رفعت بحوث شركة نعيم السعر المستهدف لسهم سوديك إلى 17.29 جنيه، بدعم من زيادة أسعار الوحدات، مع تبنيها نظرة حذرة بسبب مخاوف تباطؤ الطلب.
وأوصت “نعيم” للاحتفاظ بسعر سوقي 15.78 جنيه للسهم، وبسعر مستهدف 17.29 جنيه، في ظل احتمال ارتفاع السهم بنسبة 10٪.
ونرفعت السعر المستهدف ليصبح 17.29 جم/سهم مقابل 15.1 جم/سهم فيما سبق، مع التوصية بالاحتفاظ.
وقالت بحوث نعيم : “تأتي مراجعتنا في ضوء التوقعات برفع أسعار الوحدات بنسبة 20-30٪، إلى جانب تحقيق مبيعات تعاقدية مرتفعة منذ بداية العام حتى تاريخه، بما يدلل على قوة معدلات الطلب، ويترجم إلى توقعات أرباح مرتفعة في السنوات المقبلة.”
وأشارت إلى التقييم العادل للسهم؛ حيث يجري تداوله بمضاعف ربحية 15.7 مرة عن تقديرات عام 2016، ومضاعف قيمة دفترية 1.5 مرة، ونسبة سعر السهم إلى صافي قيمة الأصول 91.1٪.
وواصلت تبني سياسة متحفظة حذرة في التقييم، حيث طبقت معّدل خصم بنسبة 17٪ على المدى الطويل، ولم تأخذ في الاعتبار محفظة الأراضي غير المطورة لدى الشركة والتي تمتد على مساحة 1.4 مليون متر مربع، ولم تطبق زيادة الأسعار سوى على المشروعات أو المراحل التي ستدشنها الشركة مستقبلاً، مستبعدين بذلك مخزون الوحدات بالمشروعات القائمة أو المعلن عنها، كما رفعت تكلفة الإنشاءات بالمشروعات المستقبلية بنسبة 20٪.
وافترضت في تقيمها صافي تدفقات نقدية مخصومة بقيمة 2.2 مليار جنيه بالنسبة للمشروع المشترك بين سوديك ومصر الجديدة للإسكان، والذي يعد من أكبر المشروعات بمحفظة أعمال الشركة.
وقالت بحوث نعيم أنها تؤمن بقلة المخاطرة التي تحيط بالاستثمار في سهم سوديك، نظرًا لتقييماتها المتحفظة، إلى جانب الميزانية العمومية القوية لدى الشركة (نسبة صافي ديون إلى حقوق الملكية 20٪ فقط)، وعليه لا نتوقع تراجع السهم بنسبة تتجاوز 15٪، إلا أن العوائد نوعًا ما غير مواتية مقارنة بالمخاطر.
وأضافت أنه من العوامل المحفزة لأداء السهم مستقبلاً نجاح إطلاق المشروع المشترك مع مصر الجديدة للإسكان، وقدرة الشركة على استدامة هوامش الأرباح، إلى جانب تراجع أسعار الفائدة القياسية.
وذكرت أن هناك توقعات بنمو إيرادات الشركة بمعدل سنوي مركب 21.1٪ على مدار ثلاث سنوات، بدعم من ارتفاع الأسعار وزيادة التسليمات – متوقعة أن تحقق الشركة إيرادات بقيمة 1.6 مليار جنيه خلال العام 2016، و 2.1 مليار جنيه في العام 2017، على أن تسهم مشروعات ويستاون وايستاون وكورت يارد بالنصيب الأكبر في التسليمات المحققة، كما من المتوقع أن تتحقق 10٪ من قيمة مشروع اليجريا في العام المقبل.
وتتوقع بدء تسليمات مشروع كورت يارد في 2017، بما يعزز نمو الإيرادات، التي سيدعمها أيضًا زيادة أسعار البيع في أعقاب تعويم الجنيه.
وأوضحت إدارة الشركة أنها سترفع أسعار الوحدات بنسبة 20-30٪، مقابل الزيادة المعتادة سابقًا البالغة نسبتها 15٪ سنويًا.
أما المشروعات قيد التنفيذ تشير إلى توقعات إيرادات قوية – شهدت المبيعات التعاقدية لسوديك نموًا كبيرًا؛ حيث بلغت 4.4 مليار جنيه في 2015، كما أنها حققت مبيعات بقيمة 3.3 مليار جنيه خلال التسعة شهور الأولى من 2016.
وتبلغ قيمة محفظة المشروعات قيد التنفيذ حاليًا 11 مليار جنيه، بما يعكس قوة الإيرادات المستقبلية؛ إلا أن كبر حجم محفظة المشروعات قد يتسبب في ثبات هوامش الأرباح عند مستوياتها أو انكماشها في أعقاب تعويم الجنيه، ويعتمد ذلك على بنود العقود المبرمة مع موردي المواد الخام، مع الوضع في الاعتبار عدم إمكانية تغيير الأسعار بالعقود المبرمة مع مشتري الوحدات.
المخاطر التي تهدد التقييم
انتشار عدوى تباطؤ الطلب بفئات الطبقة المتوسطة – ضرّ تعويم الجنيه بالدخل المخصص للإنفاق، في الوقت الذي ترفع فيه تكاليف المعيشة. يظل مضاعف أسعار الوحدات السكنية إلى الدخل بشريحة الطبقة المتوسطة عند مستوى 4-7، إلا هناك مخاوف بشأن انتشار عدوى تباطؤ الطلب فيما بين الفئات المختلفة بتلك الطبقة؛ حيث شهدت الوحدات العقارية التي تستهدف الفئات الأقل دخلاً بالطبقة المتوسطة تباطؤً حادًا في معدلات الطلب، وقد ينتقل ذلك إلى الفئات الأخرى بذات الطبقة.
* الضغوط التضخمية – ارتفعت أسعار العقارات بشدة خلال السنوات القليلة الماضية، بما قد يؤدي إلى سوق تضخمية.
* مخاطر تتعلق بنشاط السوق الثانوية – نعتقد أن السوق الثانوية للعقارات شهدت أداءً متواضعًا خلال الأعوام القليلة الماضية، وعليه، فإن أي تراجع بنشاط العقارات، قد يدفع أصحاب العقارات والمضاربين والمستثمرين أجمعين إلى طرح الوحدات للبيع، بما سيؤدي إلى انخفاض ملحوظ في الأسعار.
* انكماش هوامش الأرباح – قد تنكمش هوامش أرباح الشركة عن الوحدات غير المسلمة التي لم تُنشئها بعد.
وترى بحوث نعيم أن مشروع ايستاون سيتسبب في الجزء الأكبر من هذا الانكماش؛ حيث تبلغ قيمة التعاقدات 3.5 مليار جنيه مقابل تسليمات بنسبة حوالي 8٪ من حيث القيمة، إلا أنه من الجدير بالذكر أن الشركة صرفت بالفعل 58٪ من النفقات الرأسمالية اللازمة لمشروع ايستاون، بما يحد من ضغوط التكاليف مستقبلاً.
وعلى النقيض، لم تتحقق سوى نسبة 29٪ من النفقات الرأسمالية لمشروع كورت يارد، و13٪ من النفقات الرأسمالية لمشروع فيليت، في حين أبرمت الشركة تعاقدات على 89٪ و72٪ من وحدات المشروعين على الترتيب.
* مخاطر تتعلق بالتنفيذ – قد تؤدي ضغوط التكاليف إلى تأخيرات في المشروعات قيد التنفيذ أو تأجيل إطلاق مشروعات جديدة.
