«سامى»: تخفيض الجنيه يزيد الطلب على العقارات السكنية
صعود الدولار يعزز قدرة السياحة لكن نمو القطاع يتوقف على تحسن الوضع الأمنى
914 ألف متر مكاتب إدارية قابلة للتأجير الربع الأول من العام الجارى.. ولا توجد إضافات جديدة لعقارات التجزئة
تذبذب سعر الصرف أجبر الشركات على تحديد مستويات للإيجار والتحول للدفع بالجنيه
أصدرت اليوم “جيه إل إل”، المتخصصة فى مجال الاستثمار والخدمات الاستشارية العقارية تقريرها حول «أعلى الاتجاهات فى سوق القاهرة العقارى لعام 2016».
وقالت الشركة فى بيان لها إن هذه الدراسة الأولية لسوق القاهرة العقارى –تم إعدادها على غرار تقارير مماثلة خاصة بدول منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا– تقيِّم وتحدِّد الاتجاهات الرئيسية التى تتوقع شركة “جيه إل إل” أنها ستؤثر على الأرجح على سوق القاهرة العقارية وتُشكّل ملامحه خلال فترة الاثنى عشر شهرًا القادمة.
ويتم الإعلان عن تقرير شركة «جيه إل إل» «أعلى الاتجاهات فى سوق القاهرة العقارى لعام 2016» فى معرض سيتى سكيب – مصر بالإضافة إلى تقرير «نظرة عامة على سوق القاهرة العقارى للربع الأول من عام 2016» الذى تصدره الشركة.
وقال كريج بلامب رئيس قسم الأبحاث بشركة «جيه إل إل» الشرق الأوسط وشمال أفريقيا «إن تخفيض سعر الجنيه المصرى أكبر مشكلة تواجه السوق العقارى المصرى فى الوقت الحالى. وفى حين أن هذا التخفيض سوف يخلق فرصًا وتحديات، إلا أننا نتوقع أن تكون محصلة التأثير إيجابية، مع زيادة أعداد الرابحين».
وأضاف أن السوق العقارى هى أحد القطاعات القليلة التى استفادت من حالة القلق وعدم اليقين التى ألقت بظلالها على مصر عقب الثورة، وقد طبقت الحكومة ضوابط رأسمالية من المرجح أن تؤدى إلى تدفق مزيدٍ من الأموال بشكل مباشر إلى السوق العقارى.
وتابع «مع سعر الفائدة الحقيقى السالب وانخفاض قيمة الجنيه المصري، من المتوقع أن يتحول المستثمرون المحليون بشكل متزايد إلى العقارات، التى يرون فيها خيارًا استثماريًا آمنًا نسبيًا يوفر لهم حماية من التضخم ومن حدوث تقلبات أخرى فى سعر العملة. كما أن تخفيض قيمة الجنيه المصرى يجعل سوق القاهرة أكثر جاذبيةً بالنسبة المصريين المقيمين بالخارج والمستثمرين الأجانب».
وقال أيمن سامي، رئيس مكتب شركة «جيه إل إل» الشرق الأوسط وشمال أفريقيا فى مصر «رأينا خلال العام الماضى تحولاً كبيرًا فى ثقة المستثمرين فى سوق القاهرة العقارى، وكان لمشروعات البنية التحتية والعقارية العملاقة التى أعلنت عنها الحكومة والمستثمرون الأجانب أثرٌ إيجابيٌ بلا شك على الاتجاه العام، رغم أن النتائج لا تزال متباينة بين مختلف القطاعات».
وأضاف: سوف يؤدى التخفيض الأخير لقيمة الجنيه المصرى إلى تعزيز قطاعى السياحة والضيافة، ولكن تحقيق نموٍ آخر فى هذا القطاع يتوقف بشكل كبير على تحسن الوضع الأمنى فى مصر. ومع تخفيض سعر الجنيه المصرى، قد يرتفع الطلب من المستثمرين الأجانب والمصريين بالخارج على شراء عقارات سكنية فى القاهرة، الأمر الذى من شأنه أن يعزز هذا القطاع.
ويعد التأثير الحالى لخفض قيمة العملة المحلية أمرًا يفرض مزيدًا من التحديات بالنسبة لشريحتى المكاتب الإدارية وعقارات تجارة التجزئة، حيث يواجه الكثير من المستأجرين مشكلات فى الحصول على الدولار لسداد الإيجارات، حيث إن الإيجارات تكون مقوّمة عادة بالدولار، بينما تحصل الكثير من الشركات إيراداتها بالعملة المحلية.
تلقى شركة «جيه إل إل» الضوء على ستة اتجاهات رئيسية سوف تؤثر على سوق القاهرة العقارى فى عام 2016، وما بعده:
التأثير المتباين لتخفيض قيمة العملة:
خلال السنوات القليلة الماضية، تجاوزت معدلات الطلب معدلات المعروض وظلت أسعار الوحدات السكنية فى ارتفاع مستمر بمتوسط 5 إلى 15% سنويًا. وربما يؤدى خفض قيمة العملة إلى تعزيز الطلب من المستثمرين على العقارات السكنية وقد يعود ذلك بالنفع أيضًا على الفنادق، حيث سيجعل مصر وجهةً سياحيةً أرخص سعرًا بالنسبة للسياح الأجانب. بيد أن شريحتى المكاتب الإدارية وعقارات التجزئة قد تتأثران سلبًا، حيث يتم الاتفاق غالبًا على أسعار الإيجارات بالدولار الأمريكى، كما ستصبح واردات السلع الأجنبية أكثر تكلفة.
التقدم فى مشروع العاصمة الجديدة: وقّعت الحكومة المصرية عقدًا جديدًا مع الشركة الصينية العامة للهندسة الإنشائية لتنفيذ المرحلة الأولى من هذا المشروع والتى من المقرر أن تكتمل خلال عامين فقط. ونظرًا لأن القانون يشترط ألا تقل نسبة العمال المصريين العاملين فى المشروع عن 90%، فسوف يتم توفير ما يصل إلى 1.5 مليون فرصة عمل جديدة للمواطنين نتيجةً لإنشاء المرحلة الأولى من مشروع العاصمة الجديدة بمصر، وهو ما سوف يسهم بدوره فى تقليص معدل البطالة. سوف توفر العاصمة الجديدة وحدات سكنية تستوعب خمسة ملايين مواطن، وسوف تضم أيضًا منطقة أعمال مركزية جديدة يتوفر بها فنادق ومراكز تسوق ومتنزهات ترفيهية وغيرها.
3. ازدياد صعوبة الحصول على التمويل:
أعلن البنك المركزى المصرى العام الماضى عن خططه لتوفير دعم مالى للقطاع المصرفى من أجل مساعدته على توفير قروض عقارية بأسعار فائدة مخفضة. ولكن تخفيض قيمة العملة المحلية زاد العجز الحكومى من 10.5% إلى 11.5% كما أن تراجع الطلب تحديداً على العقارات الكبيرة (مثل الفيللات المستقلة) من جانب المستهلكين أدى إلى تباطؤ تدفق الاستثمارات إلى عروض وحدات سكنية محددة.
4. استمرار الإصلاحات التشريعية:
قد يكون للقانون الجديد الذى تم الإعلان عنه فى أوائل هذا العام تأثير كبير على السوق. حيث سيخفض القانون الجديد من أسعار الفائدة على الرهون العقارية إلى 5% بالنسبة للأفراد الذين يبلغ دخلهم الشهرى 1400 جنيه مصرى. بالإضافة إلى ذلك، سوف يكون بإمكان الأفراد الذى يبلغ دخلهم الشهرى 15.000 جنيه مصرى أو الأسر التى يبلغ دخلها الشهرى 20.000 جنيه مصرى الحصول على رهون عقارية بسعر فائدة سنوى 10% بموجب هذا القانون. وسوف يتطلب هذا الإصلاح الجديد تحرير القيود على سوق الرهون العقارية.
5. شريحة عقارات التجزئة توفر فرصًا طويلة الأجل:
فى ضوء تنامى أعداد سكان القاهرة وزيادة أعداد السكان من الشباب وانضمام المزيد من الأسر إلى الطبقة المتوسطة، سوف تجذب مولات التسوق المتميزة التى تشتمل على وسائل ترفيهية للعائلة الكثير من الزوار، كما سترتفع معدلات الإشغال والإيجار بها مقارنة بالمولات الأقل تنافسية. تشير التقديرات إلى أن القاهرة يمكن أن تستوعب مساحات تجزئة إضافية تصل إلى 800 ألف مترًا مربعًا بحلول عام 2020، من المقرر أن يكتمل نحو 60% منها قبل نهاية عام 2018. وتشهد هذه الفئة مستويات متزايدة من الاستثمارات الأجنبية، لا سيما فى شرائح العلامات التجارية المشهورة والسوبرماركت والهايبرماركت.
فقد أعلنت مجموعة اللولو فى ديسمبر 2015 أنها تخطط لاستثمار 300 مليون دولار لتدشين 10 متاجر ضخمة جديدة «هايبرماركت» فى مصر على مدار العامين المقبلين، حيث إنها دخلت السوق المصرية للمرة الأولى فى عام 2010. وقد استشهدت الشركة الإماراتية بقوة الاقتصاد المصرى وإمكانات السوق كعاملين رئيسيين وراء قرارها، حيث أعلنت أنها سوف تضاعف صادراتها الزراعية من مصر بمعدل ثلاثة أضعاف خلال عام 2016 وسوف تنشئ مراكز لمعالجة الأغذية داخل الدولة.
6. زيادة التركيز على إدارة المبانى الحالية وصيانتها:
من بين الاتجاهات المتوقعة فى عام 2016 التركيز مجددًا على إضافة قيمة للمبانى الواقعة فى المدينة القديمة. ففى ظل تطبيق قوانين الإيجارات القديمة، لا يضخ الملاك أى استثمارات فى صيانة المبانى مما تسبب فى وقوع الكثير من الضحايا بسبب الكوارث الناجمة عن سوء الصيانة.
أبرز ملامح تقرير الربع الأول من عام 2016
الشريحة المكتبية: بلغت مساحة المكاتب الإدارية فى القاهرة 941 ألف مترًا مربعًا من المساحة القابلة للتأجير خلال الربع الأول من عام 2016، عقب اكتمال مشروع سيتاديل بلازا فى منطقة المقطم، مضيفًا نحو 20.000 متر مربع إلى المخزون الحالي. ورغم استمرار الطلب على المساحات المكتبية «من الفئة أ»، إلا أنه يوجد تباطؤ حاليًا فى النشاط مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضى. ولا تزال المساحات الشاغرة دون المستويات التى شهدناها فى بداية عام 2015، مما يدل على قوة السوق. ولقد تأثرت سلبًا إيجارات الشريحة المكتبية نتيجة الظروف الاقتصادية السائدة فى البلاد. فالعجز عن توفير الدولار لسداد الإيجارات، إلى جانب التخفيض الحاد لقيمة الجنيه مقابل الدولار، كلها أمور أوجدت ضغوطًا هبوطية على الإيجارات. شملت الأدوات التى استغلها المستأجرون للحد من مخاطر العملة التى يواجهونها التفاوض على الإيجارات بالجنيه المصرى واللجوء بشكل متزايد إلى وضع سقف للإيجارات.
الشريحة السكنية:شهد الربع الأول اكتمال العديد من الوحدات فى القاهرة الجديدة، حيث كانت معظم المشاريع المكتملة فى ميفيدا ووترواى. ولم يتم الإعلان عن اكتمال أى مشاريع كبرى فى مدينة السادس من أكتوبر خلال الربع الأول من العام. وقد ترتب على تخفيض قيمة الجنيه المصرى انخفاض فى أسعار بيع الشقق والفيللات فى مدينة السادس من أكتوبر، إلى جانب الفيللات فى القاهرة الجديدة، من حيث القيمة الدولارية. وقد كان الاستثناء الوحيد بالنسبة للشقق فى مدينة القاهرة الجديدة، حيث ترتب على تدشين مشاريع جديدة وارتفاع الطلب زيادة طفيفة فى الأسعار (بمعدل 4%)، رغم انخفاض قيمة العملة. ويرجع الانخفاض الحاد فى مبيعات الفيلات إلى غياب العروض الجديدة من الفيللات نتيجة تراجع الطلب على العقارات الكبيرة، والسبب الرئيس فى ذلك هو القدرة على تحمل نفقاتها. لا يزال سوق الإيجارات يُظهر اتجاهًا متباينًا بسبب غياب سوق إيجارات منظمة حيث يتم تسعير الإيجارات بالدولار الأمريكى فى مناطق محددة وبالجنيه المصرى فى أماكن أخرى.
شريحة عقارات تجارة التجزئة: لم يشهد الربع الأول من عام 2016 اكتمال أى مولات إضافية تعرض عقارات تجزئة. وسوف تشمل الإضافات فى المعروض من عقارات تجارة التجزئة خلال العام الجديد كابيتال مول فى هليوبوليس. أما بالنسبة إلى الافتتاح الذى طال انتظاره لمول مصر فسيتم ذلك فى عام 2017.
هذا وقد ظلت معدلات المساحات الشاغرة فى مولات عقارات تجارة التجزئة الحالية مستقرة إلى حد كبير ولم يطرأ عليها أى تغيير مقارنة بالربع السابق.
وانخفضت معدلات الشغور بمعدل سنوى بلغ 14% مقارنة بمعدل 17% فى الربع الأول من عام 2015. واتبع متوسط أسعار إيجارات عقارات تجارة التجزئة نفس نمط معدلات الشغور.وفى حين أن الإيجارات لم تشهد أى تغير سنوى، إلا أنها زادت بنسبة 10% على مدار العام الماضى (منذ الربع الأول من عام 2015).
الشريحة الفندقية: مع تباطؤ الإنشاءات فى هذا القطاع، لم يشهد الربع الأول من عام 2016 أى اكتمال لفنادق جديدة. ومن المتوقع أن يشهد عام 2016 زيادة فى عدد الغرف الفندقية (1.300 غرفة)، ويعتبر فندق سانت ريجيس القاهرة الواقع فى منطقة وسط البلد من أحد الفنادق الذى سيتم اكمالها فى هذا العام. وقد زادت معدلات الإشغال (التى بلغت 57% من بداية السنة حتى فبراير) بشكل طفيف مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2015 فى ظل ما يبذله القطاع من جهود للتعافى من سلسلة من الحوادث الأمنية. وما إن تكتمل تقييمات السلامة فى المطارات، إلى جانب انخفاض قيمة الجنيه، فإن هذا قد يدفع معدلات الإشغال إلى الاقتراب من المستويات التى كانت عليها قبل عام 2011. وفى حين أن معدلات الإشغال زادت فى سوق القاهرة على مدى أول شهرين من عام 2016 (بمعدل 57% مقارنة بـ53% فى الفترة ذاتها من عام 2015)، إلا أن متوسط الأسعار اليومية تراجع بشكل طفيف (بانخفاض قدره 2% ليصل إلى 102 دولار).
