«غرفة التطوير» تعد مذكرة لتحسين أداء السوق لرفعها للحكومة
مشروعات الشراكة تمثل تحولاً إيجابياً لـ«الإسكان» وتساهم فى زيادة نمو السوق العقارى
يجب عودة العمل بنظام المطور العام لتوفير بدائل قانونية لبيع الأراضى
«شعبة الاستثمار» تترقب تخصيص أراضٍ لمبادرة تنفيذ مشروعات إسكان اجتماعى
آلية التسعير السبب فى عزوف الشركات عن الطرح الأخير للوزارة
الدولة منفردة لن تتمكن من المساحة المعمرة إلى 13% من مساحة مصر وفقاً لرؤية 2030
الشركات الصغيرة تحتاج دعماً فنياً وتقنياً لرفع قدرتها على المنافسة
توقع المهندس أمجد حسنين، الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة كابيتال جروب بروبرتيز للتطوير العقارى وعضو غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات نمواً كبيراً فى السوق خلال العام المقبل مدعوماً بزيادة الطلب على الوحدات لا سيما الشرائح المتوسطة منها يصاحبه ارتفاع فى الأسعار بنسب متفاوتة وفقا لطبيعة المشروعات لتصل إلى 20% فى بعضها.
وقال فى حوار لـ«البورصة»: إن الطلب على العقارات فى مصر يعد الأكبر عربياً فى ظل عجز متراكم من سنوات سابقة إلى جانب طلب سنوى بمعدل ما بين 500 و600 ألف وحدة سكنية سنوياً وفقا لحالات الزواج وهذا يتطلب مضاعفة ما تطرحه الشركات للوفاء بهذه المتطلبات.
شدد حسنين على أن السوق المصرى الأعلى فى عوائد الاستثمار وان التوقيت الراهن الأنسب لاستقبال استثمارات جديدة عربية وأجنبية رغم بعض الصعوبات التى تواجه الشركات إلا أنها لا تمثل عائقا كبيرا لعملها فى مصر.
وأوضح أن الشركات رفعت أسعارها خلال العام الجارى بنسب تراوحت ما بين 10 و20%، ومتوقع أن ترتفع بنسب مماثلة خلال العام المقبل مع ارتفاع مدخلات البناء على خلفية انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار وارتفاع التكلفة إلى جانب زيادة قيمة الأراضى التى تمثل نسبة حاكمة فى تحديد الأسعار.
كما شدد على أن السوق فى مأمن من الفقاعة العقارية كون الطلب يتركز فى الشراء بهدف السكن وليس المتاجرة وعلى الشركات مراعاة احتياجات العملاء عبر التصميم بذكاء لمساحات صغيرة تضم خدمات تلبى رغبات العملاء.
قال حسنين: إن غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات تعد مذكرة بالتعاون مع عدد من الشركات المحلية والأجنبية عن آلية تطوير القطاع العقارى فى مصر لرفعها إلى الحكومة، وتشمل 3 محاور رئيسة تبدأ بمحفزات زيادة الاستثمارات محليا وجذب استثمارات أجنبية فى القطاع، وهذا يتطلب ضمانا للمستثمر الأجنبى إخراج أرباحه من نشاطه فى مصر بضمان البنك المركزى بعد انتهاء المشروع خاصة أن الاستثمار فى العقارات طويل الأجل، ويمتد نشاطها وفقا لطبيعة المشروع وفترة تنميته.
لفت إلى أن من ضمن محاور ورقة العمل توفير الأراضى المرفقة تلبى احتياجات الشركات، والتى تنمو بشكل كبير وان الزيادة فى الأسعار تحمل على المنتج النهائى، وتضاف إلى ما يسدده العميل فى النهاية إلا أنها فى المقابل تقلل القدرة التنافسية للشركات فى السوق العقارى.
وأشار إلى أن المحور الأخير بالمذكرة يهتم باللوائح والقوانين المنظمة لعمل الشركات فى القطاع العقارى، ولفت إلى أن تخوفات صغار الموظفين من التعرض للمساءلة يجبرهم على الإحجام عن اتخاذ قرارات تتعلق بالشركات، مما يتطلب سن تشريعات تحاسب إدارياً من يخطئ، دون معاقبته جنائياً، طالما لم يتم ارتكاب جرائم فساد.
وتوقع إنهاء المذكرة خلال 3 أشهر ورفعها إلى الحكومة وتعقد أول اجتماعات مجلس إدارة الغرفة الشهر المقبل بعد اكتمال هيكلها بتعيين وزير الصناعة 5 أعضاء مؤخراً.
أوضح أن رؤية 2030 التى أعدتها رئاسة الجمهورية تستهدف رفع نسبة المساحة المعمرة من 7% إلى 13% خلال 14 عاما المقبلة، وهذا يتطلب جهدا كبيرا، ولن تتمكن الدولة منفردة تنفيذ هذا المعدل، وهو ما يجعل القطاع الخاص لاعبا رئيسيا فيها.
أشار حسنين إلى أن الشركات الصغيرة تحتاج إلى دعم تقنى وفنى ونسعى لتوفيره من خلال شركات عالمية لديها خبرة كبيرة تدرب صغار المستثمرين فى القطاع على آلية العمل لمواكبة التطور العالمى.
ولفت إلى أن غرفة التطوير العقارى تهتم أيضا بمشكلات المطور الصناعى وأن 11 شركة فقط تعمل بهذا النظام ومعظمها يواجة شبح الإغلاق على خلفية قرب انتهاء الأراضى المتاحة لديهم لعدم طرح الدولة أراضى للمطور الصناعى خلال السنوات الأخيرة.
وأرجع رفع المطورين الصناعيين للأسعار إلى ندرة الأراضى لديهم وزيادة الطلب ولو أن الدولة استمرت فى الطرح لحال دون ارتفاع الأسعار، ولفت إلى أن هناك مبادرة من الدولة لطرح 6 ملايين متر على المطور العام ويفضل عرض آلية الطرح على شركات التطوير الصناعى خاصة أنها مخطط عرضها بحق الانتفاع فيما تبيع الدولة أراضى بالتمليك، وهذا يصعب عمل الشركات حال حصولها على أراضٍ.
قال حسنين: إن شعبة الاستثمار العقارى بالغرفة التجارية، والتى يشغل عضو بمجلس إدارتها تترقب بيانا من وزارة الإسكان بالأراضى المتاحة فى المدن الجديدة لتنميتها ضمن مبادرة الشعبة فى تنفيذ مشروعات إسكان اجتماعى ومتوسط بالشراكة مع وزارة الإسكان.
وأوضح أن المبادرة تتميز بتحديد مساحات الوحدات لتتراوح ما بين 75 و110 أمتار مربعة تخاطب الشريحتين المحدود ومتوسط الدخل عبر تحديد سقف سعرى بالتنسيق مع الوزارة، والتى تحصل على حصة من الوحدات مقابل قيمة الاراضي.
ولفت إلى أن هذه الشراكة ستتيح للشركات ضخ رأس المال فى الإنشاء بدلاً من دفع قيمة الأرض بما يعجل فى التنمية ويساهم مع الدولة فى توفير وحدات للفئتين المتوسط ومحدودى الدخل وتشمل أراضى فى مدن جديدة فى الأقاليم.
وقال حسنين: إن الشعبة ستعرض الأراضى على الشركات فى السوق العقارى شريطة أن تكون لديها القدرة المالية وسابقة الخبرة خاصة أن الأراضى ستكون بمساحات 100 فدان للشركة الواحدة مع ضمان تنافس أكثر من شركة على كل قطعة.
ولفت أيضاً إلى أن توسع الدولة فى مشروعات الشراكة يمثل تحولاً إيجابياً فى سياستها، وهو ما يدعم الشركات بقوة وينعكس على الاقتصاد كون القطاع يتبعة نحو 90 صناعة مكملة.
قال: إن المطورين يترقبون موافقة مجلس الدولة على اللائحة العقارية، والتى شارك المطورون فى صياغتها لأول مرة وروعى نحو 90% من متطلباتهم وأن صدروها بشكل نهائى يزيد من جاذبية السوق العقارى.
وأشار إلى أن ملف الأراضى ونظم طرحها يحتاج إعادة نظر خاصة بعد النتائج غير المرضية لآخر مزايدة للاستثمار طرحتها وزارة الإسكان وحددت خلالها أسعار الأراضى فى حين كانت المنافسة على مقدمات الحجز، ولم يشارك فيها عدد كبير من الشركات، وشهدت مدن عزوفا كاملا من المطورين، منها القاهرة الجديدة وهذا يتطلب تغيير نظام التسعير.
أضاف أن الدولة تنفذ إسكانا اجتماعيا بنسب غير مسبوقة، وحققت نجاحات كبيرة وتستهدف ما يزيد على 150 ألف وحدة سنوياً، ويمكن للشعبة المساهمة فى زيادة المستهدف لتلبية الطلب الكبير على هذه النوعية من الوحدات.
وشدد على أهمية عودة العمل بالمطور العام الذى يحصل على مساحات كبيرة من الاراض غير المرفقة يعيد تأهليها وبيعها الى شركات صغيرة وأن مناطق مثل مصر الجديدة والمقطم ومدينة نصر وغيرها نفذت بهذا النظام.
وقال: إن شركة كابيتال جروب بروبرتيز تستهدف توقيع عدد من عقود المقاولات موزعة على 4 مناقصات حتى نهاية العام الجارى بمشروع البروج، وتلقت عروضا من 10 شركات ضمن مناقصة محدودة لتنفيذ أول مناقصة من الأعمال على أن تطرح بقيتها تباعا وتسلم الوحدات خلال فترة ما بين عامين ونصف العام وحتى 3 سنوات، وتمثل أجزاء من المرحلة الأولى وتوفر نحو 10 آلاف فرصة عمل قبل نهاية العام.
ولفت إلى أن المنافسة ستقتصر على شركات المقاولات المقيدة بالاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء من الفئة الأولى، ولديها سابقة خبرة كبيرة فى الأعمال المماثلة، وتصل قيمة الإنشاءات فى المرحلة الأولى إلى 4 مليارات جنيه، وتضم إلى جانب الشق السكنى مسجدا ومركز ثقافى إضافة إلى الحديقة المركزية.
ويقام مشروع البروج على مساحة 1212 فداناً «5 ملايين متر مربع»، فى المنطقة ما بين طريقى السويس والإسماعيلية الصحراوى، وهو عبارة عن مشروع عمرانى متكامل، يضم نحو 28 ألف وحدة سكنية إلى جانب أنشطة متنوعة تجارية وإدارية وترفيهية وغيرها، ويطور على 4 مراحل خلال 10 سنوات باستثمارت تقديرية 40 مليار جنيه.
أوضح حسنين أن الشركة حصلت على القرار الوزارى باعتماد المخطط العام للمشروع والموافقة على بدء تنفيذه.
كما لفت إلى أن المشروع يوفر 50 ألف فرصة عمل مباشرة وغير مباشرة وجميعها عمالة مصرية للاعتماد على شركات مقاولات مصرية.
وأوضح ان الشركة طرحت جزءا من المرحلة الأولى للبيع وسوق بالكامل وتجهز لطرح جزء آخر الفترة المقبلة، وتدرس عقد عدد من الشراكات مع شركات خدمية متخصصة لتوفرى خدمات بالمشروع لتنضم إلى الشركات الموقعة مؤخرا.
وبالنسبة للجزء التعليمى فقد وقعت الشركة عقود شراكة مع مؤسسة «سابس» التى تتولى إدارة مدارس الشويفات الدولية، لانشاء مجمع مدارس «كادمس «Cadmus ومجموعة كريست الأفريقية للتعليم «Africa Crest Education»، وهى شركة استثمارية تتخذ من دبى مقراً لها، ومجمعاً طبياً، علاوة على وجود مركز ثقافى، ومركزا طبيا بالتعاون مع شركة ريدكون ميديكال ومركزا ثقافيا الى جانب شركة القرية الذكية لإدارة المنطقة الإدارية بالمشروع.
وأوضح حسنين أن الشركة تدرس الأراضى التى طرحتها وزارة الإسكان ضمن الطرح الثانى لأراضى الشركة للمنافسة عليها إلى جانب دراسة عدد من المساحات بمناطق متنوعة، من بينها شراكة مع جهات حكومية أخرى وقرار تنميتها مرتبط بموقع الأرض وجدواها الاقتصادية.
وتتوزع ملكية شركة كابيتال جروب بروبرتيز مناصفة بين شركتى أبوظبى كابيتال جروب والعين العقارية، ونفذت الشركة الأم عدة مشروعات فى عدد من دول العالم، من بينها مشروع فندق «هارد روك» فى دبى و«وان بالاس ستريت» و«نيو سكوتلاند يارد» فى لندن و«زا كابيتال بلازا» فى مونتينجرو و«روضات» و«كابيتال باى»بأبوظبى.
