صناديق المعاشات تسد جوعها للعائدات ببناء المنازل لغرض التأجير
أدى ارتفاع عوائد سوق السندات الحكومية منذ فوز دونالد ترامب فى الانتخابات الأمريكية إلى ظهور توقعات بأن الأداء المتصاعد لسندات فئة 30 عاماً يقترب من نهايته.
ولكن بالنسبة للمؤسسات المستثمرة التى تعتمد على هذه الأصول ذات العائد لدعم التزاماتها المالية، فإن سندات الحكومة لا تزال مكلفة حتى بعد تأثير دخول ترامب إلى الساحة، والتى تبدو أنها تكلفة متواضعة لتراجع العائدات على المدى الطويل.
لكن الحاجة لمطاردة العائدات الأعلى لا تزال قائمة، ولو ذهب المستثمرون إلى أى مكان آخر، سيتصدر السباق مديرو الصناديق.
ونقلت صحيفة «فاينانشيال تايمز» عن هانى رضا، وهو مدير محفظة متعددة الأصول فى «بينبريدج للاستثمار» قوله إنهم يبحثون تحت كل حجر للوصول لأفكار بعيداً عن أصول الدخل الثابت التقليدية.
وفيما يلى ثلاث فئات لأصول ذات دخل ثابت بديلة تحقق أهداف المؤسسات المستثمرة:
1- سندات الكوارث:
سندات الكوارث معنية بالاكتتاب فى التأمين ضد مخاطر الكوارث الطبيعية، وتعتبر الأعاصير هى الأكثر شيوعاً فى الولايات المتحدة.
وتعد تلك السندات أداة مفيدة لشركات التأمين التى تبحث عن بديل لسوق إعادة التأمين التقليدى، لا سيما بالنظر إلى عدم القدرة على التنبؤ بمثل هذه الأحداث، والأمر الذى يجعل التسعير أصعب.
ويتم سداد التأمين للمتضررين، إذا بلغت تكلفة الخسائر الناجمة عن الكارثة مستوى محدداً مسبقاً، وفقاً للتعاقد، ويمكن لشركات التأمين المطالبة برأس المال أو جزء منه.
ونما السوق بشكل مطرد منذ نشأتها منذ عقدين من الزمن، وبحسب «أرتميس»، مزود بيانات فى القطاع، فإن مستوى مخاطر رأس المال حقق رقماً قياسياً؛ حيث وصل إلى 26.8 مليار دولار فى نهاية عام 2016، مقارنة بـ14.4 مليار دولار خلال 2011.
ومن المؤسسات التى تستثمر فى سندات الكوارث، صندوق التقاعد الدنماركى «بى كيه ايه» الذى يدير ثلاثة صناديق للتقاعد بإجمالى أصول 35 مليار دولار.
ويشترى مدراء الأصول سندات الكوارث كجزء من اتجاههم لتكوين محفظة استثمارية بديلة، وهو اتجاه متنامٍ مؤخراً؛ حيث حققت هذه السندات عائداً 15.7% خلال عام 2015.
2- بناء المنازل بغرض التأجير:
أصبح بناء المنازل بغرض الإيجار أكثر شيوعاً كبديل لأصول الدخل الثابت فى المملكة المتحدة، نتيجة التغيرات فى كل من ملكية المنازل وثقة المستثمرين.
وكما يقول بول ريتشاردز، رئيس وحدة العقارات فى «ميرسر» للاستشارات، إنه قبل خمس سنوات لم يكن هذا النوع من الأصول على رادار مؤسسات الاستثمار.
وارتفعت أسعار المنازل كثيراً فى العقد الماضى، ما دفع الكثير من الناس مضطرين إلى خيار الاستئجار بعقود على المدى الطويل، لكن المبانى المستأجرة فى المملكة المتحدة مختلطة بالنسبة للمعروض وملاكها.
ويسعى المسئولون والجهات التنظيمية إلى خلق سوق تأجير أكثر احترافية من خلال تشديد معايير الإقراض، وزيادة الضرائب.
وقد استثمر أصحاب رؤوس المال طويلة الأجل مثل شركات التأمين وصناديق التقاعد التقليدية فى العقارات التجارية، ولكنهم لم يتعرضوا كثيراً للأصول السكنية ومخاطر العقارات الإيجارية.
ومع تزايد الطلب على استئجار العقارات على المدى الطويل، مع توافر الخدمات التى تشجع على مستويات الإشغال المرتفعة وجذب الزبائن، ما جعل عوائدها تتفوق على سندات الخزانة الحكومية، بدأ توافد هذه المؤسسات عليها.
ويمكن للمستثمرين المشاركة فى المشروعات التى يتم الدفع فيها مقدماً قبل إتمام البناء أو شراء العقارات التى انتهى بالفعل العمل فيها، وهذا الأخير هو الخيار المفضل للمؤسسات التى تحرص على عدم التورط فى مراحل البناء التى قد تستغرق 3 سنوات، فضلاً عن الاطمئنان لانتهاء الإجراءات القانونية بشكل سليم.
وكان صندوق التقاعد الهولندى «إيه بى جى» الذى يدير مدخرات 4.5 مليون شخص من المشاركين فى وقت مبكر بالاتجاه الجديد، حيث أطلق أداة استثمارية بالشراكة مع شركة «جرينجر للبناء» فى عام 2013 ويعمل حالياً لتحويلها إلى شركة استثمار عقارى، فإذا سارت الأمور وفقاً للخطة ستكون مسئولة عن 3 آلاف وحدة سكنية بحلول عام 2020.
ومن حيث المخاطر التى تواجه هذه الفئة من الأصول، فإنها تتعلق بسياسة الحكومة التى تلقى بظلال كبيرة على القطاع جراء قرار بريطانيا عدم إعفاء المشترين على نطاق واسع من رفع رسوم الدمغة لامتلاك المنزل الثانى والذى صدر العام الماضى.
3- الطاقة المتجددة:
تطور الاستثمار فى الطاقة المتجددة من استراتيجية الاستثمار المباشر المعتمد على الديون بشدة، حيث تركز على العائد على رأس المال إلى استراتيجية الدخل للمستثمرين على المدى الطويل.
وتركز تلك الاستثمارات فى المقام الأول على أصول طاقة الرياح والطاقة الشمسية وهناك العديد من فئات الأصول الفرعية الأخرى مثل الكتلة الحيوية والطاقة المائية.
ويعد مديرو صناديق إدارة الأصول مرة أخرى بالعائدات الوفيرة غير المرتبطة مع فئات الأصول التقليدية.
كما يوجد، حالياً، طلب عالمى على رأس المال طويل الأجل لتمويل الأصول المتجددة وفى المملكة المتحدة تحديداً يقدر مكتب التدقيق الوطنى، أن الطاقة النووية والمتجددة سوف تمثل ثلاثة أرباع احتياجات البلاد فى عام 2035، مقارنة بـ46% خلال 2015.
ويرى دنكان هيل، وهو مستشار استثمار كبير فى «أبراج ويليس واتسون»، التى تقدم المشورة لصناديق التقاعد فى جميع أنحاء العالم، أن الطاقة الشمسية فى المملكة المتحدة واحدة من القطاعات التى يوجد فيها العديد من المشاريع الجاهزة، لكنها بحاجة إلى تمويل طويل الأجل.
أشار إلى عمليات بناء كبيرة بالمشروعات على مدى السنوات الثلاث الماضية، وعلى وجه الحصر تقريباً التى تنتج طاقة من 5 ميجاوات إلى 25 ميجاوات والتى جرى تمويلها من قبل مؤسسات الاستثمار.
وتتميز الطاقة المتجددة بأنها سلة متنوعة، ولكل فئة من فئات الأصول الفرعية بعض المخاطر الخاصة بها، على الرغم من المخاطر السياسية البارزة كل مرة فى جميع المجالات.
وقد تراجعت بعض مخاوف المستثمرين حول الطاقة الشمسية، ما زاد من تدفق الاستثمار إليها كما يقول هيل.
ولا يوجد قلق من الشمس، حيث تستمر فى إرسال أشعتها بشكل مستقر على مدار العام، كما أن هناك تحسيناً دائماً للبنية التحتية، لكن لا تزال أسعار البيع مضطربة.