لماذا هبط الإقبال على “الإسكان الاجتماعى” دون التوقعات؟

غلق باب حجز 500 ألف وحدة و376 ألف فرد فقط يسددون مقدمات الحجز
«الإسكان»: الإقبال يتركز على «أكتوبر» وتأجيل التنفيذ أنقذ المشروع
الوزارة تدرس إعادة توزيع الوحدات وفقًا لمؤشرات التقديم
أنيس: زيادة عدد مشترى كراسات الشروط وانخفاض المتقدمين يدل على صعوبة شروط الحجز
فى كل دول العالم يتم تخصيص إسكان محدودى الدخل بنظام الإيجار ليناسب جميع مستويات
شوكت: الإقبال على الوحدات يتركز فى المناطق الحضرية ويجب ضم محاور جديدة للمشروع

فى عام 2011 وعقب ثورة 25 يناير أعلنت وزارة الإسكان عن مشروع لتنفيذ مليون وحدة لمحدودى الدخل وتقدم أكثر من 6 ملايين مواطن للمنافسة على وحدات المشروع باستمارات حجز عن طريق البريد.
وعند بدء التنفيذ الفعلى أعادت الوزارة طرح الوحدات فى إعلانات منفصلة موزعة على 22 محافظة و11 مدينة جديدة وتقدم أكثر من 400 ألف فرد للمنافسة على 84 ألف وحدة وبلغ عدد المستوفين للشروط نحو 250 ألف فرد.
وفى 1 مايو الماضى فتحت «الإسكان» باب حجز 500 ألف وحدة لمدة شهر إلا أن المفاجأة كانت قلة عدد المتقدمين مقارنة بالمراحل السابقة ما دفع الوزارة لمنح مهلة أولى حتى 15 يونيو الجارى تلتها مهلة ثانية حتى 23 يونيو وأغلق الحجز على حوالى 380 ألف فرد فقط.
وباعت «الإسكان» 605.3 ألف كراسة شروط لحجز الوحدات بينما بلغ عدد الذين سددوا مقدمات الحجز 376 ألف فرد ضمن الطرح الذى ضم 500 ألف وحدة تتوزع على 100 ألف وحدة فى 24 محافظة يجرى الانتهاء من تشطيبها و400 ألف وحدة أخرى فى 27 محافظة سيتم تنفيذها خلال عام.
واعتبر عدد من قيادات وزارة الإسكان أن الإقبال الضعيف على الطرح الجديد يمثل «صدمة» للوزارة خاصة مع ارتفاع مؤشرات الحجز فى المراحل السابقة بالمشروع والتى تجاوزت المطروح فى جميع المدن.
أضافت قيادات الإسكان التى رفضت نشر اسمها «العامل الوحيد الذى أنقذ المشروع هو أن الوحدات لم يتم البدء فى تنفيذها لذا ستعيد الوزارة توزيع عدد الوحدات وفقًا لمعدلات الإقبال فى كل مدينة ومحافظة».
ووفقًا للمؤشرات التى أعلنتها «الإسكان» سدد 376 ألف فرد مقدمات حجز الوحدات منهم 133.5 ألف سددوا مقدمات للوحدات الجاهزة للاستلام و242.4 ألف سددوا مقدمات حجز للوحدات التى ستنتهى بعد عام.
وقالت قيادات الوزارة إن ارتفاع الإقبال على الوحدات التى سينتهى تنفيذها بعد عام يرجع لوجود وحدات فى مدن تشهد معدلات نمو مرتفعة مثل 6 أكتوبر وبدر و15 مايو وحلوان والعاشر من رمضان فى حين لا توجد وحدات جاهزة فى نطاق محافظتى القاهرة والجيزة.
أضافت أن المؤشرات الأولية للحجز تؤكد استحواذ مدينة 6 أكتوبر على النسبة الأكبر من عدد المتقدمين لحجز وحدات المرحلة الجديدة وستنفذ الوزارة حوالى 100 ألف وحدة بالمدينة لاستيعاب الطلبات.
أوضحت المصادر أنه فى حالة زيادة الإقبال على المدن الواقعة فى القاهرة الكبرى مثل أكتوبر وبدر والعبور ستتيح الوزارة للحاجزين التحويل إلى أقرب مدينة فى حالة وجود فائض من الوحدات.
وأشارت إلى أن الإقبال على الوحدات المعلن عنها فى مدن ومحافظات الصعيد ضعيف مقارنة بمدن القاهرة والدلتا.
وقالت المصادر إن «الإسكان» قررت تخفيض عدد الوحدات المنفذة فى مدن الصعيد بحيث يتم استيعاب طلبات الحاجزين وإضافة عدد آخر أقل ليتم الإعلان عنه فى المراحل المقبلة من المشروع.
أضافت أن زيادة مقدم الحجز والشروط التى تطلبها البنود أدت إلى تراجع عدد كبير من المواطنين عن حجز الوحدات خاصة أنه تم بيع 605 آلاف كراسة شروط فى حين تقدم 380 ألف فرد فقط لسداد مقدم الحجز.
وقررت وزارة الإسكان زيادة سعر الوحدة إلى 154 ألف جنيه بدلًا من 135 ألفا فى المراحل السابقة وزيادة مقدم الحجز من 5 إلى 9 آلاف جنيه مع سداد 125 جنيهاً مصاريف استعلام لا ترد.
ويبدأ القسط الشهرى بـ350 جنيها كحد أدنى، بزيادة سنوية 7% لمدة تصل إلى 20 عاماً كحد أقصى، ويتم حسابه طبقاً لتكلفة الوحدة ودخل المواطن، كما يتم سداد 5% من قيمة الوحدة وديعة صيانة يتم سدادها نقداً عند التعاقد أو تقسيطها ضمن التمويل الممنوح للعميل ويقدم صندوق التمويل العقارى دعمًا نقديًا للمستفيد يصل إلى 25 ألف جنيه مصرى طبقاً للدخل.
وقال الدكتور أحمد أنيس أستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة ورئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى إن ارتفاع عدد مشترى كراسات الشروط إلى 605 آلاف فرد وانخفاض عدد المتقدمين إلى 376 ألفا فقط يدل على صعوبة شروط الحجز.
أضاف أن شراء الكراسة يعنى الجدية ولكن المواطنين فوجئوا بزيادة مقدم الحجز إلى 9 آلاف جنيه وارتفاع سعر الوحدة بجانب الشروط التى تضعها البنوك لتمويل أصحاب الدخول المنخفضة.
أوضح أنيس أن أسعار الوحدات تحدد بالعرض والطلب والطرح الأخير أثبت وجود طلب على الوحدات يتجاوز المطروح ولكنه مقرون بعدم قدرة على استكمال المستندات المطلوبة والالتزام بشروط التمويل العقارى.
أشار إلى أن تركز الإقبال على المدن المحيطة بالقاهرة مثل 6 أكتوبر وبدر و15 مايو يدل على ارتفاع القدرة المادية للمنافسة على الوحدات فى تلك المناطق مقابل انخفاض الدخول فى محافظات الصعيد.
وقال أنيس «فى كل دول العالم يتم تخصيص إسكان محدودى الدخل بنظام الإيجار لأنه الأفضل ويناسب جميع مستويات الدخل مقابل نظام التمليك الذى تعتمده وزارة الإسكان ويقوم على إنشاء وحدات وإعادة بيعها».
وقال يحيى شوكت الباحث الرئيس بمؤسسة «عشرة طوبة للدراسات والتطبيقات العمرانية» إن الإقبال على وحدات الإسكان الاجتماعى يتركز فى المناطق الحضرية مثل مدن 6 أكتوبر والعبور وبدر و15 مايو.
أضاف أن زيادة مقدم الحجز إلى 9 آلاف جنيه وسعر الوحدة إلى 154 ألف جنيه أدى لتراجع عدد كبير من الأفراد عن التقدم لحجز الوحدات مقارنة بالإعلانات السابقة التى كان يتجاوز فيها المتقدمون لعدد الوحدات المطروحة.
أوضح شوكت أن زيادة الوعى بشروط التمويل العقارى بعد طرح عدة مراحل بالمشروع نتج عنها اقتصار الحاجزين على من يملكون مقدم الوحدة الذى تطلبه البنوك الممولة ويتجاوز 40 ألف جنيه.
أشار إلى أن تراجع عدد المتقدمين فى محافظات الصعيد يرجع إلى زيادة عدد العاملين فى المهن الحرة وبعد المسافة بين المدن الجديدة والقرى داخل المحافظات بجانب عدم ملاءمة توزيع الوحدات وفقًا لحجم الطلب.
وقال شوكت إن مشروع الإسكان الاجتماعى يجب أن يتم تعديله ليتضمن 4 محاور جديدة لتوفير دعم متكامل لمحدودى الدخل منها إقرار برنامج الإيجار التمليكى وتوفير قطع أراض بمساحات صغيرة لاتتجاوز 100 متر مربع.
أضاف أنه يجب تقديم منح لترميم المنازل الآيلة للسقوط والتى تصل إلى مليون وحدة سكنية بدلًا من القروض التعاونية التى عرضت وزارة الإسكان تقديمها وفوجئ المتقدمون بصعوبة شروط التمويل.
أوضح شوكت أن المحور الرابع يتضمن دعم الإيجار للأسر المحتاجة بنسبة تتراوح من 25% إلى 100% وفقًا لمستوى الدخل وهو ما يوفر مأوى لعدد كبير من الأسر المحتاجة والتى لا تستطيع المنافسة على وحدات الإسكان الاجتماعى وفقًا للشروط التى تعلنها الدولة.
أشار إلى أن «الإسكان الاجتماعى» لا يستهدف محدودى الدخل وموجه لشريحة متوسطى الدخل لأن البنوك تشترط دخلا ثابتا وهو ما لا يتوفر إلا لـ30% فقط من القوى العاملة فى مصر بجانب حد أدنى للدخل يتجاوز ما تقرره الدولة لموظفيها.
وقال «أفقر 20% فى مصر لن يستطيعوا المنافسة على وحدات المشروع لعدم وجود دخل ثابت كما أن نسبة الـ20% التى تعلوهم فى مؤشر الفقر لن تستطيع تلبية اشتراطات البنوك للتمويل.. لذا 40% من المصريين مستبعدون من المشروع مقدمًا».
وقال شوكت «منذ 30 عامًا اقتصر الحل الحكومى على برامج لبيع الإسكان الجاهز لمحدودى الدخل لكن الواقع أكد ان الوحدات تذهب لشريحة متوسطى الدخل دون تنفيذ مشروعات للفقراء أو حتى دعمهم ماديًا للحصول على سكن ملائم».