الشركة تنفذ إنشاءات بمليون جنيه فى الساعة خلال العام الجارى و650 مليون جنيه أرباحاً مستهدفة
ننتظر نموذج مشاركة القطاع الخاص فى تنفيذ إسكان محدودى الدخل
تسليم 1800 وحدة سكنية خلال العام الجارى
26.5 مليون متر محفظة أراضى الشركة منها 5 ملايين بالسعودية معروضة للبيع
قال مسئولان تنفيذيان بشركة بالم هيلز للتطوير العقارى، إن مشاركة المطورين العقاريين فى ترفيق الأراضى التى تستهدف الدولة تنميتها سيلعب دوراً فى زيادة المعروض من الأراضى المرفقة، ويحد من ارتفاعات أسعار الوحدات السكنية.
وأضاف طارق عبدالرحمن، الرئيس التنفيذى المشارك لشركة بالم هيلز ومحمد سلطان العضو العضو المنتدب للشركة فى مقابلة أجرتها معها «البورصة»، إن نظام الشراكة مع الحكومة جيد وسيحد من ارتفاعات الأسعار فى المزايدات ما يترتب عليها تضخم الأسعار حال وجود ندرة فى الأراضى.
وقال عبدالرحمن إن السوق العقارى بمصر يتمتع بفرص نمو قوية مدفوعاً بالطلب السنوى الضخم، الناتج عن وجود نحو 900 ألف زيجة سنوياً بحاجة لسكن، ولا تخاطب شركات التطوير العقارى الكبيرة سوى 70 ألفاً منها ولا توفر لهم سوى 20 ألفاً فقط.
وتستهدف الشركة الوصول بحجم إيراداتها المتكررة إلى %20 من إجمالى الإيرادات عبر تأجير المكون التجارى والإدارى، ما يعطى استدامة لموارد الشركة.
وأشار محمد سلطان العضو المنتدب لـ«بالم هيلز»، إلى أن الشركة تستهدف تسليم نحو 1800 وحدة سكنية خلال العام الجارى 2016 مقابل وحدة 1600 العام الماضى.
وأضاف سلطان، «بالم هيلز تنفذ إنشاءات تصل قيمتها مليون جنيه فى الساعة الواحدة».
وقال عبدالرحمن، إن الشركة أنجزت 3 مشروعات من إجمالى 15 مشروعاً العام الماضى، منها مشروع the village شرق القاهرة وتم تسكينه حالياً بنسبة %60، وانتهت من مشروع هاسيندا وايت 1 بالساحل الشمالى ويستقبل المصيفين العام الجارى وتم الانتهاء كذلك من إنجاز مشروع بامبو إكستنشن غرب القاهرة بنسبة %100.
وتعمل الشركة حاليا فى نحو 12 مشروعاً 5 منها شرق القاهرة و5 غرب العاصمة ومشروعان بالساحل الشمالى.
وتوقع عبدالرحمن الانتهاء من المشروعات بناء وبيع خلال 2017 و2018 ويجرى تسليم الوحدات تتم منذ عامين.
وأضاف عبدالرحمن، أن خطة توسع الشركة تضمنت عقد شراكة مع مدينة نصر للإسكان والتعمير لتطوير 100 فدان بشرق القاهرة فى مشروع سراى وتم طرح مشروع كابيتال جاردنز ويضم 2500 وحدة سكنية، بإجمالى مساحة بنائية 465 ألف متر مربع، وتتراوح مبيعاته بين 5 و5.5 مليار جنيه.
ووقعت بالم هيلز عقداً لمشاركة فى تطوير 100 فدان مع مدينة نصر فى أغسطس الماضى وتم طرح 400 وحدة ديسمبر الماضى كمرحلة أولى تم بيعها بالكامل خلال أسبوع.
وتتولى بالم هيلز مسئولية أعمال الإنشاء والمرافق الداخلية والتطوير والتسويق للمشروع، وستشارك مدينة نصر بأرض المشروع، وتنفيذ شبكات المرافق الخارجية، ويطور المشروع على أربع مراحل.
وستحصل بالم هيلز على نسبة %64 من إيرادات المشروع مقابل %36 لشركة مدينة نصر.
وقال إن الشركة دخلت فى شراكة مع الحكومة لتطوير مشروع على مساحة 500 فدان بالقاهرة الجديدة وتم التعاقد فى ديسمبر الماضى وسينتهى مكتب SWA الأمريكى من المخطط العام على أن يبدأ البيع للمشروع خلال الرابع الرابع من 2016، وتبلغ المبيعات الإجمالية المتوقعة 35 مليار جنيه.
وقال عبدالرحمن، إن بالم هيلز أكبر مطور عقارى موجود بالساحل الشمالى وبنهاية 2018 سننتهى من إنجاز مشروعى هاسيندا وايت تو وهاسيندا باى، وتعمل حاليا على الدخول فى شراكة لتنمية 138 فداناً، وتتفاوض لشراء مساحات تتراوح بين 300 و500 فدان من الأهالى.
وتبحث الشركة عن أراض جديدة لتنميتها فى غرب القاهرة لأن تسليم وحدات مشروعات الشركة فى غرب القاهرة سيتم فى منتصف 2017.
وأضاف أن الشركة لديها مساحات تجارية تبلغ 350 ألف متر تجارى، ويتم استقطاع ما بين 8 و%12 من الأراضى المخصصة للسكن للأغراض التجارية، وجار حاليا بناء مركزين تجاريين بشرق القاهرة ومول آخر بغرب القاهرة على مساحة 5000 متر مربع مع بناء مبنى إدارى بغرب القاهرة أيضا.
وقال محمد سلطان، العضو المنتدب للشركة، إن بالم هيلز تستهدف أن تكون %20 من إيراداتها متكررة بحلول عام 2020 مدفوعة بتوسعات الشركة فى العقارات التجارية حاليا، مما يعطى استقراراً واستدامة فى التدفقات النقدية للشركة.
وتصل مساحة محفظة أراضى الشركة نحو 26.5 مليون متر مربع، منها نحو 5 ملايين متر مربع بالمملكة العربية السعودية معروضة للبيع حالياً.
أضاف سلطان أن الشركة تستهدف تسليم نحو 1800 وحدة سكنية خلال عام 2016 مقابل 1550 وحدة خلال 2015 وتسعى لتحقيق مبيعات تتجاوز 6.5 مليار جنيه، وصافى ربح يتجاوز 650 مليون جنيه وإنشاءات بقيمة تتجاوز 2 مليار جنيه.
وحققت الشركة مليار جنيه صافى ربح بنهاية عام 2015 لكنها تضمنت نحو 300 مليون جنيه أرباحاً غير تشغيلية نتيجة بيع أراض.
وقال عبدالرحمن، إن السيولة المتاحة لدى الشركة 1.5 مليار جنيه، واستمرار التدفقات النقدية الناتجة من مقدمات الحجز والأقساط تدعم الموقف المالى للشركة.
وأبدى عبدالرحمن تفاؤلاً بمستقبل السوق العقارى المصرى خلال المرحلة المقبلة خاصة أن عام 2015 كان عاماً جيداً لجميع المطورين العقاريين، والسوق لايزال يتمتع بفرص قوية للصعود والانطلاق فى ظل الطلب المتزايد على السكن.
وأضاف سلطان أن محرك النمو الرئيسى للسوق العقارى هو الطلب وهو موجود لكن السؤال الصعب الذى يحتاج إجابة، هو كيفية إنتاج سكن يلائم ويلبى طلب جميع الشرائح السكانية، وكيف تتعاون الدولة والقطاع الخاص لعمل معادلة منضبطة تغطى الطلب السنوى من السكن.
وقال «إنتاج السكن ليس خراسانات لكنه خلق بيئة متكاملة الخدمات للمصريين تسهم فى تربية أجيال مستقرة نفسياً تصبح قادرة على الإنتاج فى المستقبل مما يسهم فى تحقيق تنمية بالبلاد».
وذكر أن الشركة تدرس إيجاد آلية أسرع وأكفأ وأكثر استدامة وأقل تكلفة للبناء مما ينعكس على السعر النهائى للوحدة السكنية.
وتابع أن «معادلة إنتاج سكن أقل تكلفة، يتضمن أحد أطرافها الأرض وهى موجودة لكن إتاحتها ضعيفة».
وقال سلطان، إن سياسات الحكومة تشهد تحولاً كبيراً نحو إسكان محدود الدخل وتلمح لإشراك القطاع الخاص فى هذا النوع من الإسكان، وهذا توجه طيب ومحمود لكنه يفتقر للآلية التى تحدد دور القطاع الخاص والحكومة فى إنتاج وحدة سكنية تناسب المواطن البسيط.
وأشار إلى أن العادة جرت خلال السنوات الماضية أن تبيع الحكومة أراضى وتوجه حصيلة البيع لإنتاج وحدات سكنية لمحدودى الدخل، لكن الشواهد حاليا تشير إلى توجه الحكومة للاستعانة بالمطور العقارى فى ذلك لكننا ننتظر آليات تنظيم ذلك ونرحب وجاهزون لتلك الخطوة فور الوصول إلى آلية مناسبة لكلا الطرفين.
وقال إن معادلة دخول المطور العقارى الخاص فى إنتاج إسكان محدود الدخل لابد وأن تتضمن إتاحة الدولة الأراضى مجاناً حتى يتمكن المطور من توفير منتج يلائم دخول محدودى الدخل ويوفر عائداً جيداً على الاستثمار للشركة.
وقال طارق عبدالرحمن إن السوق يعانى من إتاحات ضعيفة للأراضى التى تعد السبب الرئيسى فى تضخم أسعار الوحدات السكنية، فالمعروض من الأراضى ضعيف جداً ونعانى ندرة فى الأراضى المرفقة، لكن بعد إتاحات مشروع العاصمة الإدارية الجديدة والطروحات المقبلة تنخفض الضغوط السعرية على الأراضى بسبب زيادة المعروض.
وأضاف «مستحيل أن يحقق أى مطور عقارى مكسباً على أرض سعر المتر فيها 5 آلاف جنيه، حتماً بذلك التسعير المطور يحقق خسائر ولابد من إعادة النظر فيه».
وطالب بإقرار نموذج يسمح بالاستعانة بالمطورين العقاريين فى ترفيق الأراضى بدلاً من إجهاد ميزانية الدولة فى عملية الترفيق وإعاقة جهود التمدد على مساحات أكبر خارج التكتلات السكنية لأن أى طروحات أرض جديدة مرفقة سيسهم حتماً فى تخفيف الضغوط السعرية على الأراضى وسيخفض من أسعار الوحدات السكنية.
وأشار إلى أن طرح الأراضى بنظام الشباك الواحد والمزايدة على المقدم المدفوع نقداً أمر جيد ويوجد توجه لتصنيف المطورين وفقاً لمعيار القوة المالية وسابقة الأعمال، خاصة إن كان التقدم للعطاءات بناء على سجل المطورين فى تنفيذ مشروعات مماثلة من حيث الحجم والوضع المالى.
وتوقع أيضا أن تقضى هذه الخطوة على المضاربين وتقودهم خارج السوق وتعزز من فرص الشركات ذات المصداقية لتنمية محفظة الأراضى المتاحة للتطوير.
بينما طالب محمد سلطان، بضرورة الفصل بين كون الدولة تتيح أراضى للحصول على إيراد تنفذ بها مشروعات، وطرحها للأراضى بغرض التنمية العمرانية الشاملة وهو ما يجب أن يكون لتلبية احتياجات السكن السنوية الضخمة.
وأضاف أن زيادة سعر الأرض يقلل فرص حل أزمة نقص السكن، فى ظل وجود مشكلة أخرى وهى قضية تمويل الوحدة السكنية، لأن وجود آلية تمويل مناسبة على أقساط طويلة وفائدة منخفضة ستمكن الكثيرين من اقتناء السكن.
قال «أنا مطور عقارى أبيع الوحدات قبل البناء نظراً لصعوبة الأوضاع الاقتصادية بالبلاد وتمويل عملية البناء، فالمطور يعمل ممولاً، لأن العميل يسدد على 5 سنوات رغم تسليمه الوحدة خلال 3 و4 سنوات، بينما البنوك لا تمول أى وحدة لم تبن بنسبة %70 مما يضيف أعباء علينا كمطورين عقاريين».
واستبعد عبدالرحمن أن يكون الإيجار المنتهى بالتملك حلا لأزمة السكن لكن مواجهتها بخلق صيغة تمويل سهلة وجاذبة للسكن.
وعلى جانب آخر قال إن بالم هيلز ترى فى الشراكات آلية لتنمية محافظ الأراضى غير المستغلة، ودخلت فى شراكة مع مدينة نصر لتطوير 100 فدان بشرق القاهرة والشراكة مع الحكومة لتطوير 500 فدان شرق القاهرة أيضا وفى الساحل الشمالى شراكة فى تطوير نحو 138 فداناً، وفى غرب القاهرة جارى البحث عن أراض.
استبعد عبدالرحمن حدوث اندماجات على الأجل القصير بين شركات التطوير العقارى فى الفترة الراهنة وإن توقعها مستقبلاً مع انتشار شركات التطوير العقارى الصغيرة التى قد تختفى من المشهد أو تندمج، لأن الاندماج يتطلب أن تعطى الشركات مزايا تنافسية لبعضها، لتحقيق التكامل والانطلاق.
وقال سلطان إن العاصمة الإدارية الجديدة ستسهم فى إحداث حركة لا بأس بها فى السوق العقارى لكن مشاركة بالم هيلز فى تطويرها تتوقف على شكل المخطط العام.
وتوقع أن تسهم العاصمة الجديدة فى تخفيف الضغط على وسط القاهرة بعد نقل المبانى الحكومية والبرلمان إليها، لكن الأمر يتطلب وضع خطة لاستثمار الثروة العقارية بوسط القاهرة بعد نقل دواوين الوزارات والبرلمان خارجاً.
وقال سلطان إن أى فكر تنموى لخلق مجتمعات عمرانية جديدة بعيد عن الزحام يعتبر إيجابياً لكن لابد وأن يواكبه مخطط لتطوير المنطقة القديمة لتجنب تحولها إلى مناطق سكنية أعنف وأكثر كثافة، وللأسف خلال السنوات الماضية تحول قلب القاهرة إلى مزيج بين العقار السكنى والإدارى والترفيهى والتعليمى والسياحى والحكومى مما زاد من الكثافة والزحمة، ولابد من عمليات خلخلة بقلب العاصمة لإعادة سحرها.
أضاف عبدالرحمن أن التقديرات بشأن الوافدين إلى القاهرة يوميا عددهم 2 مليون يوميا، مما يضغط على المرافق والشوارع فى مكان واحد ووقت واحد، وآن الآوان الخروج من المركزية.
وقال «أرى أن المسئول المصرى عن القطاع العقارى بات لديه خيال للتطوير، والدليل البدء بعمل عاصمة إدارية جديدة ستنعش السوق العقارى وطرح الأراضى بنظام الشراكة بدلاً من المزايدة ودراسة إشراك القطاع الخاص فى إسكان محدودى الدخل وترسية العطاءات على المطور الأعلى مقدمة».
وذكر سلطان أن الطلب فى سوق العقارات موجود والعرض غير كاف لكن الشركات قادرة على إنتاج شكل ونوعية السكن المطلوب، والسوق بحاجة إلى أراض مرفقة، لكن الأهم هو رفع كفاءة وتأهيل العمالة لخلق قاعدة عمالية مدربة ترفع من مستوى صناعة البناء.
