الإسكان: آلية جديدة لتجنب تكرار مشكلات المشروع السابق وإلزام الشركات باشتراطات الهيئة
فكرى: مشاركة المطورين يسهم فى رفع جودة الوحدات وزيادة المعروض
العربى: الوزارة نجحت فى الإسكان الاجتماعى ويمكن مشاركة المطورين فى الاستثمارى
أعاد قرار هيئة المجتمعات العمرانية الاستعانة بشركات الاستثمار العقارى لتنفيذ وحدات الإسكان الاجتماعى المخاوف من تكرار أزمات المشروع القومى السابق وتعثر الشركات فى التنفيذ ولجوء الهيئة مجددًا لسحب الأراضى.
ويرى متعاملون بالقطاع العقارى أن «المجتمعات العمرانية» لا تحتاج لمساعدة المطورين فى تنفيذ «الإسكان الاجتماعى» خاصة بعد زيادة معدلات التنفيذ خلال الفترة الماضية وارتفاع عدد الوحدات المستهدف الانتهاء منها إلى أكثر من 650 ألف وحدة بحلول يونيو 2017.
ومطلع الشهر الجارى وافق مجلس إدارة الهيئة على آليات الاستعانة بشركات لإقامة وحدات إسكان اجتماعى نظير تخصيص قطع أراض لإقامة مشروع استثمارى، ونصت الموافقة على أن يتم التعامل مع الشركات الراغبة فى تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعى نظير قيام الهيئة بتخصيص مساحة بنشاط إسكان استثمارى، وفقًا لعدة اشتراطات.
وتمثل تجربة الشراكة مع المطورين أزمة للهيئة استمرت عدة سنوات حيث واجه المشروع القومى السابق تراجع معدلات التنفيذ فى الشق الاستثمارى الذى نفذه المطورون والشكوى من المرافق ما أدى لسحب مساحات كبيرة من أراضى المشروع قبل أن تقر «المجتمعات العمرانية» أكثر من مهلة لاستكماله.
قال المهندس علاء فكرى رئيس مجلس إدارة شركة بيتا ايجبيت إحدى الشركات المشاركة فى مبادرة شعبة الاستثمار التى طالبت تخصيص أراض لتنفيذ مشروعات إسكان اجتماعى إن قرار الإسكان بالاستعانة بالمطورين فى إسكان محدودى الدخل خطوة إيجابية يحتاج إليها السوق وسيستفيد منها المواطنون كما أن دخول القطاع الخاص فى إنتاج وحدات إسكان اجتماعى سيسهم فى رفع جودة الوحدات المنتجة ودفع المنافسة بين الشركات، حيث إن وحدات القطاع الخاص تتسم بتوافر الخدمات التجارية والترفيهية وغيرها وجودة الإنتاج إضافة إلى خدمات ما بعد البيع.
أوضح أن الشركات التى ستشارك فى المبادرة ستلجأ الى إنشاء شركة متخصصة لإدارة المشروع لعدم تضارب التكاليف التى يتم مراقبتها مع تكاليف تنفيذ المشروعات مع اشتراط الوزارة تعيين مراقب حسابات لضمان عدم تجاوز هامش الربح 10% وذلك فى حالة تنفيذ وحدات الإسكان الاجتماعى وحصول الدولة 15% على حصة عينية منها.
وأشار فكرى الى أن الشركة كانت لديها تجربة سابقة فى مشروع الإسكان القومى للشباب من خلال مشروعها بيتا جاردنز اسهمت فى تغيير مفهوم وحدات إسكان الشباب وبدأت أسعار الوحدات بالمشروع بـ 90 ألف متر والتقسيط على 5 سنوات وارتفعت الأسعار إلى 100 و110 و130 ألف جنيه ويعاد بيعها الآن من قبل العملاء بـ 200 ألف جنيه بعد انتهاء مدة حظر البيع.
أضاف وجدى العربى رئيس مجلس إدارة شركة رويال هوم للاستثمار العقارى، أن وزارة الإسكان نجحت فى تنفيذ عدد كبير من وحدات الإسكان الاجتماعى خلال فترة وجيزة وتسعى لتنفيذ عدد أكبر خلال العام الجارى وليست فى حاجة للمطورين فى تنفيذ هذه النوعية التى تدخل ضمن مهام الوزارة بتوفير وحدات محدودى الدخل.
أضاف أن مشاركة المطورين فى المشروع القومى للإسكان عبر محور المستثمرين تعرض لكثير من الأزمات ومازالت شركات تنفذ وحدات بالمشروع إلى الآن وتعرض لكثير من الانتقادات بسبب الأسعار التى سوقت بها الشركات الوحدات كونها حصلت على الأرض بأسعار منخفضة.
لفت إلى إمكانية الاستفادة من طاقة الشركات فى تنفيذ مشروعات لفئات وشرائح أخرى عبر شراكات وتحقق الدولة عائداً مناسباً من الشراكة على أن توجه جزءاًَ من الحصيلة لتنفيذ مشروعات محدودى الدخل.
ومن ضمن الآليات التى اعتمدتها الهيئة أنه فى حالة طلب الشركة إقامة مشروع استثمارى، وسداد قيمة الأرض بتنفيذ وحدات إسكان اجتماعى، يتم تخصيص قطعة أرض بنشاط استثمارى توازى فى قيمتها تكلفة تنفيذ عدد العمارات التى سيتم تنفيذها للإسكان الاجتماعى كامل التشطيب شامل أعمال المرافق، وأعمال تنسيق الموقع على أن تظل الأرض المقام عليها الوحدات مملوكة للهيئة.
كما نصت على أن تكون مساحة الأرض بواقع نسبة لا تقل عن 30% من المساحة المطلوبة للإسكان الاستثمارى مع مراعاة إدراج بنود بالعقود تتضمن مدة التنفيذ، وموعد الاستلام، ومواصفات التشطيب وتنسيق الموقع، فى فترة لا تزيد على سنتين من تاريخ اعتماد المخطط، ويتم تسليم وحدات الإسكان الاجتماعى للهيئة.
أما بالنسبة لمدة تنفيذ الإسكان الاستثمارى فيتم تطبيق القواعد المعمول بها بالهيئة وأحكام اللائحة العقارية، كما يتم الاستعانة والتعامل مع الشركات التى أثبتت جدية فى المشروعات السابق تخصيصها لتلك الشركات ولم يتم إلغاء أو استقطاع أو وجود مديونية خاصة بالأراضى.
وقالت مصادر بوزارة الإسكان لـ«البورصة»، إن الضوابط الجديدة ستتجنب التلاعب الذى حدث فى المشروع القومى السابق وستلزم الشركات على تنفيذ اشتراطات الهيئة قبل الموافقة على تخصيص الأراضى.
أضافت «الهيئة لا تحتاج لمشاركة المطورين فى المراحل الحالية من مشروع الإسكان الاجتماعى ولكن الضوابط التى يجرى إعدادها لن يتم تفعيلها قبل مطلع 2017 وفى حالة الموافقة على التخصيص سيستغرق التنفيذ عامين ليتم الانتهاء منها بحلول 2019 بعيدًا عن المحاور التى تنفذها الهيئة».
أوضحت أن تعثر المشروع القومى السابق ناتج عن سببين الأول تأخر ترفيق الأراضى وهو ما تعمل الهيئة على تجنبه بتسليم الأراضى مرفقة للشركات والثانى تلاعب الشركات عند بيع الوحدات للعملاء إلا أن الضوابط التى ستضعها الهيئة تمنع زيادة الأسعار عن الحد المتفق عليه.
أشارت المصادر إلى أن «المجتمعات العمرانية» ستبدأ تلقى طلبات المطورين بعد موافقة مجلس الوزراء على شروط التخصيص.
وعلى جانب آخر تتضمن آليات الشراكة ضوابط للاستعانة بالشركات السابق التعامل معها بالمشروع القومى، منها أن يكون سعر الأرض بتكلفة المرافق بالنسبة للإسكان الاجتماعى، وفى حال تنفيذ إسكان استثمارى يكون التسعير وفقاً للأسعار السائدة للاستثمارى على ألا تقل نسبة الإسكان الاجتماعى عن 30% من إجمالى المساحة ويتم سداد قيمة الأرض نقدًا أو بحصص عينية لـ«المجتمعات العمرانية» بحد أدنى 15% من الوحدات وألا تزيد أرباح الشركة الخاصة بمشروع الإسكان الاجتماعى على نسبة 10% من تكلفته ووجود مراقب حسابات تعينه الهيئة وتمول تكلفته الشركة لمراجعة حسابات المشروع للتأكيد على عدم تجاوز صافى أرباح الشركة نسبة 10%.
وقالت المصادر إن تلك الآلية خاصة بالشركات المنفذة لمشروعات سابقة ضمن الإسكان القومى وستتم مراجعة الملاءة المالية للشركة لتحديد المساحات التى تتناسب مع إمكانيات الشركة، وإعادة التعامل على المساحات المتاحة حالياً، مع التنازل عن جميع القضايا إن وجدت وتسلم الوحدات لهيئة المجتمعات العمرانية بعد تنفيذها.
أضافت أن تأجيل الاستعانة بالمطورين بـ«الإسكان الاجتماعى» كان لصعوبة إلزام الشركات بسقف سعرى للوحدة فى السابق بجانب حاجة الهيئة لتوفير موارد أخرى لتمويل التنفيذ بعيدًا عن ميزانية وزارة الإسكان.
وكان الدكتور مصطفى مدبولى وزير الإسكان قد صرح فى وقت سابق بأن السبب الذى دفع الوزارة لمشاركة المطورين فى «المليون» هو الخلل المتوارث منذ سنوات، والذى يقر بأن الدولة يجب أن تفعل كل شىء.
أضاف أن الأسلوب الحالى أصبح عائقًا سلبياً لذا ندرس مشاركة القطاع الخاص مع الوزارة فى تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعى، ولكن بأسعار تقوم الوزارة بتحديدها.
