«سامى»: مطورون يقدمون شروط دفع أكثر مرونة وآخرون يبحثون عن تصميمات بديلة للوحدات
تضاعف أسعار الإيجار المقومة بالدولار فى عقود مراكز التسوق خلال العام الماضى
شركات المراكز التجارية وضعت حداً أعلى لسعر الصرف لتخفيف الضغوط على المستأجرين
اكتمال «مجمع مجرة» للأعمال فى «أكتوبر» أضاف 17 ألف متر للمعروض من المساحات الإدارية فى القاهرة
متوسط أسعار الوحدات السكنية ارتفع 30% ولكن الزيادة لم تعادل انخفاض الجنيه الذى فقد 61% من قيمته
توقعت شركة «جيه إل إل» للاستثمارات والاستشارات العقارية، أن تتأثر تدفقات المطورين العقاريين فى السوق المصرى بعد تحرير سعر صرف الجنيه فى نوفمبر الماضى، وتذبذب سوق الصرف خلال الفترة الماضية.
وأصدرت الشركة تقريرًا اليوم بعنوان «نظرة عامة على سوق العقارات فى القاهرة لعام 2016» الذى يحلل العوامل المؤثرة على قطاعات المساحات الإدارية والوحدات السكنية ومراكز التسوق والفنادق، ويناقش قرار البنك المركزى المصرى تعويم الجنيه، والتأثيرات المحتملة لذلك القرار على سوق العقارات فى مصر.
وقالت الشركة، إن الجنيه أبدى علامات تقلب متزايدة عقب التخفيض، وخسر 52% من قيمته فى ديسمبر 2016، وأدى التعويم والانخفاض السريع فى قيمة العملة إلى حالة عدم اليقين فى السوق، ما أسهم فى التأخير بالنسبة لقرارات المستثمرين والمقيمين، وذلك حتى استقرار قيمة العملة.
وقال أيمن سامى، رئيس مكتب «جيه إل إل» فى مصر، إن الانخفاض فى قيمة العملة أدى إلى ارتفاع تكاليف مواد البناء، ما يؤثر سلباً على التدفقات النقدية لدى المطورين، وتوقع أن ينتقل هذا التأثير إلى مشترى الوحدات السكنية، وذلك من خلال ارتفاع أسعار الوحدات ارتفاعًا بالغًا.
أوضح «سامى»، «فى محاولة للتغلب على هذا التأثير، رأينا أن بعض المطورين يقدمون شروط دفع أكثر مرونة، فى حين أن آخرين يبحثون عن تصميمات بديلة فعالة للوحدات».
وشهد سوق المساحات الإدارية تحديات كبيرة خلال العام؛ لأن معظم العقود كانت مقومة فى السابق بالدولار ومع تعويم الجنيه، ارتفعت جميع الإيجارات إلى الضعف تقريبًا مقومة بالجنيه.
وقال «سامى»، «إلى جانب هذه الزيادة فى أسعار إيجار المساحات الإدارية، تواجه الشركات ارتفاعًا فى أسعار المواد الخام، ونتيجة ذلك تواجه ضغطًا لزيادة أجور موظفيها، ومن أجل التخفيف من أثر ارتفاع التكاليف على المستأجرين، وافق الملاك على وضع سقف لسعر الصرف أقل من السعر الفعلى فى السوق».
وطبقًا للتقرير، شهد عام 2016 تضاعف أسعار الإيجار فى عقود مراكز التسوق، والتى كانت مقومة أيضًا بالدولار.
ونظرًا إلى هذا الارتفاع فى معدلات التضخم، يواجه مستأجرو منافذ التجزئة قيودًا فى الاستيراد وارتفاعًا فى أسعار السلع المستوردة، ما ترتب عليه انخفاض الطلب من جانب المستهلكين.
وبدأ بعض مطورى المراكز التجارية وضع حد أعلى لسعر الصرف من أجل تخفيف الضغوط التى يواجهها مستأجرو منافذ التجزئة، فيما قام مطورون آخرون بتغيير عملة عروض الأسعار إلى الجنيه.
وتوقع «سامى»، أن يستفيد قطاع الفنادق والسياحة من خطوة تعويم العملة ليشهد ارتفاعًا فى الطلب، فمن منظور السائحين الأجانب باتت تكلفة زيارة مصر الآن أقل بنسبة 52% عن التكلفة فى السابق، كما بدأ أصحاب الفنادق تجديد فنادقهم القائمة بدلًا من الاستثمار فى بناء فنادق جديدة.
وقدم التقرير ملخصًا بأبرز ملامح القطاعات العقارية فى القاهرة، ومنها المساحات الإدارية، حيث شهد الربع الرابع اكتمال «مجمع مجرة» للأعمال فى مدينة 6 أكتوبر والذى أضاف 17 ألف متر مربع إلى المعروض من المساحات الإدارية فى القاهرة.
وعقب تعويم العملة وارتفاع الإيجارات بالجنيه، ألغت شركات صغيرة نسبيًا خطط انتقالها إلى مساحات إدارية من الفئة (أ)، وستكون مضطرة لإيجاد مساحات أقل جودة فى مناطق أقل تميزًا.
وظلت معدلات الوحدات الشاغرة مستقرة تقريبًا طوال العام، ما يشير إلى محدودية النشاط فى قطاع المساحات الإدارية عبر السوق.
ولا تزال القاهرة الجديدة الوجهة الأكثر طلبًا لشاغلى الوحدات الإدارية، فيما كان النشاط فى السادس من أكتوبر (وبخاصة القرية الذكية) محدودًا للغاية خلال الربع الماضى.
وتبلغ، حاليًا، معدلات الوحدات الشاغرة فى السلة التى ترصدها «جيه إل إل» 27% ومن المتوقع أن ترتفع هذه النسبة مع دخول معروض جديد إلى السوق، وبقاء الطلب عند مستوياته الحالية.
وحافظت إيجارات المساحات الإدارية على استقرارها على مدار الربع الأخير من العام الماضى، ولا يزال السوق فى طور التكيف مع الأوضاع التجارية الجارية.
وبدورها ظلت إيجارات المساحات الإدارية مستقرة، مقارنة بالعام السابق، باستثناء منطقة القاهرة الجديدة (القطاع 1) التى سجلت تراجعًا بواقع 7%، مقارنة بنفس الفترة من العام السابق.
وتوقعت «جيه إل إل» فى تقريرها، أن يشهد عام 2017 تراجعًا فى إيجارات المساحات الإدارية، أما على المدى المتوسط، فمن المتوقع أن يرتفع الطلب فى هذا القطاع نتيجة تحسن المناخ الاقتصادى، ما سيؤدى إلى ظروف عمل أكثر إيجابية.
وقال التقرير، إن عام 2016 شهد اكتمال العديد من المشروعات السكنية الجديدة فى مدينتى 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة.
فى 6 أكتوبر، تم تسليم عدد كبير من الشقق فى «أشجار سيتى»، و«بالم باركز»، و«أكتوبر بارك»، وفى القاهرة الجديدة، تم تسليم عدد كبير من الوحدات فى مدينتى «الرحاب» و«مدينتى» المملوكتين لمجموعة طلعت مصطفى ومشروع «ميفيدا»، المملوك لشركة إعمار ومشروع «إيست تاون» المملوك لشركة سوديك.
ونتيجة تعويم العملة، سجل متوسط أسعار بيع الشقق والفيلات، عند تقديرها بالدولار تراجعًا ملحوظًا خلال الربع الرابع فى كل من القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر.
وتابع التقرير، «عندما ننظر للأسعار بالجنيه نجد أن متوسط أسعار الوحدات ارتفع بنسبة 30%، مقارنة بالعام السابق، ولكن هذه الزيادة لم تكن كافية لمعادلة الانخفاض البالغة نسبته 61% فى قيمة الجنيه نفسه خلال الفترة من الربع الرابع لعام 2015 إلى آخر ربع من عام 2016».
وذكرت الشركة، أن عام 2016 لم يشهد اكتمال أى مساحات إضافية من مراكز التسوق، ليظل المخزون الحالى مستقرًا عند 1.3 مليون متر مربع.
وكان من المتوقع اكتمال «كابيتال مول» بمساحة 45 ألف متر مربع، الواقع فى منطقة مصر الجديدة خلال ربع العام الحالى، لكن تم تأجيل افتتاحه إلى عام 2017، ما أدى إلى عدم إنجاز أى من مشروعات منافذ التجزئة فى عام 2016.
أضاف التقرير، أنه بالنسبة إلى الافتتاح الذى طال انتظاره لـ«مول مصر» الذى سيضم «سكاى إيجيبت» فقد حُدد افتتاحه رسمياً فى الربع الأول لعام 2017، وفى إجراء مماثل، تأجل أيضًا افتتاح «ميجا مول- مدينتى» من الربع الأول لعام 2017 إلى عام 2018.
وقد ارتفعت معدلات الوحدات الشاغرة بشكل طفيف مقارنة بالعام السابق من 15% فى الربع الرابع لعام 2015 إلى 17% فى الربع الرابع لعام 2016، على خلفية المشروعات الجديدة المحدودة التى تم إنجازها.
وبالمقارنة بالربع السابق، فإن معدلات الوحدات الشاغرة ظلت دون تغيير يذكر خلال فترة المقارنة.
وذكر التقرير، أن إيجارات الوحدات المميزة حافظت على استقرارها عند 1600 دولار للمتر المربع سنويًا، وتراجع عدد الوحدات التى تستطيع تحقيق هذه المستويات.
ومن المتوقع أن يظل متوسط الإيجارات تحت ضغوط هبوطية؛ بسبب استمرار تراجع إنفاق المستهلكين، وانخفاض مبيعات منافذ التجزئة.
وقال التقرير، إن متوسط الإيجارات سينخفض على مدار الشهور الستة القادمة، قبل أن يشهد تعافيًا محتملًا خلال النصف الثانى من عام 2017 شريطة توفر قدر كافٍ من النقد الأجنبى، وأن تخلق الإصلاحات الاقتصادية الجارية شعورًا أكثر إيجابية قبل ذلك الوقت.
وفى قطاع الفنادق، تم تسليم 500 غرفة فندقية فقط فى القاهرة خلال 2016، أما بالنسبة إلى الربع الرابع بالتحديد، فلم يشهد أى افتتاحات، وذلك بسبب تأخير فندق «شتيجنبرجر» ميدان التحرير بعد تجديده، والذى تم تأجيله إلى 2017.
كما تأجل مرة أخرى افتتاح فندق «سانت ريجيس» القاهرة و«راديسون بلو» مدينة نصر إلى الربع الأول لعام 2017.
ومن المتوقع أن يقوم ملاك الفنادق على المدى القصير بتجديد مبانى الفنادق القديمة وتحقيق القيمة من زيادة كفاءة عمليات التشغيل، بدلاً من الاستثمار فى بناء مبانٍ جديدة خلال الظروف التجارية المتقلبة التى تشهدها البلاد فى الوقت الحالى.
وأشار التقرير إلى ارتفاع معدلات الإشغال بواقع 5 نقاط مئوية لتسجل 59% من بداية العام حتى شهر أكتوبر 2016، مقارنة بنفس الفترة فى عام 2015؛ نظراً إلى استمرار تعافى السوق بعد سنوات عديدة من عدم الاستقرار، ويُعد تعزيز أمن المطارات وتطوير السياحة الوافدة من الدول العربية بعض أسباب هذه الزيادة فى معدلات الإشغال.
وانخفض متوسط الأسعار اليومية بشكل طفيف (-3%) خلال العام، ومقارنة ببيانات عام 2015 ليصل إلى 102 دولار من بداية العام حتى شهر نوفمبر.
وبالرغم من ارتفاع معدلات الإشغال، فإن متوسط الأسعار اليومية لم يرتفع بنفس المعدلات؛ نظراً إلى اعتماد الفنادق فى الوقت الحالى على السوق المحلى، ما أوجب عليها وضع سقف لزيادات الأسعار من أجل جذب النزلاء، ولكن فور رفع أوامر حظر السفر وبدء تدفق السياح الأجانب والعملات الأجنبية، يُتوقع أن يرتفع متوسط الأسعار اليومية.
وأضافت «جيه إل إل»، أن تكاليف البناء إلى التقرير السنوى، ليتضمن بيانات عن تكاليف البناء لمختلف فئات الأصول فى القاهرة، وتم جمع البيانات من قسم خدمات المشاريع والتطوير داخل الشركة.
وأدى انخفاض قيمة الجنيه إلى ارتفاع كبير فى تكاليف البناء فى عام 2016، ومن المتوقع أن يؤدى إلى زيادة مضاعفة فى تضخم أسعار العطاءات على مدى السنوات القادمة.