الهيئة تدرس زيادة القطع المطروحة فى الصعيد وعرض مساحات متوسطة لإنشاء عمارات
شوقى: الإجراءت تتوافق مع توجهات السوق ويجب إعادة تقييم الأسعار
العربى: تفعيل المطور العام ضرورى لتلبية احتياجات المطورين
مصطفى: الشركات الصغيرة تنمى أراضى الأفراد بالمخالفة لعدم توافر المساحات المناسبة
بدأت هيئة المجتمعات العمرانية تعديل آليات طرح الأراضى الاستثمارية من خلال الشباك الواحد بالهيئة العامة للاستثمار بعد مراجعة مؤشرات الإقبال على الطرح الأخير الى تضمن 64 قطعة أرض فى 20 مدينة.
وقررت الهيئة مراجعة مساحات الأراضى فى الطروحات المقبلة، خاصة فى المدن المحيطة بالعاصمة الإدارية الجديدة ومدينة المستقبل، والتى تتوافر فيها أراضٍ استثمارية للشركات العقارية بمساحات كبيرة.
ورصدت «المجتمعات العمرانية» عدداً من المؤشرات وفقًا للإقبال على الطرح الأخير للمساعدة فى تعديل خطة الطروحات المقبلة، ومنها زيادة عدد الأراضى المطروحة فى مدن الصعيد مع تقليل المساحات والسماح ببناء عمارات سكنية وعدم الاكتفاء بتخصيص الأراضى لإقامة فيلات.
وأعلنت الهيئة بيع 64 قطعة أرض فى 20 مدينة ضمن أول طروحات الشباك الواحد بالهيئة العامة للاستثمار وتلقت 40 عرضاً من شركات الاستثمار العقارى للمنافسة على 17 قطعة أرض فى 10 مدن.
وقالت مصادر بوزارة الإسكان لـ«البورصة»، إن اللجان الفنية بهيئة المجتمعات العمرانية تراجع مؤشرات الإقبال على الطرح السابق تمهيدًا لحصر الأراضى اللازمة للإعلان الجديد فى النصف الأول من العام المالى المقبل.
أضافت: «الهيئة ستدخل عدداً من التعديلات على مساحات الأراضى، خاصة فى المدن المحيطة بالعاصمة الإدارية الجديدة بسبب الإقبال المتوقع على الأراضى الاستثمارية بالعاصمة بجانب المنافسة التى أوجدها مشروع مدينة المستقبل سيتى فى القاهرة الجديدة».
أوضحت المصادر، أن الهيئة تدرس زيادة عدد الأراضى المطروحة فى مدن الصعيد وتقليل المساحات والسماح بإقامة عمارات سكنية، خاصة أن تعديل شروط الطرح السابق من فيلات فقط إلى فيلات وعمارات أدى لزيادة الإقبال فى بعض المدن.
وقالت إن المساحات فى مدن الصعيد تراوحت بين 3.5 فدان و7 أفدنة ووصلت حتى 25 فداناً وفى الطرح الجديد ستلجأ الهيئة إلى المساحات التى شهدت إقبالاً من الشركات والتركيز على القطع من 7 أفدنة حتى 15 فداناً.
أضافت أن المساحات فى مدن مثل برج العرب والعاشر من رمضان وبدر والشروق ستتراوح من 15 حتى 35 فداناً، ولن يتم طرح أراضٍ بمساحات تتجاوز 50 فداناً إلا بأعداد قليلة تتناسب مع القدرات المالية للشركات العاملة فى تلك المدن.
أشارت المصادر، إلى أن الهيئة لن تلجأ لطرح مساحات تتجاوز 100 فدان إلا بعد قياس الإقبال واستطلاع رأى الشركات العقارية الكبرى التى تمتلك ملاءة مالية للمنافسة على المساحات الكبيرة.
وبدأت لجنة البت المشكلة من هيئتى المجتمعات العمرانية والعامة للاستثمار ترسية الأراضى على الشركات المتنافسة وانتهت اللجنة من تخصيص 5 قطع بمساحة 81 فداناً فى 4 مدن جديدة بقيمة 274.8 مليون جنيه.
ووضعت «المجتمعات العمرانية» قواعد للبت تتضمن الترسية على الشركات المتأهلة فنياً ومالياً فى حالة وجود عرض وحيد بعد تثبيت سعر المتر المربع واقتصار المنافسة على أعلى مقدم وفى حالة تساوى العروض يتم إجراء قرعة بين المتأهلين مع استبعاد الشركات تحت التأسيس من المنافسة.
وتضمن الطرح الأخير عدة مؤشرات منها عدم تلقى عروض من الشركات على أراضٍ مدن القاهرة الجديدة التى ضمت 4 قطع ودمياط الجديدة وبدر والسادات وبرج العرب و15 مايو والعاشر من رمضان وبنى سويف الجديدة وأخميم الجديدة والقرى السياحية.
واشتكى المطورون من ارتفاع سعر المتر المربع وفقًا لتقديرات الهيئة، خاصة فى «القاهرة الجديدة» حيث تراوح سعر المتر المربع من 4310 جنيهات إلى 4510 جنيهات.
وقالت المصادر، إن الأراضى التى تطرحها الهيئة فى القاهرة الجديدة تشهد منافسة من مدينة المستقبل المملوكة لشركة المستقبل للتنمية بجانب وجود مخزون أراضٍ كبير للشركات العاملة فى المدينة مازال تحت التطوير وهو ما أدى إلى ضعف الإقبال.
أضافت أن الهيئة لم تناقش تخفيض سعر المتر المربع لأنه تم بناءً على دراسات سعرية للسوق وأسعار الطروحات السابقة فى جميع المدن.
أوضحت أن استحواذ مدن الصعيد على 21 عرضاً من بين 40 عرضاً تقدمت بها الشركات دفع الهيئة للتركيز على الصعيد فى الطروحات المقبلة وزيادة عدد القطع المطروحة بعد تقدم الشركات بنسب سداد مرتفعة تراوحت بين %25 و%100.
وبلغ سعر المتر المربع فى أسيوط الجديدة 570 جنيهاً و595 جنيهاً فى بنى سويف الجديدة و440 جنيهاً فى أسوان الجديدة ومن 485 إلى 530 جنيهاً فى قنا الجديدة ومن 455 جنيهاً إلى 505 جنيهات فى سوهاج الجديدة.
وتضمنت شروط الطرح استكمال سداد نسبة المقدم من قيمة الأرض الواردة بالعرض بالإضافة إلى %2 مصاريف إدارية، و%1 مصاريف مجلس الأمناء، و%1 صندوق تمويل الإسكان الاجتماعى، خلال مدة أقصاها شهر من تاريخ إخطار الشركة بالموافقة على البيع.
وسداد باقى القيمة بالكامل خلال فترة لا تتجاوز 3 أشهر أو على 5 سنوات بأقساط سنوية متساوية مضافاً إليها عائد استثمار يعادل سعر الفائدة المعلن عنها من البنك المركزى المصرى وقت السداد +2%، ويستحق القسط الأول مضافاً إليه الفائدة، بعد عام من صدور الموافقة على البيع.
وفى المقابل استقبل مطورون إجراءات هيئة المجتمعات بالتأييد كونها تفاعلت مع نتائج الطرح الأخير والذى شهد إقبال متدنى من قبل الشركات فى المدن القريبة من العاصمة، إلا انهم طالبوا بالمزيد من التعديلات فى آلية الطرح، خاصة فيما يتعلق بالأسعار ونظم السداد وتوسع فى طرح المساحات الصغيرة.
قال نبيل شوقى رئيس مجلس إدارة شركة الديوان العقارية، إن تفاعل هيئة المجتمعات العمرانية مع نتائج الطرح الأخير جيد كونها تسعى لتفادى السلبيات والبحث عن محفزات تجذب الشركات للإقبال على الأراضى.
شدد على أهمية تحديد أسباب تدنى الإقبال على الطرح الأخير للهيئة رغم ندرة الاراض لدى الشركات وطلباتها الملحة بتكثيف الطروحات وتصدرها ارتفاع الأسعار والتى تمثل عبئاً كبيراً على الشركات والمطالبة بسداد قيمة تتجاوز 25% من ثمن الأرض مقدماً للفوز بالمزايدة.
وطالب بإعادة النظر فى أسعار الأراضى حتى تتمكن الشركات من تقديم وحدات بقيم ونظم سداد ميسرة كون الشركة فى النهاية تسعى لتحقيق هامش ربح ولن تسمح بتحولة لخسائر وسترفع الأسعار، والتى سيتحملها العميل فى النهاية وستواجه صعوبة فى التسويق مع تزايد الفجوة بين دخول العملاء وقيمة الوحدات.
أضاف أن من مميزات الطرح الأخير منع المضاربين بالمشاركة فى المزايدة من خلال منع دخول الشركات تحت التأسيس وهو ما حد من الإقبال على الأراضى كون هذه الشركات كانت تحصل على الأراضى وتعيد بيعها.
أضاف وجدى العربى رئيس مجلس إدارة شركة رويال هوم للتطوير العقارى، إن الشركات الكبيرة، والتى تمتلك سيولة تترقب مشروعات الشراكة مع وزارة الإسكان خاصة مشروع العاصمة الإدارية واحتفظت بالسيولة المتوفرة لديها انتظاراً لضخها فى هذه المشروعات.
شدد على أن مشروعات الشركات تمثل فرصة للشركات كونها تحقق نمواً أكبر لشناط الشركة وتمكنها من إدارة السيولة بمعدل أسرع عبر ضخها فى الإنشاءات مباشرة بعد توفير قيمة الارض التى تمثل حصة الوزارة من الشراكة إلى جانب سهولة إنهاء الإجراءات كون الوزارة شريك فى المشروع.
طالب بتنويع مصادر توفير الأراضى بتفعيل نظام المطور العام بما يخلق منافسة فى الطروحات والتى تصب فى النهاية لصالح السوق والعملاء موضحاً أن تجربة مشروع المستقبل دفعت الوزارة لإعادة النظر فى آلية الطرح بما نوع من المنافسة.
وقال المهندس حسام مصطفى رئيس مجلس إدارة الشركة المصرية الهندسية للاستثمار العقارى، إن النسبة الكبيرة من الشركات الصغيرة والمتوسطة تواجه صعوبة فى توفير الأراضى وفى المقابل تمتلك شركات كبيرة محافظ أراضٍ تؤمن نشاطها لعدة سنوات فى ظل تراجع طرح المساحات الصغيرة بالأعداد التى تتوافق مع الطلب عليها.
شدد على أن تجزئة المساحات يعجل تنميتها وأن الشركات الصغيرة عادة ما تلجأ الى تنمية أراضى الإسكان الاجتماعى والمميز بالمخالفة لعدم توافر الأراضى.
أوضح أن توجه وزارة الإسكان إلى تصغير المساحات سيزيد من إقبال الشركات خاصة على المساحات من 5 إلى 15 فداناً، والتى يمكن للشركات سداد %25 من قيمتها والبدء فى التنمية مطالباً بتسهيل إجراءات التراخيص حتى تتمكن الشركات سرعة البدء فى التطوير والحصول على تدفقات نقدية تساعدها على التنفيذ.