ألبرت: القطاع العقارى آمن للاستثمار والتضخم عامل أساسى لنمو المبيعات
شريف: عجز السكن فى مصر 3 ملايين وحدة مقابل توفير 500 ألف شقة سنويًا
شكرى: نتعامل مع الأرض كـ«منتج» ما يؤدى لزيادة أسعارها بشكل كبير
حسين: يجب أن نتبنى شراكات بين القطاعين العام والخاص لترفيق الأراضى وتوليد الطاقة
لانفرانشى: 15 مليون يورو من الاتحاد الأوروبى لتطوير الأماكن العشوائية فى القاهرة والجيزة
زفزاف: دراسات السوق تركز على القاهرة رغم أن 60% من البناء خارج العاصمة «عشوائى»
ناقش مؤتمر يورومنى التحديات التى تواجه القطاع العقارى فى مصر فى ظل زيادة الطلب على شراء الوحدات السكنية مدفوعاً بارتفاع معدل التضخم وانخفاض قيمة العملة المحلية.
واتفق المشاركون على ضرورة تبنى سياسات لتنشيط العمل بالقطاع منها توفير الأراضى المرفقة ودعم مشاركة المطورين بمشروعات محدودى الدخل والبحث عن حلول مبتكرة لاستغلال منطقة الساحل الشمالى، بالإضافة إلى تطوير قطاع التمويل العقارى وأدارت الجلسة فيكتوريا بين، مدير عام مؤتمرات يورومنى بالشرق الأوسط وأفريقيا.
وقال إيان ألبرت، المدير الإقليمى للشرق الأوسط، كولير إنترناشيونال، إن القطاع العقارى آمن للاستثمار وعند النظر للسبب نجد التضخم عامل أساسى فعند وجود تضخم (نسبته حاليًا 14%) تتجه الأغلبية للاستثمار فى العقارات ويوجد زيادة من 15 إلى 20% بوحدات الإسكان فى القاهرة تضاف إلى المشاريع المنفذة خارج القاهرة.
أضاف ماجد شريف، العضو المنتدب، لشركة «سوديك»، أن مصر تعانى عجزاً فى الوحدات السكنية المتاحة ووفقًا لـ”GLL” يوجد عجزاً يقدر بـ3 ملايين وحدة سكنية يقابلها توفير 500 ألف وحدة فى السنة ونحن فى بلد معظم سكانها من الشباب، مما يزيد من معدلات الطلب والدليل على ذلك النجاح الذى لاقيناه عند طرح وحداتنا فى السوق.
وقال هشام شكرى، رئيس مجلس الإدارة والمدير التنفيذى، لمجموعة رؤية، إن التعداد السكانى فى مصر 90 مليون بزيادة 2 مليون كل عام وفى المقابل، المساحة المأهولة بالسكان تقدر بـ7% من مساحة مصر، مما يعنى أننا لدينا مساحة شاسعة للتوسع ونحتاج مجتمعات عمرانية جديدة.
أضاف شكرى، أنه يوجد طلب متزايد على العقارات، خاصة أن المصريين يفضلون شراء وحدات سكنية لأبنائهم، وبذلك فنحن نلبى الاحتياجات المستقبلية للمصريين الذين يدخرون من خلال الاستثمار فى العقارات وارتفاع التضخم سبب لرواج سوق العقارات، والأسعار فى تزايد على مدار الزمن.
وطالب ماجد شريف، بالنظر لقيمة العقارات مع مرور الوقت ففى أسواق أخرى ونظرًا للتغيرات المستمرة فى السوق من الممكن أن يفقد العقار قيمته مع الوقت، ولكن فى مصر فإن القيمة مستقرة ولذلك نحن واثقون من قوة القطاع، إن التغيرات فى السعر طفيفة (5% إلى10%)، ويعد ذلك انعكاساً لتكلفة البناء فى السوق.
وحول آليات دعم القطاع العقارى ودور الدولة فى توفير حوافز للمستثمرين العقاريين، قالت ستيفانى لانفرانشى، المدير الإقليمى لمصر، بالوكالة الفرنسية للتنمية، إن الوكالة معنية بالتطوير العقارى ويهمها أن ترى إصلاح وتنمية فى هذا المجال.
أضافت: «السياسة التى كنا نتبعها هى دعم بناء مدن جديدة ووحدات عقارية فى الساحل الشمالى، ولكن البنية التحتية فيما يتعلق بالمواصلات والخدمات الأخرى من العوامل الأساسية لنجاح ذلك وبناء مجتمعات مستدامة.
وأضاف حازم محمد زفزاف، مدير التسويق الاستراتيجى، بشركة لافارج مصر، أننا نركز فى دراسات السوق على القاهرة ونغفل أن حوالى 50% إلى 60% من البناء يقع خارج القاهرة لأفراد مستقلين يختارون البناء العشوائى لعدم توفر إسكان بأسعار مناسبة.
وعلقت ستيفانى لانفرانشى: “لدينا منحة بقيمة 15 مليون يورو من الاتحاد الأوروبى مخصصة لتطوير الأماكن العشوائية فى القاهرة والجيزة وتناقشنا مع الأطراف المعنية وتم اختيار الأماكن الأكثر احتياجًا، حيث أن 40% من إجمالى سكان مصر يسكنون فى مناطق عشوائية”.
وقال هشام شكرى، إن القطاع العقارى فى مصر يواجه مشكلة وهى رؤية الأرض كمنتج فى حد ذاتها، مما يؤدى إلى زيادة أسعارها بشكل كبير وفى رأيى لابد أن نعتبر الأرض من المواد الخام التى نستغلها لتقديم منتج عليه طلب كبير فى السوق ويعمل على توفير فرص للعمل.
أضاف شكرى: “إذا استمرينا على هذا المنوال فأخشى أننا سنعانى من تباطؤ معدلات التنمية لأن لدينا 93% من أراضينا صحراء ونمتلك مواد خام فى كل المناطق وكل ما نحتاجه هو البنية التحتية والمشروعات الكبرى مثل العلمين الجديدة”.
واتفق معه ماجد شريف، وقال إن الإسكان الاقتصادى مشكلة عالمية وعندما ننظر لدول أخرى تغلبت على هذه المشكلة نرى شراكات ناجحة مع القطاع الخاص ويوجد جانب آخر، أن تكاليف البناء لابد أن تكون منخفضة جداً، ولذلك يجب أن يكون هناك تصميم رشيد.
أضاف شريف: “نقوم ببناء مساحات صغيرة مثل 70 متراً مثلاً فنحن فى حاجة إلى الخرسانة الجاهزة وهى شىء يوفر فى التكاليف ومن جانب التكاليف نحن نريد أن نتوجه إلى الطبقات محدودة الدخل وليست الطبقات المتوسطة فقط”.
وتابع: “أرى أن الخطوة الأولى هى تسهيل التمويل العقارى، ولكن الأمر الثانى أننا لابد أن نجعل هذه المجتمعات جذابة ولدينا خبرة فى هذا لابد أن نفكر فى مجتمعات تعتمد على نفسها لابد أن يكون هناك خدمات مثل مدارس وشبكة مواصلات”.
وأكد شريف، أن الأراضى تعد مشكلة كبيرة تواجهنا، ولكننا فى حاجة للتفكير بشكل مختلف عندما نتحدث عن الإسكان الاقتصادى وأسعار الأراضى تضاعفت كثيراً سواء فى شرق القاهرة أو غربها وعندما يتضاعف سعر الأراضى فإن سعر المساحات المبنية تتضاعف.
وقال: “إذا افترضنا أن 15% من دخول الأسر مخصصة لدفع الرهن العقارى أو أقساط التمويل العقارى فنحن فى حاجة لمتوسط دخل 50 ألفاً سنوياً وهذا معناه أن نسبة صغيرة من الشعب المصرى يمكنها أن تستطيع أن توفر هذه الأقساط، وبالتالى فنحن فى حاجة لتمكين الصناعة لدفع عجلة الاقتصاد قدماً ووضع حواجز أما البناء العشوائى”.
وقاطعه هشام شكرى قائلاً: “إذا أردت أن يدفع القطاع العقارى قدماً لا يجب أن يتعدى سعر الأرض 20% من نسبة المشروع، ولكن الآن الوضع هو أن الأرض تصل إلى 40% والمعدل فى العالم كله هو 20% لذا فإن الشراكات بين القطاعين الخاص والعام مهمة”.
أضاف شكرى، أن البلدان التى تبنت هذه المشروعات ومنها تركيا قاموا بعقد شراكات مع المطورين وتقديم الأراضى مدعومة أو حتى مجاناً أو قاموا بدعمها لتخفيض قيمة وهذه الخطوة ستكون جيدة للحكومة لأنها ستعجل من زيادة عدد الوحدات بحيث يقلل كم النقود الذى يتم شراء الأراضى به مقابل استخدامه فى بناء الوحدات».
واعتبر حازم زفزاف، أن الأرض مهمة لكن تكلفة البناء يجب خفضها لذا يجب توفير تصميم كفء والبناء بتكلفة قليلة ووقت قليل وكفاءة عالية وتغيير نموذج العمل حسب الجمهور المستهدف لجعل المنتج جاذب، وليجد المشترى كل ما يحتاجه من خدمات وتسوق وصحة وترفيه وأعمال كذلك.
وقال ماجد شريف، إنه يجب استخدام نماذج بناء مختلفة للشرائح المختلفة وخلال العامين تضاعفت أسعار الأراضى حول القاهرة، ما أدى إلى زيادة سعر المتر المبنى إلى 10 آلاف جنيه وتساءل: «كم فرد لديهم الدخل الذى يمكنه من دفع أقساط تصل إلى 50 ألف جنيه فى الشهر».. وأجاب: «1% فقط يمكنهم الدفع لذلك يجب إيجاد الحل لإتاحة الأرض لتمكين القطاع لدعم الاقتصاد مع وضع حدود ضد البناء العشوائى وغير القانونى».
وقال حسن حسين، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب، لشركة التعمير للتمويل العقارى «الأولى»، إن هناك الكثير من المبادرات لدعم القطاع العقارى منها مبادرة من البنك المركزى المصرى بقيمة 10 مليارات جنيه تركز على إسكان محدودى الدخل وإقراض البنوك لمحدودى الدخل بدلاً من الشركات.
أضاف حسين: «توجد مبادرة تدعى إيجارة من الهيئة العامة للرقابة المالية والتمويل العقارى لا يتقصر فقط على شركات التمويل العقارى وهناك التأجير التمويلى الذى يسهم بحوالى 40% من القطاع، خاصة بتمويل محلات التجزئة والمراكز التجارية والمستشفيات بقيمة تصل 30 مليار جنيه».
وأشار حسين إلى بنك الإسكان والتعمير الذى يمثل امتداداً لمبادرة البنك المركزى والمطورين الذين يقدمون فرصة التقسيط بالنسبة للمشترين، وتابع: «نحن لدينا خليط من شركات التمويل العقارى التى تمثل الجزء الأقل من التمويل لأنها أكثر الكيانات تنظيماً والأكثر تركيزاً».
وقال إيان ألبرت، إن مصر لديها القدرة على تطوير حلول تمويل عقارى فى متناول اليد وسنبة من 30 إلى 35% من دخل الفرد يمكن تخصيصه للسكن والمشكلة هى خيارات التمويل العقارى وليس فقط التضخم وزيادة الأسعار.
وتداخل حسين حسين قائلاً: «يوجد نوعين من التطوير، مشاريع تدر ربحاً بشكل مستمر ومشاريع تباع مرة واحدة فهناك مساحة للعديد من الحلول».
وأوضح هشام شكرى، أن المطورين يفضلون البيع نقدًا حتى لو بأسعار أقل نظرًا لوجود نسبة كبيرة من المصريين فى الاقتصاد غير الرسمى، مما يزيد من مخاطر التقسيط على المدى الطويل.
وقال حسن حسين: “نحن فى حاجة إلى أكثر مما سيتم تطويره وخاصة للمشروعات الكبرى وحتى فى صعيد مصر ونحن نصر على أن تقوم الحكومة بالبنية الاساسية، ولكن إذا أردنا أن نتقدم بسرعة يجب أن نتبنى شراكات القطاعين العام والخاص ونسمح للناس بأن يملكوا قطاعات لتوليد الكهرباء أو المياه”.
وضرب هشام شكرى مثالاً بمنطقة الساحل الشمالى والحديث حول عدم استغلال الأرض وأكد أن هناك أموالاً فائضة لدى بعض المصريين وما كان سيحدث أن كل هذه الأموال ستوجه لشراء وحدات فى بلدان أخرى وهذا معناه ضياع الفرصة على مصر.
وقال يجب، إن نسعى لاستغلال الساحل الشمالى لأكثر من شهرين طول السنة مثلاً مدن أخرى مثل مدن فرنسا المطلة على البحر المتوسط يقومون بمهرجانات سنوية فى فصول غير الصيف، وبالتالى يجذبون أشخاصاً لقضاء بعض الوقت فى هذه المدن فنحن فى حاجة إلى بناء مراكز للمؤتمرات فى الساحل، فبالتالى كل من لديهم وحدات يمكنهم تأجيرها فى هذه الأوقات».
