هل تكون الصناديق العقارية نجم أسواق المال فى 2016؟
التعديلات التشريعية والحوافز الضريبية تحسم قرارات الشركات
«عمران»: العقارات أنشط قطاعات وطرح «وثائق عقارية» فى البورصة «فريضة غائبة»
«السيد»: توافر عدد كبير من الصناديق العقارية يساهم فى تمويل للمشروعات القومية
«سامى»: أهمية قصوى للصناديق فى تمويل تطوير الأراضى والأصول الحكومية
«عباس»: توقعات بإطلاق عدد كبير من الصناديق العقارية العام الجارى لتلبية احتياجات المشروعات الجيددة
«هشام شكرى»: مصر سوق جاذب للاستثمار العقارى والعائد عليه 15%.. ونحتاج الانتقال إلى الاحتراف العقارى
«طارق شكرى»: يجب إعادة النظر فى التعامل مع الصناديق وتخفيض الضرائب
«شريف سليم»: الحركة الاقتصادية فى مصر تعتمد على العقارات التى تمثل ميزة وعاملاً محفزاً
«محروس»: تجرى دراسة حلول للخلاف على دافع الضريبة حال تداول الوثيقة
«محرم»: شركات خدمات الإدارة حسمت الجدل حول تقييم الوثائق
شهدت الجلسة الأولى من مؤتمر أسواق المال وتمويل النمو الذى نظمته مؤسسة بزنس نيوز رؤية متفائلة وتوقعات يغلب عليها الإيجابية بشأن خطط تأسيس وانتشار صناديق الاستثمار العقارية ودورها فى نموسوق العقارات والاقتصاد بشكل عام، وتعظيم العائد على الأصول بجانب جذب المدخرات إلى مجالات الاستثمار.
وناقشت الجلسة دور الصناديق العقارية وعمليات الاستثمار والتمويل فى تحقيق النموالاقتصادى، والانواع المختلفة للصناديق والدعم القانونى لها فى قانون سوق المال، وإشكاليات التقييم للأصول العقارية ومعايير المحاسبة، ودور المطورين فى منظومة الصناديق العقارية ومعايير، ودور البنوك فى خلق سوق قوى للصناديق العقارية بما تملكه من أصول ومحافظ عقارية.
وبحثت الجلسة التى أدارها هاشم السيد، رئيس مجموعة المصريين للاسكان والتعمير، كيفية تكامل ادوات المؤسسات المختلفة لبناء سوق للصناديق العقارية، وبما يساهم فى جذب استثمارات خارجية، وآليات تنشيط الخدمات المرتبطة مثل التأجير التمويلى والتوريق والتخصيم وشركات خدمات الإدارة.
وشارك فى الجلسة شريف سامى، رئيس هيئة الرقابة المالية والدكتور محمد عمران، رئيس البورصة المصرية، وهشام شكرى، العضو المنتدب لشركة رؤية للاستثمار العقارى ـ والمهندس طارق شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة عربية للاستثمار العقارى، وشريف سليم، الرئيس التنفيذى لشركة بيناكل للمشروعات الإنشائية، وجمال محرم رئيس شركة سيرفند لخدمات الادارة، ورجب محروس، مدير عام البحوث والاتفاقيات الدولية بمصلحة الضرائب المصرية.
وقال هاشم السيد، مدير الجلسة، إن السوق المصرى يحتاج بشكل كبير لإزالة معوقات التمويل العقارى، وتساءل عن أسباب عدم وجود صناديق استثمار عقارى فى الفترة الراهنة رغم إقرار اللائحة التنفيذية للصناديق العقارية منذ فترة.
وطالب السيد بضرورة التواصل والربط بين المطورين العقاريين، لإنشاء صناديق عقارية، وإتاحة الفرصة لتداول شهادات تلك الصناديق فى البورصة المصرية.
ووجه مدير الجلسة سؤاله الأول للدكتور محمد عمران، رئيس البورصة المصرية، حول كيفية تنشيط وخلق تداول على وثائق الصناديق العقارية عند تدشينها؟
وقال «عمران»: إن القطاع العقارى من أنشط القطاعات فى البورصة المصرية، ويعد أحد القطاعات الدفاعية ضد التضخم باعتباره مخزنا للقيمة.
وأضاف أن محدودية أموال المدخرين قد تدفعهم إلى شراء وثائق الصناديق العقارية، التى تستثمر فى عدد كبير من الشركات والاستثمارات العقارية، بما يمنح حامل الوثيقة ميزة تنويع المحفظة الاستثمارية رغم انخفاض المبلغ المدخر.
وتابع: يمكن الوصول بحجم الصندوق 50 ضعف مبلغ التأسيس المدفوع من قبل المؤسسين للصندوق، ما يمكّن الصناديق العقارية من جذب العديد من المستثمرين لشراء وثائقها، كما يمكن أن يتم تداول شهادات صناديق العقارات مثل تداول شهادات صناديق المؤشرات.
ووصف عمران تأسيس الصناديق العقارية وتداول شهاداتها فى البورصة بـ«الفريضة الغائبة»، رغم أنه لا يوجد ما يعيق العمل بتلك الآلية، وتمنى أن يشهد عام 2016 أول إنشاء وتداول لشهادات صناديق الاستثمار العقارى فى البورصة المصرية
وقاطعه هاشم السيد، مدير الجلسة، وقال: إن السوق فى حاجة إلى مزيد من الاستثمارات ولا سيما صناديق الاستثمار العقارى التى بلغ حجمها حول العالم نحو 1.1 تريليون دولار، ومع ذلك لم يشهد السوق المصرى تلك النوعية من الصناديق.
وأضاف: «إذا وجد عدد من صناديق الاستثمار العقارى يمكن تمويل المشروعات القومية الكبرى، مثل المليون وحدة وغيرها من المشروعات التنموية، بالشراكة مع شركات الإدارة المحترفة القائمة على إدارة تلك الصناديق».
وقال شريف سامى، رئيس الهيئة العامة للرقابة المالية، إن التشريعات المصرية لا تختلف كثيراً عن التشريعات الموجودة فى كافة أسواق العالم، وأكد على أهمية الصناديق العقارية، خاصة مع وجود عدد كبير من المطورين العقاريين.
وقال سامى: إن التطوير العقارى مجرد مهنة فنية وليست مالية لذلك يجب أن يكون هناك تكامل بين الصناديق العقارية والمطورين العقاريين.
وأضاف أن الكثير من الدول وضعت إعفاءات على صناديق الاستثمار العقارى، بينما لا يوجد فى مصر إعفاء ضريبى لصناديق الاستثمار العقارى.
وقال: «أتمنى أن توفر الحكومة إعفاءات ضريبية، على هذه النوعية من الصناديق، وهوما يصعب تحقيقه فى ظل سعى الدول حالياً إلى تعظيم مواردها المالية والضريبية».
وأشار الى أن العديد من الجهات والمؤسسات العامة لديها مساحات هائلة من الأراضى والأصول العقارية، ولا تجيد التطوير العقاري، غير أن تلك المؤسسات لا تلجأ إلى بيع تلك الممتلكات، وهنا يأتى دور الصندوق العقارى فى تحريك تلك الأصول الراكدة، وتوقع ان يتم تأسيس العديد من الصناديق بعد ترخيص وعمل أول صندوق يخوض تلك التجربة.
وقال المهندس خالد عباس، مساعد وزير الإسكان، الذى بدء كلمته إن مصر من أكبر الدول فى مجال الاستثمار العقارى، ولا يوجد جه فى العالم دولة قامت بتطوير 300 ألف فدان مثل هيئة المجتمعات العمرانية، لكن كل تلك المساحات تحتاج إلى مطور عقارى ذى خبرة كبيرة.
وتوقع عباس أن يشهد العام الحالى إطلاق عدد من الصناديق العقارية، حيث إن حجم المشروعات المتواجدة فى السوق حالياً تحتاج إلى مصادر تمويلية جديدة ومستحدثة لتلبية احتياجات كل تلك المشروعات.
وطرح «السيد» سؤالاً حول جدوى شركات خدمات الادارة التى تتولى ادارة الصناديق العقارية، وبادر جمال محرم رئيس شركة سيرفند لخدمات الإدارة، بالإجابة أن شركات خدمات الإدارة ولدت مظلومة.
وأوضح محرم أن السوق المصرى كان يشهد خلافا بين مدير الصندوق والبنك المصدر فى تقييم الوثيقة، بما دفع الرقابة المالية إلى خلق ما يسمى بشركات خدمات الإدارة، وكل الصناديق لديها مدير استثمار لكن لا يكلف بإرسال قيمة الوثيقة لحملة الوثائق، وأصبح دور خدمات الادارة يتمثل فى تحديد قيمة الوثيقة، بالإضافة إلى احتفاظها بسجل آلى لحملة الوثائق وارسال كشوف الحساب 4 مرات سنوياً، وبعض المهام الأخرى.
وأضاف: بمساعدة احدى شركات الاستثمار العقارى، قامت «سيرفند» بتقديم خدمات الادارة لشركات ادارة الصناديق، بجانب خدمات ادارة المحافظ.
وذكر أن شركة خدمات الإدارة مسئولة بالكامل عن مستندات الصندوق، ويجب أن يكون لدى الشركة مكان آمن لحفظ تلك المستندات، على أن يستعين مدير الاستثمار بمقيمين عقاريين لاتخاذ قرار البيع اوالشراء.
أضاف أن هيئة الرقابة المالية اشترطت أن يكون لدى الصندوق العقارى 2 من المقيمين العقاريين المعتمدين.
وتحدث رجب محروس مدير عام البحوث والاتفاقيات الدولية بمصلحة الضرائب المصرية، عن مزايا صناديق الاسثمار العقارى وإمكانية تشجيعها وإعفائها ضريبياً، فقد أوضح أن صناديق الاستثمار حتى 19 مايو2011 كانت معفاءة من الضرائب،
وفقاً للقانون 101 وتم إعفاء صناديق الاستثمار فى الأوراق المالية فقط، ثم صدر تعديل أخر خاص بعالمية الإيراد وتم تعديل نفس الفقرة وأصبحت تعفى أرباح الصناديق بشرط أن تكون نسبة استثمارها فى أدوات الدين 80%، وتتضمن استثمارات الصندوق تنمية العقارات والاستثمار فى الاوراق المالية واذون الخزانة وسندات الشركات، كما اشترطت المادة أيضاً إعفاء توزيعات وأرباح الصناديق القابضة التى تستثمر فى صناديق الأوراق المالية المشار إليها بالنسبة لأدوات الدين تزيد على 80% أيضا.
أضاف أن خلافا حول متحمل الضريبة فى حالة تداول الوثيقة فى البورصة المصرية، ويجرى العمل على حل هذا الخلاف.
وقال هشام شكرى العضوالمنتدب لشركة رؤية للاستثمار العقارى إن المنظومة العقارية فى العالم تعتمد على لاعبين رئيسيين، هما المطور العقارى، والمستثمر العقارى، والصناديق العقارية تمثل دور المستثمر العقاري، إذ يتمثل دور الأخير فى الاستثمار فى العقارات التى ينتجها المطور العقارى.
أضاف أن المستثمرين العقاريين فى مصر لم يصلوا إلى مرحلة الاحتراف بعد، رغم وجودهم بشكل واضح فى المجتمع المصرى.
أوضح أنه خلال النصف الأول من عام 2015، بلغت الأموال فى الصناديق العقارية 400 مليار دولار فى العالم، وبلغ حجم الأموال التى تم تداولها خارج منشأها 150 مليار دولار خلال 6 أشهر.
أشار إلى أنه يتعين على مصر تفعيل الصناديق العقارية حتى نتمكن من جذب الصناديق التى تستثمر حول العالم، وتفقد مصر ميزة الإعفاء الضريبى للصناديق حول العالم.
وقال العضو المنتدب لشركة رؤية: إن مصر تمتاز بارتفاع العائد على استثماراتها على العكس من الصناديق العالمية، وتكتفى بـ6% عائداً على الدولار.
أضاف أن الصناديق تسهل على المطور تدبير السيولة حتى يتفرغ لبناء عقارات أخرى.
أوضح أن القانون حجم امتلاك الصندوق عقارات عالية المخاطر، ومنها العقارات تحت الإنشاء، على العكس من الأسواق العالمية التى تتيح ذلك، مع ضرورة الإفصاح عنها لحملة الوثائق.
ولفت إلى أنه منذ عشرين عام لم يكن هناك مطور عقارى محترف وكان هناك تشابه بين عمل المطور و«المقاول» ولكن مع التطور وظهور المجتمعات العمرانية الجديدة أصبح لدينا عدد لا بأس به من الافراد ذوى الخبرة فى العمل العقارى.
قال إن كل فرد يميل إلى الاستثمار فى العقارات من خلال شرائها وبيعها أوتحويلها إلى وحدات تجارية لتعظيم الأرباح ونحن فى مصر بحاجة إلى الانتقال من مرحلة الهواة إلى الاحتراف.
وأوضح أن مرحلة الاحتراف العقارى تكون من خلال استثمار الأفراد أموالهم من خلال الصناديق العقارية مؤسسة من جهات ذات خبرة وبدورها تقلل المخاطر الفردية كونها تتميز بتوزيع المخاطرة على أكثر من فرد.
وأوضح أن مصر سوق جاذب للاستثمارات الأجنبية حيث يصل بها العائد 15% على العقارات مقارنة بعوائد خارج مصر يتراوح ما بين 5% و6%.
وأشار إلى ضرورة عودة ضخ شركات التأمين لاستثمارات فى الصناديق العقارية مثلما فعلت فى عمارات وسط البلد.
وذكر أن صناديق العقارات ستعمل على إنتعاش سوق الايجارات مرة أخرى فى مصر وامتلاك محفظة عقارية سيعمل على تحقيق عائد إيجابى لحاملى الوثائق بالإضافة إلى توفير سيولة للمطور العقارى بشكل أسرع لإعادة استثمارها فى مشاريع أخري.
وقال طارق شكرى رئيس مجلس إدارة شركة مجموعة عربية للاستثمار العقارى إن الشراكة مع المستثمرين فى العقارات وجذب مستثمرين أجانب، تمثل مورداً مهما للدولار مثلما فعلت وزارة الإسكان من خلال مشروع بيت الوطن لأراضى المصريين بالخارج.
أضاف أن الصندوق العقارى فى مصر لا يمتلك ميزة تنافسية، إذ إن مشكلة الضرائب المفروضة على الصناديق تعد أمرًا سلبيًا.
أشار إلى أن إنشاء صناديق عقارية فى مصر سيجذب استثمارات أجنبية خاصة أن السوق يتميز بأرباح مرتفعة تصل إلى 25% مقارنة بـ 7% خارج مصر.
وقال رئيس مجموعة عربية: «لابد من إعطاء فرصة تنافسية للسوق المصرى مع الأسواق الخارجية التى تقوم بإعفاء المستثمر العقارى من الضرائب مقارنة بضرائب تصل إلى 40% فى مصر وأصبح من الضروريات تعديل آليات الضرائب لتشجيع المستثمرين».
كما أوضح أن إجبار المستثمر على استثمار 70% من أموال الصندوق فى أنشطة تدر عائد دورى ولابد من تعديله لجذب استمثارات جديدة.
وانتقد عمل المستثمر فى السوق المصرى كممول عقارى ثم مطور عقارى ما يؤدى إلى طول مدة تنفيذ المشروعات، على العكس من خارج مصر حيث لا يستغرق المشروع أكثر من 50% من المدة المستغرقة لتنفيذ مشاريع عقارية مقارنة بمصر.
وقال شريف سليم، الرئيس التنفيذى لشركة بيناكل للمشروعات الإنشائية إن الحركة الاقتصادية فى مصر تعتمد على القطاع العقارى، ومن ثم فإن تطوير القطاع يمثل ميزة للاقتصاد وعامل محفز.
أشار إلى ضرورة أن يحول القانون رأس المال إلى الوثائق الاستثمارية، ولا يمكن المساواة بين مؤسسى الصندوق وحملة الوئاثق الاستثمارية، رغم عبء التأسيس الذى تحمله المؤسسون.
أضاف سليم إن الصناديق توفر قدراً من الوسائل الجديدة الاستثمارية للمستثمرين مع الأدوات الجديدة، وتحقيق عائد تنافسى مع البدائل الأخرى.
أوضح أن الاستثمار فى الصناديق العقارية يواجه تحديات عقود التأجير العقارى، وصعوبة استراداد مستحقات المؤجر.
وقال إن القانون ينص على عدم تجاوز 30% من استثمارات الصناديق فى مشروعات عالية المخاطر، وهوأمر غير صحى للسوق العقارى بشكل واضح لأن استثمارات الصناديق قد تكون محدودة فى البداية.
أضاف سليم أن التحدى الثالث يتمثل فى عدم استطاعة الصندوق إدخال حصص عينية فى الطرح الأولي، وبالتالى لن يتمكن مدير الصندوق من إدخال حصص عينية.
وعلّق شريف سامى رئيس هيئة الرقابة المالية إن الأصول غير المؤجرة تتمثل فى المكاتب الغير مدرة للإيراد، فضلاً عن أن الهيئة لا تنظرإلى الأوزان النسبية للصناديق فى السنة الأولى، ولايمكن أن تقتصر الصناديق على نوع استثمارى واحد.
أضاف سامى: «يوجد العديد من الأدوات الاستثمارية فى الصناديق العقارية منها المتسق مع الشريعة الإسلامية».
وسأل محمد عمران رئيس البورصة المصرية: متى يكون صندوق استثمار عقارى مقيدا فى البورصة؟ ورد عليه هاشم السيد مدير الجلسة، خلال 3 أشهر.
أضاف السيد: «توجد عدة إجراءات إدارية تتطلب وقتاً طويلاً، ما يؤخر إتمام إنشاء الصندوق».
أوضح أن الفترة الحالية تشهد مناقشات حول مواصفات المطور العقارى وكيفية حماية المستثمر من مخاطر الشراء وغيرها، وتقييم الحصص العينية.
