عبيد: الشركات تركز على تسويق الوحدات القائمة لتجميع السيولة
شوقى: أسعار مواد البناء تكبد المشروعات تحت الإنشاء خسائر كبيرة
شهد السوق العقارى فى الإسكندرية، تراجعاً كبيراً فى مبيعات الشركات بسبب ارتفاع الدولار أمام الجنيه، وما تبعه من انخفاض القوى الشرائية، وفقدان الثقة فى القطاع العقارى الذى يعانى العديد من مشكلات أهمها انتشار البناء المخالف.
وكشف متعاملون فى نشاط الاستثمار العقارى بالإسكندرية، أن أزمة الدولار أدت إلى ارتفاع تكلفة البناء بنسبة كبيرة، فى حين لم تتمكن الشركات من مواكبة تلك الزيادة برفع أسعار الوحدات، لأنها مقيدة بحالة الركود التى تعانى منها المحافظة.
قال محمد عبيد مدير التسويق بشركة جرين تاورز، إن تراجع القوى الشرائية بالإسكندرية وانخفاض دخول الأفراد بشكل مستمر مع ارتفاع سعر الدولار، أدى إلى استمرار ركود القطاع العقارى، رغم اعتباره استثماراً آمناً للحفاظ على قيمة العملة.
وأضاف أن ارتفاع تكلفة مواد البناء لم تظهر آثاره حتى الآن على أسعار الوحدات، فمعظم الشركات بدأت تخزين كميات كبيرة من مواد الحديد والأسمنت منذ بداية أزمة الدولار.
كما أن المحافظة شهدت خلال الفترة الماضية حالة من الركود أيضاً فى عملية البناء، إذ لم تشهد مشروعات عقارية ضخمة جديدة.
وكشف عبيد، أن شركات الاستثمار العقارى فى الإسكندرية، تسيطر عليها حالة من الترقب، إذ خفضت نشاطها بشكل كبير وركزت أهدافها على تسويق وحداتها القائمة بالفعل فى محاولة لتجميع السيولة من السوق.
ولفت إلى أن المحافظة لم تشهد ظهور شركات استثمار عقارى جديدة خلال العام الحالى، فى الوقت الذى تلجأ فيه الشركات العاملة بالإسكندرية إلى الاستثمار فى القاهره للخروج من الركود الذى تعانى منه المحافظة.
وتوقع عبيد رفع أسعار الوحدات، لتدارك ارتفاع أسعار مواد البناء وخصوصاً مواد التشطيبات المستوردة التى شهدت أسعارها أكبر زيادة.
وأوضح أن مواد البناء المحلية، تعتمد عملية تصنيعها على مدخلات إنتاج وخطوط وقطع غيار يتم إستيرادها بالكامل، وبالتالى تتأثر بشكل مباشر بارتفاع الدولار.
قال عبيد، إن هناك نشاطاً نسبياً فى حركة بيع الوحدات المتوسطة التى تتراوح أسعارها بين 250 و500 ألف جنيه، منذ انتهاء شهر رمضان، لكن هذة الحركة لاتزال أقل من معدلات العام الماضى.
ويستمر ركود بيع الوحدات التجارية والإدارية بالمحافظة، بالإضافة إلى ركود حاد فى بيع الوحدات السياحية بالساحل الشمالى وجميع المناطق السياحية فى مصر.
وأشار إلى أن أسعار الوحدات السكنية بالإسكندرية لم تشهد سوى ارتفاع طفيف لا يتعدى 100 أو 200 جنيه فى المتر عن العام الماضي، تحت ضغط الركود وضعف المبيعات، فى حين ارتفعت أسعار الأراضى بنسبة تصل إلى 50%، والتى تعتبرها الشركات استثماراً أمناً، وخصوصا مع ندرة المساحات المتاحة.
وأشار عبيد، إلى أن أسعار الوحدات السكنية فى الإسكندرية حالياً تعتبر ثابتة نسبياً، ففى منطقة سموحة تتراوح الأسعار بين 4500 جنيه للمتر و11 ألف جنيه، فى حين تتراوح أسعار الوحدات على طريق الكورنيش بين 6500 جنيه للمتر و15 ألف جنيه، وعلى طريق أبوقير من 3500 جنيه للمتر فى بعض الشوارع الجانبية وحتى 8 آلاف جنيه على الشارع الرئيسى.
وأضاف أن منطقة مدخل الطريق الزراعى شهدت نشاطاً خلال الفترة الماضية، مع نقل عدد من المنشآت الحيوية إليها، منها ديوان عام المحافظة، مما دفع شركات الاستثمار العقارى للإقبال عليها وتحول شكل المنطقة بالكامل.
كشف فاروق، فشل جميع جهود المحافظين ورؤساء الأحياء المتتاليين فى إيقاف أو الحد من البناء المخالف فى الإسكندرية الذى أصبح هو الوضع الطبيعي، فى حين يمثل البناء السليم والقانونى الحالة الاستثنائية لتتحول المحافظة بالكامل إلى كتلة من المخالفات.
وقال نبيل شوقى رئيس شركة ديوان للاستثمار العقارى، إن اختلاف سعر الصرف أدى لاختلاف أسعار الخامات، مؤكداً أن نشاط الاستثمار العقارى يمر حالياً بفترة هى الأسوأ فى تاريخه.
وأضاف أن الزيادات المتتالية التى تسجلها تكلفة البناء أصابت شركات الاستثمار العقارى بضرر بالغ، خصوصاً للمشروعات تحت الإنشاء التى تم التعاقد عليها بالفعل ومرتقب تسليمها بعد فترة كبيرة.
وطالب شوقى، بتدخل الحكومة وإعطاء الشركات الحق فى تحريك أسعار الوحدات تحت الإنشاء، والتى تم التعاقد عليها، أسوة بالقرارات الوزارية السابقة لتواكب الزيادة فى التكلفة.
ولفت إلى أن عقود البيع كانت تنص خلال فترات التقلبات فى أسعار الصرف والتكلفة، على أن أى زيادة فى التكلفة يتم تحميلها على عقود البيع وفقاً للقرارين الوزاريين اللذين تم إصدارهما فى عامى 2002 و2006 عقب تحرير سعر الصرف فى عهد حكومة عاطف عبيد، مما أعطى للشركات الفرصة لزيادة أسعار العقود بنسبة تصل إلى 10%، بالإضافة إلى ما ينتج عنه الحصر الفني.
وأوضح أن الشركات التى تعمل فى مشروعات ضخمة تحت الإنشاء حاليا مهددة بالإفلاس فى الوقت الذى تلتزم فيه بمواعيد تسليم وعقود مع عملائها، إذ تعاقدت على بيع الوحدات بناءً على تكلفة متدنية قبل الزيادات فى الأسعار، فى حين مازال السوق العقارى يترقب زيادات جديدة فى أسعار جميع الخامات ومواد البناء.
ولفت شوقى إلى أن شركته تعاقدت على المرحلة الأولى من مشروع كومباوند «بانوراما سيتى» بمنطقة ميامى الجديدة.
وحال إعادة حسابات المشروع وفقاً للزيادات فى التكلفة، تبين أن مبيعات المشروع تغطى تكلفة البناء فقط دون تكلفة الأرض التى يبلغ سعر المتر فيها 15 ألف جنيه ستتحملها الشركة بالكامل، وبالتالى عند تحميل تكلفة الأرض على الوحدات السكنية فإن الشركة تتكبد خسائر بواقع 1.5 ألف جنيه على كل متر فى وحدات المشروع.
وأوضح أن مشروع «بانوراما سيتى» يقع على مساحة 12 ألف متر تضم 7 أبراج، وتعاقدت الشركة على بيع 430 وحدة بواقع 4 أبراج بنسبة 50% من المشروع، وهى تمثل المرحلة الأولى، وذلك وفقاً لأسعار العام الماضى بسعر 3500 جنيه للمتر، فى حين أن الأسعار فى تلك المنطقة تتعدى حالياً 5 آلاف جنيه للمتر.
وأضاف أن الشركة بدأت الإنشاءات منذ عام، ومن المقرر أن تستغرق عاماً آخر لإتمام المشروع المخطط تسليمه على مرحلتين تستغرقان 5 سنوات، وكشف أن الشركة سترفع سعر المتر للمراحل الجديدة من 25% إلى 30% على الأقل لتغطية الزيادات فى التكلفة.
أكد شوقى أن ارتفاع سعر الدولار مقابل الجنيه، ضاعف تكلفة مكاتب تسويق الشركة خارج مصر وفى منطقة الخليج، موضحاً أنه تكلفة أحد مكاتب التسويق بالشركة تضاعفت خلال الفترة القليلة الماضية من 50 ألف جنيه إلى 100 ألف جنيه شهرياً.
وأكد أن قرارات الحكومة والبنك المركزى لا تأخذ فى اعتبارها مصلحة المستثمرين، فى حين أنه حال تعثر المستثمرين وتوقفهم عن ضخ أموال جديدة فى السوق المحلى، ستزداد خطورة الأوضاع الاقتصادية التى تمر بها الدولة.
ونفى شوقى، اعتزام الشركة الدخول فى أى مشروعات جديدة خلال الفترة المقبلة التى تتسم بالتخبط الشديد، لافتاً إلى أن الأوضاع الحالية غير مشجعة للاستثمار أو إعداد دراسات جدوى بناء على متغيرات واضحة.
وأوضح أن المشروعات التى سيتم البدء فى إنشائها، سيجرى طرحها بأسعار قد تصل إلى الضعف فى بعض المناطق لتغطية الزيادات فى التكلفة.
ولفت إلى أن الظروف التى تعمل فيها الشركات حالياً وخصوصاً الملتزمة تجاه عملائها بمواعيد تسليم محددة، ستتهم بالنصب حال عدم وفائها بالالتزامات أو اضطرارها لتتحمل خسائر هائلة.