شرط الدخل الثابت لا يتوافر إلا لـ30% من القوى العاملة المنتظمة فى مصر
أسعار الشقق ترتفع بنسبة 14% سنوياً منذ عام 2005 ونمو الدخل لا يتجاوز 1%
الوحدات غير الآدمية لها قيمة وتباع بأسعار مرتفعة والفقراء لجأوا إلى السكن فى المقابر
“إسكان الدولة” لا يستهدف محدودى الدخل والمنتج منه يمثل “نقطة فى بحر”
الحل السياسى يتمثل فى ممارسة حكومية لضبط السوق ووقف انفلات الأسعار ومزايدات المستثمرين
ضرورة توفير سوق عقارى مستدام وعادل وتحديد الزيادة السنوية بـ 5% لمحدودى الدخل
زيادة أسعار الأراضى لا تقتصر على الإسكان الفاخر والارتفاع يشمل مدخلات الإنتاج
الحل الحكومى يقتصر على برامج لبيع الإسكان الجاهز دون استفادة للفقراء
الدولة ملزمة ببرنامج لترميم الوحدات أو إعادة بنائها عن طريق قروض ومنح
حل أزمة السكن يستلزم خطة لتلبية الطلب من خلال نظام تمويل عقارى يخدم محدودى الدخل
أزمة الإيجار القديم تحتاج إدارة حكومية على أعلى مستوى من الشفافية
يمكن تعديل القانون على مراحل والبدء بالوحدات التجارية والإدارية التى تستأجرها الدولة
يجب تأجيل “العاصمة الإدارية” دون الخوف من إحراج الحكومة لأنه “مش وقته”
تحول الحصول على وحدة سكنية فى مصر إلى “حلم” يتجاوز فانتازيا فيلم “كراكون فى الشارع” بعد أن تحولت القاهرة إلى مدينة تحاصرها “عشوائيات”، بدأت بمبادرة فردية على أطراف العاصمة لتحولها الدولة إلى واقع بتجاوزها عن مخالفات البناء المتزايدة وفشل السياسة العمرانية على مدار سنوات.
وتتلخص أزمة الإسكان بـ”مصر” فى النمو المتزايد لأسعار السكن ونقص المعروض من الوحدات المخصصة لمحدودى الدخل مقابل نمو متباطئ لمعدلات الدخل بنسب أقل بكثير من الزيادة فى الأسعار.
وعلى مدار عقود مضت تحاول الدولة ممثلة فى وزارة الإسكان حل الأزمة من خلال تدشين مشروعات وبناء مدن جديدة تابعة لهيئة المجتمعات العمرانية، ذراعها الاستثمارية، لكن فى المقابل الأزمة تتزايد والعجز فى الوحدات منخفضة التكلفة ينمو مقابل معروض من الإسكان الفاخر يتداول فى السوق بغرض الاستثمار الفائض عن الحاجة إلى السكن.
المهندس يحيى شوكت الباحث العمرانى والشريك المؤسس فى شركة “عشرة طوبة للدراسات والتطبيقات العمرانية” يرصد فى حوار لـ”البورصة” أسباب أزمة السكن فى مصر ومدى صلاحية السياسات الحكومية فى التعامل مع الواقع الذى يفرضه النمو السكانى والحاجة المتزايدة إلى المأوى.
قال شوكت، إن النمو المنفلت فى أسعار السكن لا يقارن بزيادة دخل الفرد فى مصر ومنذ 2005 ترتفع أسعار الوحدات السكنية بنسبة 14% سنوياً فى المقابل ينمو متوسط دخل الفرد بنسبة 1% فقط وفقاً لبيانات الجهاز المركزى
للتعبئة العامة والإحصاء.
أضاف أن نسبة الفقراء فى مصر تزداد لتمثل 26% من عدد السكان وفى ظل انخفاض الدخل وأزمة السكن يلجأون إلى مأوى غير ملائم فى مساكن عشوائية تفتقر إلى خدمات مياه الشرب والصرف الصحى وآيلة للسقوط.
وتابع شوكت: “فى مصر الوحدات غير الآدمية لها قيمة وتباع بأسعار مرتفعة حتى السكن فى المقابر لجأ إليه الفقراء”.
وبعد ثورة 25 يناير 2011 أعلن الدكتور فتحى البرادعى وزير الإسكان الأسبق عن مشروع لتنفيذ مليون وحدة سكنية لمحدودى الدخل تنتهى فى 2017 وعقب الإعلان تقدم حوالى 6 ملايين فرد للحصول على الوحدات.
ورغم مرور 4 سنوات سيبلغ عدد الوحدات المنفذة فى المشروع 250 ألف وحدة فى يونيو 2016 وطرحت “الإسكان” 53 ألف وحدة فى أول 4 إعلانات للمشروع تقدم لها 155 ألف فرد ومؤخرًا طرحت 3 إعلانات تضم 30 ألف وحدة يتنافس عليها 183 ألف فرد.
وتوزع الوحدات بآلية التمويل العقارى ضمن مبادرة البنك المركزى لتنشيط القطاع ويبلغ سعر الشقة 135 ألف جنيه تسدد قيمتها على مدار 15 عامًا بشرط موافقة البنوك على تمويل المستفيد الذى يسدد حوالى 23 ألف جنيه بعد فوزه فى القرعة التى تجريها الوزارة.
قال شوكت، إن “المليون وحدة” لا يستهدف محدودى الدخل… “المشروع موجه لشريحة متوسطى الدخل لأن البنوك تشترط دخل ثابت وهو ما لا يتوفر إلا لـ 30% فقط من القوى العاملة فى مصر بجانب حد أدنى للدخل يتجاوز ما تقرره الدولة لموظفيها”.
أضاف: “أفقر 20% فى مصر لن يستطيعوا المنافسة على وحدات المشروع لعدم وجود دخل ثابت، كما أن نسبة الـ20% التى تعلوهم فى مؤشر الفقر لن تستطيع تلبية اشتراطات البنوك للتمويل… لذا 40% من المصريين مستبعدين من المشروع مقدماً”.
أوضح شوكت، أن نسبة كبيرة من المقبولين فى المشروع لم يستطعوا تدبير مقدم الحجز الذى يصل إلى 23 ألف جنيه، كما أن البنوك ترفض أعداداً كبيرة بسبب شروط التمويل العقارى التى لا تناسب مستويات الدخل فى مصر.
وقال: “بافتراض نجاح الدولة فى بناء مليون وحدة فإنه يمثل نقطة فى بحر، وعلى مدار 3 سنوات منذ بدء تنفيذ المشروع تم الإعلان عن توزيع 83 ألف وحدة أى أقل من 30 ألف وحدة سنويًا مقابل طلب سنوى يتجاوز 300 ألف وحدة فى أقل التقديرات”.
إذاً الدولة تبنى وحدات لا تكفى لسد العجز…. والحل وفقاً لشوكت يتمثل فى شقين سياسى واقتصادى، متجاوزاً فكرة التوسع فى تنفيذ عمارات سكنية موزعة على مدن جديدة تعانى من ضعف الإشغال.
وأوضح الباحث العمرانى، أن الحل السياسى يتمثل فى ممارسة حكومية لضبط وإدارة السوق العقارى ووقف انفلات أسعار الأراضى والتراجع عن القرارات التى اتخذتها الحكومة منذ 10 سنوات وتركت القطاع لمزايدات المستثمرين.
أضاف أن قانون تملك الأجانب لأراضى الدولة كان يسمح بالتخصيص بحد أقصى 4 آلاف متر مربع للأفراد والشركات ومنذ إلغاء الحد الأقصى فى 2007 ارتفعت الأسعار بشكل كبير وسط إقبال من شركات العقارات فى الخليج ورغم ثبات الأسعار عقب الأزمة المالية فى 2008 والثورة فى 2011، إلا أنها عادت للارتفاع مؤخرًا.
وقال شوكت: “الحكومة ترى أن أسعار الأراضى تنحصر فى المساحات المخصصة للإسكان الفاخر، ولكن هذا الطرح مردود عليه بأن الزيادة تؤثر على مدخلات الإنتاج وتجار الحديد والأسمنت يرفعون الأسعار دون النظر للمنتج النهائى سواء فاخر أو عشوائى”.
أشار إلى أن ارتفاع الأسعار فى مدينة القاهرة الجديدة يتضرر منه جميع سكان القاهرة الكبرى حتى لو لم يشتك سكان “التجمع” من الزيادة لتوافر السيولة المالية فإن قاطنى الأحياء الشعبية يواجهون زيادات غير مبررة فى الأسعار مدفوعة بـ”هوس البناء الفاخر”.
أضاف أن الجانب الإيجابى لتدفق الاستثمارات الخارجية يتمثل فى ضخ السيولة فى السوق المحلى وتشغيل العمالة، إلا أن الجانب السلبى يشمل نقل أرباح الشركات بالكامل إلى الخارج وتدنى معدلات الاستثمار رغم محاولات الحكومة لتضخيمها بجانب تركزها فى الإسكان الفاخر، ما يؤدى لرفع الأسعار فى ظل نقص مساحات الأراضى المرفقة وتعثر عدد كبير من المشروعات لفترات طويلة.
أوضح شوكت، أن الحل الاقتصادى يشمل توفير سوق عقارى مستدام وعادل يضبط ارتفاع الأسعار على أن تصل الزيادة السنوية فى قيمة العقارات إلى 5% لمحدودى الدخل وبحد أقصى 10% بدلاً من الوضع الحالى الذى يصل
%30 فى بعض المشروعات.
وقال شوكت: “منذ 30 عاماً اقتصر الحل الحكومى على برامج لبيع الإسكان الجاهز لمحدودى الدخل، لكن الواقع أكد ان الوحدات تذهب لشريحة متوسطى الدخل دون تنفيذ مشروعات للفقراء أو حتى دعمهم ماديًا للحصول على سكن ملائم”.
أضاف الشق الآخر للأزمة العقارية يتمثل فى عدد كبير من الوحدات الآيلة للسقوط يتراوح من 800 إلى 1.6 مليون وحدة فى أقصى التقديرات وسكانها يحتاجون إلى إيواء عاجل وغالبيتهم من الفقراء.
أشار إلى أن الدولة ملزمة ببدء برنامج لترميم الوحدات أو إعادة بنائها عن طريق قروض ومنح حتى لا ينضموا إلى طابور البحث عن السكن، خاصة أن تكلفة الترميم أقل من بناء وحدات جديدة تحتاج لشبكات بنية تحتية لا تتوافر فى الوقت الحالى.
وقال شوكت: “حل أزمة السكن يستلزم وضع خطة لتلبية الطلب المستقبلى من خلال نظام تمويل عقارى يخدم محدودى الدخل والتركيز على برنامج كبير للإيجار من خلال بناء الدولة لمشروعات سكنية وتأجيرها”.
أضاف أن الدولة مطالبة كذلك بدعم الإيجار للأسر المحتاجة بنسبة تتراوح من 25% إلى 100% وفقًا لمستوى الدخل، وهو ما يوفر مأوى لعدد كبير من الأسر المحتاجة والتى لا تستطيع المنافسة على وحدات الإسكان الاجتماعى وفقاً للشروط التى تعلنها الدولة.
انتقادات شوكت لسياسات الإسكان التى تنفذها الدولة امتدت إلى مشروع “دار مصر” الموجه لشريحة متوسطى الدخل والذى اعتبره دعمًا لغير المستحقين كان يجب توفيره لشرائح أخرى تستحق دعم الدولة.
وتنفذ وزارة الإسكان 150 ألف وحدة بالتعاون مع الهيئة الهندسية بالقوات المسلحة وطرحت حوالى 56 ألف وحدة فى أول مرحلتين بالمشروع وبلغ سعر المتر المربع فى مدينة القاهرة الجديدة 4250 جنيهاً وفى الشيخ زايد 4 آلاف جنيه و6 أكتوبر 3500 جنيه.
وتدافع “الإسكان” عن مشروعها وتصفه بأنه محاولة لضبط أسعار السوق، حيث يتم بيع الوحدات بهامش ربح منخفض، كما لا يتم تحميل سعر الأرض على قيمة المتر المربع مقارنة بالأسعار السائدة فى القطاع العقاري.
وقال شوكت، إن “دار مصر” لم يحقق الهدف منه وأدى لرفع الأسعار فى المدن الجديدة التى شهدت طرح وحدات المشروع كما أنه لم يحل أزمة بسبب نقص المعروض مقارنة بحجم الطلب ومشاركة السماسرة فى المنافسة على الوحدات وإعادة بيعها.
وعلى مدار سنوات فشلت الحكومات المتعاقبة فى حل أزمة قانون الإيجار القديم بسبب عدم التوافق على قواعد تحرير العلاقة الإيجارية بين الملاك والمستأجرين، فيما يصل عدد الوحدات المغلقة وفقًا لتقديرات وزارة الإسكان حوالى 6 ملايين وحدة.
وأوضح شوكت، أن أزمة الإيجار القديم تحتاج إلى إدارة حكومية على أعلى مستوى من الشفافية خاصة أن الوحدات تتوزع على سكان فقراء لا يستطيعون توفير بديل ملائم وآخرون أغنياء، لكنهم يصرون على الاحتفاظ بالوحدات المؤجرة بمبالغ زهيدة.
أضاف أن الحكومة الحالية لو حاولت تطبيق القانون سيتم إلزام الفقراء به فقط وسيجبرون على ترك سكنهم فى حين سيجد الأغنياء سبل للتحايل عليه.
وقال: “يمكن تعديل القانون على مراحل منها على سبيل المثال البدء بالوحدات التجارية لأنها نشاط تجارى يدر دخلاً بجانب الوحدات التى تستأجرها الإدارات الحكومية وفقاً لقانون الإيجار القديم”.
أشار إلى أن تحرير العلاقة الإيجارية فى الوحدات الإدارية والتجارية سيوفر معروضاً جيداً من الوحدات فى القطاع العقارى قد يساهم فى حل جزء من الأمة لحين الاتفاق على آليات تعديل القانون وتعويض الملاك عن طريق زيادة الإيجارات وفقاً لأسعار السوق وشرائح الدخل المستحقة للدعم.
وانتقد شوكت نظام الدعم الذى تقدمه الدولة لمتوسطى الدخل والذى يتمثل فى دعم نقدى عند الحصول على وحدات مشروع الإسكان الاجتماعى الذى ترى الحكومة أنه موجه لمحدودى الدخل بجانب دعم سعر الفائدة فى مبادرة المركزى التى حددت الفائدة بـ 7% و8% فقط.
وقال إن الدعم الذى يقدمه صندوق التمويل العقارى ويصل إلى 25 ألف جنيه لو تم توجيهه للأسر المحتاجة ضمن نظام لدعم الإيجار يمكن أن يدعم إيجار وحدة سكنية لأسرة لمدة 5 سنوات.
ووصف شوكت السياسة الحكومية فى المشروعات العقارية الكبرى بأنها “استثمار عقارى” فى غير محله، ومنها ما بمكن تأجيله مثل مشروع العاصمة الإدارية الجديدة، والذى أعلنت عنه الحكومة فى القمة الاقتصادية بشرم الشيخ مارس الماضى.
ولم تتحول مذكرة التفاهم التى وقعها مصطفى مدبولى وزير الإسكان مع رجل الأعمال الإماراتى محمد العبار فى مؤتمر شرم الشيخ إلى عقد نهائى وسط خلاف حول التمويل وحصة الدولة.
فيما أعلنت “الإسكان”، أن الدولة ستتولى دور المطور العام للمشروع وستبدأ المرحلة الأولى على مساحة 10.5 ألف فدان وخصصت الدولة 18 مليار جنيه للمرافق منها 5 مليارات من ميزانية هيئة المجتمعات العمرانية وتتفاوض الوزارة مع شركات استثمار عقار لتطوير مساحات فى العاصمة تشمل أجزاءً سكنية وإدارية وتجارية بجانب مفاوضات مع شركات مقاولات لتطوير الجزء الحكومى فى المشروع.
وأعرب شوكت عن أمله فى تأجيل المشروع دون الخوف من إحراج الحكومة حتى يتم استكمال الدراسات الفنية والجدوى الاقتصادية للاستثمارات الكبيرة التى سيتم ضخها فى المشروع، والتى ستتحمل الدولة جزءاً كبيراً منها.
أضاف أن التجارب السابقة للمشروعات الكبرى التى أعلنت عنها الدولة وفشلت فى تنفيذها يمكن أن تؤدى إلى تشكك حول اكتمال مشروع العاصمة الإدارية الجديدة، ما يعد تكراراً لتجربة نقل العاصمة إلى مدينة “السادات” فى السبعينات، والتى لم تنجح.
أضاف أن مقياس النجاح لدى وزارة الإسكان هو ترفيق الأرض وبيعها للمستثمرين، وهو ما أدى إلى تجربة المدن الجديدة خلال الـ30 عامًا الماضية والتى تعانى من ضعف معدلات الإشغال فيما عدا المدن القريبة من العاصمة مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر.
أوضح شوكت، أن “الإسكان” تعتبر العاصمة الإدارية جزءاً من معرض عقارى كبير وتتجاهل اعتبارات مهمة تتمثل فى السياسة العمرانية الشاملة والتنمية الاقتصادية والاجتماعية وتكتفى بتجارة الأراضى الناجحة.
وذكر أن تكلفة ترفيق المتر المربع من الأراضى تتراوح بين 400 و500 جنيه فى يصل سعر المتر فى المزايدات التى تطرحها الوزارة فى مدينة القاهرة الجديدة إلى 4 آلاف جنيه لقطع الأراضى الكبيرة ما يعادل 10 أضعاف.
أشار إلى أن غياب الإدارة العمرانية السليمة عن تخطيط العاصمة الإدارية سينقل أزمات “القاهرة” إليها وتابع: “الحكومة تتحدث عن نقل الوزارات إلى العاصمة المقترحة دون توضيح آلية استخدام المواقع القديمة وسط توقعات بإعادة
بيعها للمستثمرين لإقامة مشروعات تجارية وإدارية ليزداد الضغط على القاهرة بدلاً من تفريغها وتقليل عدد السكان”.
وقال شوكت، إن مخطط القاهرة 2050 تكلف 20 مليون جنيه عام 2008 وكان يتضمن تقليل الكثافة السكانية داخل العاصمة ونقل الوزارات إلى أطراف القاهرة دون الحديث عن إنشاء عاصمة جديدة للدولة ورغم ذلك المخطط لم يكتمل رغم وجود دراسات فى حين تنتظر الدولة نجاح مشروع العاصمة الإدراية دون وجود دراسة واضحة عن آليات التمويل والتنفيذ.
أشار شوكت إلى أن العاصمة الإدارية الجديدة ستتسبب فى أزمة موارد لأنها تحتاج إلى شبكات طرق وكهرباء ومياه وصرف صحى فى ظل عجز فى المرافق وإمكانية تحميلها على الشبكات الحالية.
وذكر أن الطاقة الكهربائية المستخدمة فى مدينة القاهرة الجديدة قد تعادل الطاقة التى يتم استهلاكها فى القاهرة رغم ان عدد سكان الأولى يصل إلى مليون نسمة مقارنة بـ9 ملايين فى القاهرة، ما يعنى غياب العدالة فى توزيع الموارد على السكان.
وتحدث شوكت عن نشاط “عشرة طوبة”، والذى أسسه بالتعاون مع مهندسين وباحثين فى مجال العمران، وقال إن النشاط الأساسى يتمثل فى تحقيق العدالة الاجتماعية فى قطاع السكن وتعديل سياسات الإسكان وبدائل الإصلاح والسياسات الأكثر توافقاً مع احتياجات المجتمع المصرى.
وتضم “عشرة طوبة” مجموعة متخصصة تهتم بقضايا العمران بروابط مشتركة فى مجالات العمارة والتخطيط وعلوم الإنسان العمرانية والتخطيط بالمشاركة والحقوق والسياسات فى العمران من خلال مشاريع مع مجتمعات عمرانية فى مصر.
أضاف أن “عشرة طوبة” تنتج دراسات مختصة بموضوعات السكن والتطوير والتاريخ العمرانى والفراغ العام والخدمات والتنقل، كما تعمل على التطوير بالمشاركة من خلال التعاون مع المجتمعات المحرومة فى أنحاء مصر، خاصة من يقطنون بالمناطق غير الرسمية، والريف، والمناطق الأثرية المتدهورة، لبلورة مخططات تشاركية لتطوير المنطقة أو رفع كفاءة أحد عناصرها.