قال هاشم السيد رئيس مجموعة المصريين للإسكان والتعمير، إن الجلسة الأولى للقمة السنوية لأسواق المال وتمويل النمو، سوف تناقش دور الصناديق العقارية فى الاستثمار والتمويل وقيادة النمو بالسوق.
وأضاف هاشم السيد الذى يدير الجلسة الأولى لقمة أسواق المال، أن السوق يطالب بإزالة موعقات التمويل العقاري، وتساءل حول أسباب عدم وجود صناديق استثماري عقارى فى الفترة الراهنة رغم اقرار اللائحة منذ فترة، فضلاً عن ضرورة التواصل والربط بين المطورين لانشاء صناديق عقارية وامكانية تداول شهادات تلك الصناديق فى البورصة المصرية، وتوجه بسؤاله للدكتور محمد عمران حول تنشيط وخلق تداول على وثائق الصناديق العقارية عند تدشينها.
وقال محمد عمران رئيس البورصة المصرية، إن القطاع العقاري من أنشط القطاعات فى البورصة المصرية، حيث أن قطاع العقارات من القطاعات الدفاعية ضد التضخم حيث أنها مركزاً للقيمة، كما أن محدودية أموال المدخرين قد تدفعهم إلى شراء وثائق الصناديق العقارية التى بدورها تستثمر فى عدد كبير من الشركات والاستثمارات العقارية بما يمنح حامل الوثيقة ميزة تنويع المحفظة الاستثمارية رغم انخفاض المبلغ المدخر.
وأضاف أنه يمكن الوصول بحجم الصندوق 50 ضعف مبلغ التأسيس المدفوع من قبل المؤسسين للصندوق، لذلك يمكن للصناديق العقارية يمكنها جذب العديد من المستثمرين لشراء وثائق تلك الصناديق، ومن الممكن أن يتم تداول شهادات صناديق العقارات مثل تداول شهادات صناديق المؤشرات، واصفاً الصناديق العقارية وتداول شهاداتها فى البورصة بالفريضة الغائبة رغم أنه لا يوجد ما يعيق العمل بتلك الآلية، متمنياً أن يشهد عام 2016 أول إنشاء وتداول لشهادات صناديق الاستثمار العقارى فى البورصة المصرية.
وقال هاشم السيد مدير الجلسة، أن السوق فى حاجة إلى مزيد من الاستثمارات ولا سيما صناديق الاستثمار العقارى التى بلغ حجمها حول العالم نحو 1.1 تريليون دولار، ومع ذلك لم يشهد السوق المصري تلك النوعية من الصناديق حتى الآن، مضيفاً أنه لو هناك عدد من صناديق الاستثمار العقاري يمكنها تمويل المشروعات القومية الكبرى من المليون وحدة وغيرها من مشروعات التنمية عن طريق الشراكة مع شركات الادارة المحترفة القائمة على ادارة تلك الصناديق.
ومن جانبه قال شريف سامى رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، إن التشريعات فى السوق المصري لم تشهد تغيراً كبيراً عن التشريعات الموجودة فى كافة أسواق العالم، ولفت إلى أهمية الصناديق العقارية نظراً لوجود عدد كبير من المطورين العقاريين حيث أن التطوير العقارى مجرد مهنة فنية وليست مالية لذلك يجب أن يكون هناك تكامل بين الصناديق العقارية والمطورين العقاريين.
وأضاف أن هناك الكثير من الدول وضعت إعفاءات على صناديق الاستثمار العقاري، بينما لا يوجد فى مصر اعفاءً ضريبياً لصناديق الاستثمار العقاري، بينما يتمنى السوق ان يكون هناك إعفاءً ضريبياً على تلك النوعية من الصناديق وهذا ما يصعب تحقيقه فى ظل سعى الدول حالياً إلى تعظيم مواردها المالية والضريبية.
وقال فى سياق آخر، أن العديد من الجهات والمؤسسات العامة لديها كم هائل من الأراضى والأصول العقارية، ولا تجيد عملية التطوير العقاري، غير أن تلك المؤسسات لا تلجأ إلى بيع تلك الممتلكات، وهنا يأتى دور الصندوق العقاري فى تحريك تلك الأصول الراكدة، متوقعاً أن يتم تأسيس العديد من الصناديق بعد ترخيص وعمل أول صندوق يخوض تلك التجربة.
وقال خالد عباس مستشار وزير الإسكان، إن مصر من أكبر الدول فى مجال الاستثمار العقارى حيث لا يوجد جه فى العالم قامت بتطوير 300 الف فدان مثل هيئة المجتمعات العمرانية، وكل تلك المساحات تحتاج إلى مطور عقاري ذو خبرة كبيرة، متوقعاً أن يشهد العام الحالي إطلاق عدد من الصناديق العقارية، حيث أن حجم المشروعات المتواجدة فى السوق حالياً تحتاج إلى مصادر تمويلية جديدة ومستحدثة لتلبية احتياجات كل تلك المشروعات.
وتوجه هاشم السيد بسؤال حول جدوى شركة خدمات الادارة التى تتولى ادارة الصندوق العقاري، فأوضح جمال محرم رئيس شركة سيرفند لخدمات الادارة، أن شركة خدمات الإدارة ولدت مظلومة.
وأوضح أن السوق المصري كان يشهد خلاف بين مدير الصندوق والبنك المصدر فى تقييم الوثيقة، بما دفع الرقابة المالية إلى خلق ما يسمى بشركات خدمات الإدارة، وكل الصناديق لديها مدير استثمار ولا يكلف بإرسال قيمة الوثيقة لحملة الوثائق، وأصبح دور خدمات الادارة يتمثل فى تحديد قيمة الوثيقة، بالإضافة إلى احتفاظها بسجل آلى لحملة الوثائق وارسال كشوف الحساب 4 مرات سنوياً، وبعض المهام الأخرى.
وأضاف أنه بمساعدة احدى شركات الاستثمار العقارى، قامت سيرفند بتقديم خدمات الادارة لتلك الشركة، كما أن المحافظ ايضا تتولاها شركات خدمات الادارة، كما أصبحت شركة خدمات الإدارة مسئولة بالكامل عن مستندات الصندوق، ويجب أن يكون لدى الشركة مكان آمن لحفظ تلك المستندات، ويستعين مدير الاستثمار بمقيمين عقاريين لاتخاذ قرار البيع او الشراء، واشترطت الرقابة المالية ان يكون هناك 2 من المقيمين العقاريين لدى الصندوق العقاري.
بينما يرى محرم أن هناك تضارب حاليا فى اختصاصات الجهة التى تحدد سعر الوثيقة هل هي شركة خدمات الادارة أم مدير الاستثمار.
وانتقل الحديث إلى رجب محروس مدير عام البحوث والاتفاقيات الدولية بمصلحة الضرائب المصرية، وذلك للحديث عن مزايا صناديق الاسثمار العقارى وامكانية تشجيعها واعفاءها ضريبياً، فقد أوضح أن صناديق الاستثمار حتى 19 مايو 2011 كانت معفاءة من الضرائب،
وفقاً للقانون 101 وتم الاعفاء لصناديق الاستثمار فى الأوراق المالية فقط، ثم صدر تعديل أخر خاص بعالمية الإيراد وتم تعديل نفس الفقرة وأصبحت تعفى أرباح الصناديق بشرط أن تكون نسبة أدوات الدين 80%، وتتضمن استثمارات الصندوق تنمية العقارات والاستثمار فى الاوراق المالية واذون الخزانة وسندات الشركات، كما اشترطت المادة أيضاً إعفاء توزيعات وأرباح الصناديق القابضة التى تستثمر فى صناديق الأوراق المالية المشار إليها بنسبة أدوات دين تزيد عن 80% أيضا.
وأضاف أن هناك خلاف حول متحمل الضريبة فى حالة تداول الوثيقة فى البورصة المصرية، موضحاً أنه جاري العمل على حل تلك الإشكالية.
