المهندس عبدالمنعم صالح رئيس جهاز التفتيش الفنى لـ«البورصة»:
150 مليار جنيه غرامات متوقعة بعد إقرار قانون التصالح
الإزالة الكاملة تتطلب تكلفة مالية عالية وتهدر عدداً كبيراً من الوحدات
%99 من العقارات تم تسكينها ولا يوجد بديل للسكان ونتعامل بحذر تجنبًا لحدوث خلل اجتماعى
السلامة الإنشائية وعدم البناء على أملاك الدولة وقيود الارتفاع أبرز ضوابط التصالح
القانون يتضمن مهلة عام لتوفيق الأوضاع وسداد الغرامات والتأكد من صلاحية العقار للسكن
توصيل المرافق أبرز عوامل انتشار العقارات المخالفة ومنعها يحد من عدد المخالفات
بلغ عدد العقارات المخالفة التى رصدها جهاز التفتيش الفنى على البناء بوزارة الإسكان حوالى 500 ألف وحدة بمختلف المحافظات بقيمة سوقية تصل 300 مليار جنيه.
وتوقع الجهاز جمع غرامات بقيمة 150 مليار جنيه بعد إقرار قانون التصالح فى مخالفات البناء والذى يناقشه مجلس النواب ويتضمن عدد من الضوابط لتوفيق أوضاع المخالفين.
قال المهندس عبدالمنعم صالح رئيس جهاز التفتيش الفنى على البناء بوزارة الإسكان إن عدد المخالفات التى رصدها الجهاز تراجع خلال الفترة الماضية بعد تكثيف الرقابة على تراخيص البناء وتنفيذ حملات الإزالة.
أضاف فى حوار لـ«البورصة»، أن عدد العقارات المخالفة فى آخر إحصائية للجهاز بلغ 500 ألف وحدة على مستوى المحافظات سواء كانت عقارات بدون ترخيص أو مرخصة وتتضمن مخالفات بنائية.
أوضح صالح، أن انخفاض عدد العقارات المخالفة سيتم بشكل تدريجى من خلال تنفيذ الإزالات وزيادة الوعى لدى المواطنين بخطورة البناء المخالف عبر الدعاية التى تقوم بها وزارة الإسكان.
وقال إن جهاز التفتيش الفنى يرسل لجان إلى الأحياء والوحدات المحلية للرقابة على أعمال البناء ومنح التراخيص الإنشائية فى المحافظات لتقليل عدد المخالفات الجديدة.
أضاف أن القيمة السوقية للعقارات المخالفة تصل 300 مليار جنيه وفقًا للدراسات التى يعدها الجهاز وتتضمن حساب متوسط عدد الطوابق والمسطحات البنائية وتكلفة تنفيذ المتر المربع.
أوضح أن “التفتيش الفنى” يعد آلية للتعامل مع العقارات المخالفة تضمن حماية حقوق الدولة وفى نفس الوقت الحفاظ على الثروة العقارية التى تم إنشائها ويمكن الاستفادة منها بشرط الالتزام بالضوابط التى تؤمن حياة المواطنين فى السكن بعقار آمن إنشائيًا.
وتابع صالح: “إزالة 500 ألف عقار تتطلب تكلفة مالية عالية كما أن 99% من تلك العقارات تم تسكينها ولا يوجد بديل للسكان فى الوقت الحالى والإزالة التامة قد تؤدى لخلل اجتماعى يجب التعامل معه بحذر”.
وقال إن قانون التصالح فى مخالفات البناء يتضمن عدداً من الضوابط منها السلامة الإنشائية للعقار وعدم وجود خطورة على حياة السكان بجانب عدم البناء على الأراضى الزراعية أو أراضى أملاك الدولة.
أضاف أن الضوابط تتضمن أيضًا عدم التعدى على خطوط التنظيم أو مخالفة ارتفاعات الطيران المدنى والارتفاعات الاستراتيجية المقررة من القوات المسلحة للاستخدمات الدفاعية.
أوضح صالح أنه بعد استيفاء تلك الضوابط يمكن دراسة حالة العقار وتحديد آلية التعامل سواء بإزالة عدد من الطوابق المخالفة واستكمال التراخيص وتوصيل المرافق مقابل غرامة سيحددها القانون.
وقال إن التصور المقترح ضمن القانون يتضمن منح مهلة للتصالح وتوفيق الأوضاع تصل إلى عام تتضمن إزالة المخالفات التى يحددها الجهاز ضمن العقار وسداد الغرامات.
أضاف أنه بعد انتهاء المهلة سيتم إزالة العقارات المخالفة فى حالة رفض الملاك التصالح مع الدولة.
أوضح صالح، أن القيمة المتوقعة لغرامات التصالح تصل 150 مليار جنيه فى حالة تلقى طلبات تصالح لـ50% من العقارات المخالفة وفقًا للدراسات التى أعدها الجهاز.
وقال: “دراسات جهاز التفتيش الفنى قدرت قيمة الغرامات بعد حساب القيمة السوقية للعقارات، ولكن لا يمكن افتراض موافقة جميع المخالفين على التصالح”.
أضاف أن عدداً من المخالفين يعتمد على الانتهاء من توصيل المرافق للعقار كإثبات لصحة موقفه أو قيامه ببيع الوحدة لملاك آخرين.
أوضح أن قيمة الغرامات يضاف إليها قيمة الأراضى التى سيتم استردادها بعد إزالة المخالفات سواء كانت أراضى أملاك دولة أو أراضى زراعية تم التعدى عليها وتغيير نشاطها.
وذكر أن حصيلة غرامات التصالح سيوجه جزءاً منها لإزالة المبانى المخالفة التى يصعب تقنين وضعها والقيمة المتبقية توجه للخزينة العامة للدولة.
أشار إلى أن الجهاز يواجه صعوبة فى الرصد الدقيق للعقارات المخالفة بسبب استمرار البناء بصورة شبه يومية تتنوع بين عقارات مخالفة دون ترخيص أو مرخصة وتحتوى على مخالفات إنشائية.
وقال إن المحافظات التى لا تمتلك ظهير صحراوى تضم العدد الأكبر من المخالفات ومنها “الغربية” كما تشهد “الإسكندرية” استمرار البناء المخالف بارتفعات عالية تصل إلى 20 طابقًا.
أضاف أن النسبة الأكبر من المخالفات تقع فى محافظات الدقهلية والغربية والإسكندرية والقاهرة والجيزة والشرقية سواء بالبناء المخالف للضوابط الإنشائية أو على أراضٍ زراعية.
أوضح صالح، أن العقارات المخالفة فى محافظتى القاهرة والجيزة تتركز فى المناطق العشوائية والمناطق المحيطة بالطريق الدائرى حيث يتم بناء عقارات بارتفاعات كبيرة لا تتناسب مع عرض الشوارع فى الأحياء السكنية.
أشار إلى أن المبانى المخالفة فى المتوسط بارتفاع من 12 إلى 15 طابقاً وهى ثروة عقارية كبيرة، ولكنها مهدرة بسبب العشوائية والمخالفة حيث يصل حجم الطاقة المنتجة من العقارات فى مصر سواء من القطاعين الخاص والعام فى أعلى مستهدف إلى 500 ألف وحدة سنويًا.
وفال إن توصيل المرافق إلى العقارات المخالفة يعد العامل الأول وراء انتشارها، خاصة التيار الكهربائى ولم تم منع توصيل المرافق لن يستطيع صاحب العقارات تسويق الوحدات السكنية أو سيضطر إلى بيعها بأسعار منخفضة.
أضاف: “المشترى يبحث عن الوحدات المرفقة لاستغلالها ومنع المرافق يعتبر البديل الأول للإزالة الفورية فى حالة عدم تمكن الجهة الإدارية من تنفيذ قرار الإزالة لأنه سيمنع تسكين العقار ويصبح الانتفاع به معدوم وهو ما يسهل عملية الإزالة فى وقت لاحق طالما لايوجد سكان يتضررون من الإزالة».
أوضح أن قرار وقف مد المرافق إلى العقارات المخالفة قانونى لأنها بدون ترخيص وفى حالة ترخيصها يتم منع توصيل المرافق للطوابق المخالفة.
وقال إن الدولة منذ أكثر من عامين أجلت قانون «التعامل مع بعض المبانى المخالفة»، تمهيدًا لتوفير المناخ السياسى والاجتماعى اللازم للتطبيق ووضع آليات وضوابط قوية لضمان سلامة العقارات.
وكانت وزارة الإسكان قد أعدت فى أواخر عام 2014 أول قانون «مؤقت» للتعامل مع بعض مخالفات البناء لمدة عام واحد فقط، تستقبل خلاله الجهات المعنية طلبات المخالفين لتقنين أوضاعهم مع عدم السماح بالتجاوز عن المخالفات التى تُشكل خطراً على الأرواح أو الممتلكات، أو تتضمن خروجاً على خطوط التنظيم المعتمدة، أو الردود أو تجاوزاً لقيود الارتفاع المقررة قانوناً، أو المتعلقة بالبناء على الأراضى الخاضعة لقانون حماية الآثار، أو البناء على الأراضى خارج حدود الأحوزة العمرانية المعتمدة.
ويناقش مجلس النواب مشروع قانون جديد للتصالح فى مخالفات البناء يتضمن عدد من الضوابط منها تحديد سعر المتر بقيمة 600 جنيه وعند التصالح فى المدن يتم حسابه بـ3 أضعاف السعر، و فى المدن عواصم المراكز، يتم حساب قيمة المتر فى ضعفين سعر المتر، وفى المدن من غير عواصم المراكز، قيمة المتر فى ضعف سعر المتر مرة ونصف المرة.
وفى حالة البناء على الأراضى الزراعية يحدد سعر المتر بـ150 جنيهًا ويتم تقدير قيمة المخالفة بواقع تحصيل 7% من قيمة الأرض بالإضافة إلى 5 أمثال قيمة استصلاح أرض بديلة.
وينص القانون على إزالة المخالفات المقامة بعد صدور القانون وتغريم المالك 500 ألف جنيه بجانب عقوبة حبس تصل 5 سنوات.
وقال صالح، إن «التفتيش الفنى» يصدر تحذيرات دورية للمواطنين بعدم الشراء فى العقارات المخالفة حتى لا ينتقل الضرر من المالك إلى المشترى والتأكد من وجود ترخيص للبناء سواء فى الوحدات السكنية والتجارية والإدارية والاطلاع على الموافقات اللازمة من الجهة الإدارية.
أضاف أن الجهاز طلب من المشترين إيداع نسخة من عقد الشراء والمتضمن نسبته فى الأرض المقام عليها العقار فى ملف العقار بالجهة الإدارية سواء الحى أو أجهزة المدن التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية لحماية ملاك الوحدات السكنية من تعرضهم لأى تصرفات مستقبلية من أصحاب العقارات سواء ببناء وحدات سكنية أخرى مخالفة أو أى تصرف آخر بخلاف المنصوص عليه فى التعاقد.
أوضح أن الجهاز يمتلك عدد من الفروع على مستوى الجمهورية منها المقر الرئيسى فى محافظة الجيزة وآخر فى الإسكندرية وفرع فى مدينة المنصورة لخدمة محافظات الدلتا وفرع فى الفيوم للرقابة على محافظات المنيا وسوهاج وأسيوط وبنى سويف وفرع فى أسوان يتضمن نطاق عمله محافظات قنا والأقصر ومقر فى بورسعيد لخدمة محافظات القناة.
أشار إلى أنه يجرى تجهيز فرع جديد للجهاز فى مدينة الغردقة بمحافظة البحر الأحمر وسيتم تعيين عدد من المهندسين تمهيدًا لافتتاحه.
وقال صالح، إن الجهاز سينشئ مقر جديد فى مدينة الطور بمحافظة جنوب سيناء وفرع آخر فى محافظة أسوان يضاف للفرع الحالى.
أضاف أن ميزانية «التفتيش الفنى» خلال العام المالى الجارى بلغت 4 ملايين جنيه وطلب الجهاز زيادتها إلى 16 مليون فى 2017 – 2018 وينتظر تحديد القيمة النهائية التى سيتم إقرارها فى الموازنة.
أوضح أن يجرى تطوير العمل فى الجهاز وتدريب المهندسين على أحدث النظم التكنولوجية لتسهيل عملية الرقابة على المخالفات.
وقال إن الجهات الإدارية بدأت تطبيق النظام الإلكترونى فى منح تراخيص البناء لفصل مقدم الخدمة عن طالبها.
أضاف أن ميكنة الإجراءات يتطلب توفير قاعدة بيانات تضم تفاصيل الأراضى والمساحة والاشتراطات الفنية والبنائية وطرق السداد.