العضو المنتدب للمجموعة فى حوار لـ«البورصة»:
إنفاق 100 مليون جنيه لتجهيز 16 مليون متر مربع بالمنطقة
المنطقة مخصصة لصناعات السيارات والصناعات الهندسية والتعبئة والكيماويات ومواد البناء
900 مليون جنيه لترفيق 3.1 مليون متر مربع بـ«أكتوبر» منها 300 مليون استثمارات مباشرة
أسعار الأراضى بالمجمع تتراوح بين 800 و1600 جنيه للمتر وفقًا للمساحة والمرافق
توقع مجموعة التنمية الصناعية «IDG» التابعة لمجموعة سامى سعد، عقد تطوير المنطقة الصناعية بشرق بورسعيد خلال شهرين عبر شركتها «شرق بورسعيد للتنمية المتكاملة» بالتعاون مع جهاز الخدمة الوطنية التابع للقوات المسلحة المصرية، لتطوير 16 مليون متر مربع بالمحافظة.
وقال سامح عطية العضو المنتدب لـ«مجموعة التنمية الصناعية»، إن تكلفة تطوير الأرض لاتزال فى حيز الدراسة، والشركة أنفقت 100 مليون جنيه لمد المرافق حتى الآن على الرغم من عدم توقيع العقود النهائية للمشروع مع هيئة قناة السويس.
أضاف فى حوار لـ«البورصة»، أن تكلفة ترفيق الأراضى المخصصة للصناعات الكيماوية مرتفعة عن أراضى الصناعات الهندسية، كما أن طبيعة الأرض «الطينية» ترفع قيمة المرافق فضلاً عن مشكلة البعد الجغرافى حيث تتجاوز قيمة متر مكعب الخرسانة 3 آلاف جنيه ببورسعيد مقارنة بـ1200 جنيه فى 6 أكتوبر.
وتابع عطية «تم الانتهاء من إنشاء مصنع ضمن المنطقة ويجرى بناء المبنى الإدارى، والخلافات الفنية هى ما تعطل توقيع العقود حتى الآن وعلى سبيل المثال لم يتم الاتفاق على آلية مد المنطقة بالكهرباء وهل سيتم من خلال الشبكة القومية أم من خلال إنشاء شركة توليد من قبل المجموعة».
أشار إلى وجود شبه اتفاق بين هيئة قناة السويس وجهاز الخدمة الوطنية ومجموعة التنمية الصناعية على توقيع العقود، ومن المقرر أن يتم التوقيع خلال شهرين بحد أقصى.
وحول الشراكة مع القوات المسلحة، قال عطية إن مشاركة جهاز الخدمة الوطنية بالمشروع استراتيجية، نظرًا لحساسية منطقة شبه جزيرة سيناء وأن مجلس إدارة الشركة مكون من ممثلين عن «الخدمة الوطنية» بجانب أعضاء المجموعة.
وقال عطية إنه فى حال عدم توقيع عقود تطوير المنطقة الصناعية فى شرق بورسعيد ستكون الشركة قد خسرت نحو 150 مليون جنيه.
أضاف «فى مشروعات التطوير السابقة بمدينة السادس من أكتوبر لم تكن الدولة تتدخل فى المشروعات إلا أن الوضع الخاص لسيناء يتيح لجهاز الخدمة الوطنية التدخل فى بعض القرارات، مستبعدًا تعاقد الجهاز مع شركات مطور صناعى أخرى لتطوير المنطقة».
أوضح أن الأراضى بمنطقة شرق بورسعيد، ستخصص لأربعة مجالات صناعية رئيسية هى صناعات السيارات والمكملة لها، والأدوات المنزلية والصناعات الهندسية والتعبئة والتغليف والمواد الكيماوية ومواد البناء.
وقال العضو المنتدب لمجموعة التنمية الصناعية، إنهم طالبوا أكثر من مرة بزيادة المساحات المخصصة للمناطق الصناعية بمدينة 6 أكتوبر لوجود طلب كبير على الأراضى الصناعية بالمدينة.
وتمتلك مجموعة التنمية الصناعية 3.1 مليون متر مربع بمدينة 6 أكتوبر تم بيع نحو 90% منها وحجم الأراضى المتبقية يقدر بنحو 240 ألف متر مربع ووقعت المجموعة 120 عقدًا مع المستثمرين وتم بناء نحو 50 مصنعًا، ولايزال نحو 40 مصنعًا تحت الإنشاء، و30 مستثمراً لم يقوموا بالإنشاءات اللازمة لبدء العمل بمصانعهم.
أضاف «مدينة 6 أكتوبر لم يعد بها مزيد من الأراضى التى تتيح لشركات المطور الصناعى التوسع بها والمجموعة تبحث إمكانية الحصول على أراضٍ جديدة فى المحافظات».
أشار إلى أن السعر الحالى للأراضى الصناعية مبنى على العرض والطلب كأى سلعة أو خدمة أخرى، وإذا كانت أسعار الأراضى مرتفعة، لما استطاعت المجموعة تسويق أكثر من 90% من الأراضى التى قامت بتطويرها.
وتابع عطية «من قاموا بالشراء يعلمون أن السعر مناسب، ولماذا لا يقوم المستثمرون بشراء الأراضى الصناعية التى توفرها الحكومة بأسعار منخفضة؟».
وقال إن الأراضى الصناعية كانت تباع بأسعار زهيدة عندما كانت الدولة هى القائمة على الترفيق، ولكن نظرًا للظروف الاقتصادية الحالية، لم تعد الدولة قادرة على تحمل تكلفة الترفيق.
أضاف أن إنشاء مناطق صناعية سيكون عبئاً كبيراً على موازنة الدولة ولذلك تحتاج لمستثمرى القطاع الخاص من المطورين، والذين بطبيعتهم يرغبون فى تحقيق الأرباح.
أوضح أن المستثمرين المصريين والعرب يرغبون فقط فى إقامة مشروعاتهم من خلال أراضٍ مملوكة لهم، وذلك لعوامل كثيرة تتعلق بالتضخم وارتفاع أسعار الأراضى والعقارات.
وقال عطية «المستثمرون الذين حصلوا على الأراضى الحكومية بأقل من 100 جنيه للمتر يقومون ببيعها الآن بنحو 1000 جنيه للمتر المربع دون بناء أى شىء عليها، وبالتالى فمن المنطقى أن تقوم الشركة ببيع الأراضى بسعر 1000 جنيه للمتر بعد ترفيقها».
أضاف أن ما تم تأجيره بحق الانتفاع من الأراضى بالمنطقة الصناعية المطورة فى 6 أكتوبر لا يزيد على 10% من مساحة الأرض، على الرغم من أن الشركة تقوم بعرض الشراء التام أو التأجير لأى مستثمر بسعر 2 جنيه سنويًا للمتر، إلا أن جميع المستثمرين يبحثون عن شراء الأراضى، لعلمهم أن أسعارها سترتفع.
أشار إلى أن المجموعة قسمت أرض مشروع 6 أكتوبر ليكون الثلث بنظام حق الانتفاع والثلثان للبيع، واضطرت لتحويل الثلث الأول إلى نظام البيع لعدم تقدم أى مستثمر للحصول على الأراضى بحق الانتفاع.
وقال إن المجموعة تستغل بنود العقود المبرمة مع المستثمرين لتحفيزهم على بدء أعمالهم أو استعادة الأراضى منهم وتسليمهم المبلغ المدفوع مقابلها،ويتراوح سعر المتر المربع من قطعة لأخرى بحسب اختلاف المساحة والبنية التحتية للأراضى، ويتراوح سعر المتر من 800 جنيه وحتى 1600 جنيه.
أضاف أن الشركة حصلت على متر الأرض الصحراوية بنحو 30 جنيهًا، وتطويرها استلزم التخطيط والتقسيم والترفيق وتقديم خدمات كثيرة غير مجدية ماديًا بشكل مباشر مثل العيادات الصحية ورواتب العاملين بها، فضلاً عن الخدمات المدرسية، وخدمات النقل والمواصلات العاملين، لكن الخدمات ساعدت على بيع جزء كبير من الأراضى.
أوضح أن المجموعة أنفقت نحو 900 مليون جنيه لتطوير المنطقة الصناعية المملوكة لها بمدينة 6 أكتوبر، من بينها 300 مليون جنيه تقريبًا من استثمارات المجموعة مباشرة، وبالتالى يجب أن يتم استرجاع تلك النفقات مع عائد ربح مناسب يفوق أسعار الفوائد البنكية.
أشار إلى أن المجموعة تدرس التوسع داخل وخارج مصر وتلقت عروضاً للاستثمار فى المغرب والسعودية وليبيا، وتدرس العرض المغربى على الرغم من أن مجلس الإدارة لا يميل للتوسع خارج مصر.
وقال إن المجموعة تنتظر طرح هيئة التنمية الصناعية لأراضٍ جديدة بنظام التملك، بجانب بحثها عن أراضٍ جديدة يمكن تطويرها بمدينتى الإسكندرية والإسماعيلية.
ورفض عطية تدخل الدولة لتحديد أسعار بيع الأراضى الصناعية وأضاف «إذا أرادت الحكومة تخفيض أسعار الأراضى بما يقل عن سعر السوق، فيجب عدم طرح مساحات للمستثمرين بسعر أقل من 100 جنيه للمتر، تجنبًا لتضرر شركات المطور الصناعى التى لم تستطع بيع الأراضى بعد تطويرها لإلزام وزارة الصناعة بسعر مخفض للبيع».
أوضح أن الوضع فى السوق متوازن من خلال حسابات بسيطة، وزيادة سعر الأرض عن مبلغ محدد يجبر الشركة على اقتسام نسبة الزيادة بينها وبين الحكومة.
أشار إلى أن المناخ الاستثمارى بدأ فى التحسن بشكل ملحوظ، إذ أن فترة ما قبل عام 2011 كانت مثالية، وشهدت إقبالاٍ كبيرًا من مختلف المستثمرين، أما بعد 2011 وحتى 2014 انخفض الطلب على الأراضى بشكل كبير ولم تكن هناك استثمارات جيدة، بسبب التوترات السياسية.
وقال إن أزمة الدولار رفعت تكلفة تشغيل المناطق الصناعية بشكل مباشر، كما ساهمت بشكل غير مباشر فى إحجام المستثمرين عن ضخ استثمارات جديدة بالسوق لارتفاع تكلفة شراء المعدات والماكينات اللازمة لمصانعهم.
أضاف أن أزمة الدولار خفضت قيمة رؤوس الأموال التى كانوا يعتمدون عليها لإتمام مشروعاتهم، فإذا كانت تكلفة شراء الماكينات 6 ملايين جنيه، فقد ارتفعت فى أقل من عام إلى نحو 11 مليون جنيه.
وحول الاستغاثة التى نشرتها شركة «جمال إليكتريك» ضد مجموعة التنمية الصناعية، أوضح أن الشركة إذا رأت أن المجموعة تجاوزت أو أخلت بعقود الاتفاق فعليها اللجوء إلى القضاء وتقديم بلاغ، وبعد الاستغاثة قام مسئولون من هيئة التنمية الصناعية بزيارة المجموعة، وأكدوا سلامة الموقف القانونى لها.
وكانت شركة «جى إى إليكتريك» لصناعة اللوحات الكهربائية تقدمت ببلاغين لقسم شرطة أكتوبر، ولشركة الكهرباء تتهم فيهما «مجموعة التنمية الصناعية IDG المطور الصناعى بالمنطقة الصناعية الثالثة بمدينة 6 أكتوبر بقطع التيار الكهربائى عن مصنع «جى إى»، وتعطيل عملية الإنتاج بها دون وجه حق.
وأشار عطية إلى أن قطع التيار الكهربائى أمر متعلق بشركة «طاقة» مقدمة الكهرباء فى المنطقة الصناعية، وشركة «جى إى إليكتريك» تعتمد على تيار كهربى «إنشائى» يتم استخدامه أثناء عملية الإنشاء وليس أثناء مرحلة الإنتاج.
وقال إن المشكلة الأساسية بسبب رغبة الشركة فى تغيير اسمها، ويتم من خلال شركة المطور الصناعى ودفع غرامة تنص عليها قوانين هيئة التنمية الصناعية نسبتها 5% من قيمة الأرض، وذلك لمنع «تسقيع» الأراضى.
أضاف «تغيير اسم الشركة غير القانونى منع مجموعة التنمية الصناعية من إرسال خطاب لشركة الكهرباء يحمل الاسم الجديد «جى إى إليكتريك»، ما دفع شركة «طاقة» لفصل التيار الكهربائى الإنشائى.
وتابع أن المجموعة أوضحت أن اليوم الأول من يوليو هو آخر أيام استخدام «جمال إليكتريك» للتيار الإنشائى، والشركة تعتمد حاليًا على توليد الكهرباء لمباشرة عملها.
أوضح أن نسبة 5% التى تم فرضها فى العقود السابقة تضاعفت إلى 10% حاليًا بعد تلاعب عدد من المستثمرين فى ملكية الشركات والغرامة تفرض على أى محاولة للتعديل فى عقد الشركة أو سجلها التجارى أو طبيعة نشاطها.
وأشار إلى أن مجموعة التنمية الصناعية لديها مشكلات مع 4 من فقط من المصانع العاملة، أما المصانع تحت الإنشاء فلديها نحو 20 مشكلة مع مستثمرين جميعها تتعلق بعدم الجدية فى تنفيذ مشروعاتهم.
وقال عطية «نصف الشركات التى تعاقدنا معها أجنبية تعمل فى مجالات مختلفة وتوجد شركات تعمل فى إنتاج الأوراق المعدنية، والنكهات الصناعية وقطع غيار السيارات والمواد الغذائية».
أضاف أن العقد مع هيئة التنمية الصناعية ينص على تحديد نسبة 55% من المشروعات التى ستقام بالمنطقة المطورة لتكون صناعات هندسية، بينما لم يتم تحديد تلك النسب بعد فى منطقة أرض شرق بورسعيد.
