بدء استقرار قطاع الوحدات السكنية وزيادة إشغالات الفنادق إلى 71%
تراجع طفيف فى أسعار المساحات اﻹدارية وتوقعات باستمراره عاماً
قالت شركة «جيه إل إل» المتخصصة فى الاستشارات العقارية إن قطاع الوحدات السكنية وغيره من القطاعات العقارية فى القاهرة سجل مؤشرات تحسن عام 2017 عقب فترة من عدم الاستقرار بسبب تعويم الجنيه المصرى والإصلاحات الجديدة التى طبقتها الحكومة.
وأصدرت الشركة تقريرا بعنوان «نظرة عامة على السوق العقارية فى القاهرة خلال الربع الثالث» من العام الجارى.
وقال أيمن سامي، مدير مكتب «جيه إل إل» فى مصر، إن سوق العقارات فى مجمله بدأ الاستقرار مع استمرار المطورين فى تنمية المشروعات القائمة والجديدة نتيجة المرونة التى تمثل العامل الرئيسى فى هذا التحول بعدما اضطر المطورون لتعديل منتجاتهم استجابة لتراجع القوة الشرائية للمستهلكين.
واستفاد قطاع الوحدات السكنية من خطط التوسع فى تطوير المدن الجديدة لاستيعاب النمو السكانى وتقليل الكثافة فى وسط القاهرة. ويحمى الطلب القوى على الوحدات السكنية هذا القطاع من التأثر بشكل كامل بالضغوط الاقتصادية التى تواجهها الأسواق التجارية.
ورغم استمرار شركات التطوير فى توسعة المشروعات الحالية وبناء أخرى جديدة، لا يزال سوق منافذ التجزئة يواجه بعض التحديات والصعوبات، وتجار التجزئة محاصرين بين ارتفاع الأسعار وانخفاض القوة الشرائية للمستهلكين.
وشهد سوق المساحات الإدارية فى هذا الربع تراجعاً طفيفاً آخر فى أسعار الإيجار التى يطلبها الملاك، ومن المتوقع أن يستمر هذا التراجع فى الإيجارات 12 شهرا.
ويعكس الإعلان تنفيذ مشروعات جديدة مثل كايرو كابيتال سنتر المملوك لمجموعة مطورى هليوبوليس تحسن الثقة فى قطاع المساحات الإدارية. ومن المقرر أن يضيف المشروع الموجود بالقطاع رقم 1 فى القاهرة الجديدة ويضم ستة طوابق نحو 7750 متراً مربعاً من المساحات الإدارية المميزة قبل نهاية عام 2018.
استقر المعروض من المساحات الإدارية من الدرجة «أ» فى القاهرة عند 958 ألف متر مربع، ولم يشهد الربع الثالث الانتهاء من أى مشروع جديد ولا تزال مستويات المعروض المستقبلى متواضعة، وتقع معظم المساحات الإدارية الجديدة قيد التشييد فى شرق القاهرة، ومن المتوقع تسليم 60 ألف متر مربع فى مشروع كايروفيستيفال سيتى خلال الربع الرابع من عام 2017.
واستقرت معدلات المساحات الشاغرة خلال الربع الثالث ويمكن أن ترتفع مع دخول المزيد من المعروض إلى السوق فى وقت لاحق من العام، واستجاب المطورون لضعف أوضاع السوق والضغوط التى يواجهها المستأجرون عن طريق تخفيض الإيجارات فى النصف الأول من العام.
وورأت «جيه إل إل» أن قطاع البنوك لا يزال الأكثر نشاطاً، وتسعى عدة بنوك لتوسعة مكاتبها الإدارية وفتح فروع إضافية.
وواصلت شركات البترول والغاز توسيع مقراتها الإدارية نظراً لزيادة أنشطة البحث والتنقيب المحلية، وتوقيع المزيد من اتفاقيات التنقيب بين الشركات الأجنبية والجهات المحلية ينتج مزيدا من الطلب فى عام 2018.
تُعد المرونة فى قطاع الوحدات السكنية هى الميزة التنافسية الجديدة على السوق وتعكف شركات التطوير حالياً على تعديل قاعدة منتجاتها وخططها التشغيلية لتصبح أكثر مرونة من ذى قبل وأصبح تمديد مهلة السداد وتحسين المرافق والخدمات من أبرز الاستراتيجيات المتبعة لتحقيق المبيعات وتسعى شركات التطوير لزيادة القيمة المقدمة للعملاء نظير أسعار الشراء.
وذكرت «جيه إل إل» أن إنشاء المجتمعات المتكاملة وسيلة أساسية لخلق ميزة تنافسية من أجل استهداف العملاء الذين يرغبون فى نمط حياة ديناميكي.
ولم يشهد الربع الثالث لعام 2017 دخول أية إضافات جديدة إلى المعروض فى سوق المجمعات السكنية المغلقة، ولكن أعمال التشييد والبناء متواصلة فى مشروعات سبق الإعلان عنها. وتقع غالبية الوحدات المقرر تسليمها خلال 3 أعوام مقبلة وعددها 33 ألف وحدة فى منطقة القاهرة الجديدة. ومن المتوقع تدشين عدد آخر من المشروعات داخل العاصمة الإدارية الجديدة، ما يعزز تحول مشروعات توسعة القاهرة إلى جهة الشرق.
وزادت أسعار البيع المقومة بالدولار بصفة عامة خلال الربع الثالث من العام بعد وصول السوق لمرحلة الاستقرار عقب الانخفاض الحاد الذى سجلته الأسعار على خلفية تعويم الجنيه المصري. لكن الأسعار بالجنيه المصري، سجلت زيادة هائلة منذ التعويم مدفوعة بارتفاع تكاليف البناء وزيادة الطلب على الوحدات السكنية باعتبارها خياراً استثمارياً آمناً أثناء فترات الاضطرابات الاقتصادية.
ووصل سوق الإيجارات لمرحلة الاستقرار خلال الربع الثالث عقب التراجع الملحوظ فى الإيجارات فى الشهور الأولى من العام الجارى فى القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر.
وتمثل المشروعات الجديدة أغلب الزيادة فى معروض مساحات التجزئة، بجانب استمرار موجة توسعة مراكز التسوق القائمة، ومن المقرر أن يضيف مول العرب مساحة تأجيرية 40 ألف متر مربع (مع توسعة 34 ألف متر مربع للمساحات الخارجية المخصصة للحدائق والتنزه) عام 2018.
ولم يشهد الربع الثالث من العام إنجاز أية مشروعات جديدة ليظل إجمالى المخزون من مساحات التجزئة فى مراكز التسوق عند 1.46 مليون متر مربع.
وتأثر قطاع منافذ التجزئة سلباً باﻹجراءات الاقتصادية التى أنتجت زيادة أسعار غالبية السلع والمنتجات، ويواجه تجار التجزئة تحدياً إضافياً يتمثل فى النقاش الدائر حول اضطرارهم لدفع ضريبة القيمة المضافة على الإيجارات فى بعض المشروعات. وحاولت شركات التطوير العقارى مواكبة الظروف السوق وسعى أغلب الملاك إلى الإبقاء على الأسعار عند معدل متوسط مع زيادة المرونة فى شروط الدفع وتثبيت حد أقصى لمعدل صرف الجنيه أمام الدولار.
وزادت مستويات الشواغر فى قطاع منافذ التجزئة مقارنةً بالعام الماضى بنسبة تتراوح بين 15% و18% نتيجة تراجع الطلب وإنجاز مساحات إضافية من مساحات التجزئة فى الربع الأول من هذا العام.
لم يشهد هذا الربع إنجاز أية مشروعات فى قطاع الفنادق ليظل إجمالى عدد الغرف الفندقية مستقراً عند 22500 غرفة.
ويعتبر شيراتون الجيزة هو أكبر المشروعات المنتظرة ومن المخطط افتتاحه فى أكتوبر 2017.
استمر الطلب على الغرف الفندقية فى الزيادة خلال الربع الثالث من العام، وزاد معدل الإشغال من 59% فى نهاية العام الماضى إلى 71% فى الفترة من بداية العام وحتى أغسطس.
وذكرت «جيه إل إل» أن مصر أصبحت وجهة سياحية أكثر تنافسية، غير أن التأثير السلبى لتعويم الجنيه يظهر جلياً فى تراجع متوسط الأسعار اليومية بمعدل 11% ليصبح 95 دولارا خلال الفترة من بداية العام وحتى أغسطس هذا العام مقارنةً بـ 106 عن نفس الفترة فى عام 2016.
