أخرى يرى أنها تحقق عائدًا اقتصاديًا أفضل للمشروع واستغلالاً أمثل لمساحة الأرض.
واشترطت «الإسكان» أن يتضمن العرض المالى من المستثمر بياناً بالجدارة الائتمانية والمالية اللازمة لتنفيذ المشروع مع إرفاق القوائم المالية المعتمدة لمقدم العرض للسنوات الأربع الأخيرة مع دراسة جدوى مالية للمشروع بجميع عناصره ومكوناته والتدفقات النقدية.
