اقتصادنا يا تعبنا .. لحلقة 79
شهد القطاع العقارى نمواً كبيراً خلال السنوات القليلة الماضية، وكان للدولار أثر كبير فى هذا الرواج قبل وبعد التعويم، حيث أدى سعر الدولار إلى ارتفاع حجم السيولة لدى حائزيه أو المتاجرين به.. فقبل التعويم كان هناك فرق كبير فى سعر صرف الدولار فى السوق الرسمية والسوق الموازية، وبعد التعويم ازداد سعر صرف الدولار إلى أن وصل إلى 20 جنيهاً، قبل أن ينخفض ويستقر بين 17.6 و17.90 دولار/جنيه، مما جعل للتعويم أثر كبير على زيادة حركة البيع والشراء فى القطاع العقارى خلال الستة أشهر الأولى للتعويم، رغم تصاعد أسعار العقارات عدة مرات بعد التعويم.. إلا أنه شهد خلال الربع الأخير من عام 2017 والربع الأول من 2018، تراجعاً فى حركة البيع وإعادة البيع.
لقد انتهى أثر سعر صرف الدولار الذى رفع من حجم السيولة لدى العديد من حائزيه كما ذكرنا واشترى من اشترى واستثمر من استثمر.. وبصرف النظر عن تقييم قرار التعويم الذى خضنا فيه كثيراً فى مقالات سابقة وقت صدوره بين إيجابيات وسلبيات..
وما أن انتهى أثر سعر الصرف وحالة الرواج التى صاحبته، بدأ المروجون للقطاع العقارى من أصحاب الشركات والسماسرة، وكذلك البورصجية بالحديث عماذا سيفعل أصحاب شهادات الـ20% بعد انتهاء أجلها وصرف عوائدها لأصحابها؟؟ وتبارى البعض فى التنبؤ بأن هذا العائد سيذهب لسوق العقار بشكل كبير، والمتبقى سيذهب للاستثمار فى الذهب والبورصة.. ونظام إلحق قبل الحاجة ما تغلى.. نظام قرب قرب قرب إلحق العروض.. كل هذا لن يجدى مع تقهقر الطبقة المتوسطة من ناحية وارتفاع الأسعار بهذا الجنون من ناحية أخرى.. والتى من المتوقع لها أن ترتفع مرة أخرى بعد رفع أسعار المحروقات والكهرباء قريباً..
لم يفطن البعض إلى أن الطبقة المتوسطة التى كانت الأساس فى شراء العقارات ورواجه قد أصابها التعويم فى مقتل.. وأصبحت مرتباتها لا تغطى تكاليف معيشتها.. من مأكل، ومشرب، وفسح، وتعليم، وصحة.. ولم يعد ذلك المرتب المرتفع يفسح المجال لها بالدخول فى أقساط جديدة.. وحتى وإن اشترت عقارات فى وقت سابق فهى تعانى الآن تحدى القدرة على الاستمرار فى دفع أقساط تلك المشتريات السابقة.. بل وعدم القدرة على إعادة بيعه.. كما لم يفطن الكثيرون إلى الوضع الاقتصادى فى الخليج خلال السنوات الماضية، وسعى دول الخليج إلى التقليل من العمالة الوافدة، وبالتالى أصبح العديد قلقاً من الدخول فى التزامات طويلة الأجل فى ظل عدم اطمئنانهم لاستمراريتهم فى أماكن عملهم، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف المعيشة فى الخارج عن ذى قبل..
كما لم يفطن البعض إلى زيادة المعروض من الأراضى والعقارات خلال الفترة الأخيرة، بل مع تنافس الشركات العقارية من حيث التصميمات والأسعار فى جذب العملاء.. لدرجة أنك تلاحظ بوادر الأزمة فى شقين أولاً: حركة إعادة البيع التى أصيبت بتراخ ملحوظ وتكدس المعروض منها، وثانياً حركة المبيعات الجديدة ذاتها من خلال تغير العروض السنوية وطرق الدفع.. ومزيد من التسهيلات والعروض على فترات طويلة فى ظل المشروعات التى يتم الترويج لها ولم يتم بدء الحفر فيها لمدة سنوات..
كما أن شركات عقارية كثيرة أخلت بما جاء بالمطبوعات من مزايا وتصاميم نتيجة ارتفاع التكاليف.. متعذرة بأعذار وهمية.. مع التأخر فى تنفيذ المشروعات، بل وصلت فى بعض المشروعات إلى التأثير على جودة المخرجات..
وتصاعدت فى الفترة الأخيرة أن بعض الشركات العقارية بدأت للترويج إلى أن الأسعار ستزيد فى حدود 20 إلى 30%.. مين اللى هيفعلكم تانى يا جماعة بعد الزيادات الرهيبة فى الأسعار؟ لو على الطبقة المتوسطة فدى خلاص.. لم تعد كما كانت فى الماضى.. كما أن أسعار العقارات لم تعد كما كانت فى الماضى.. فشقة 134 متراً مربعاً يصل ثمنها إلى أكثر من 1.5 مليون جنيه فى بعض المناطق.. وشقق التجمع والعاصمة الجديدة وصلت لدى بعض المطورين إلى أكثر من 18 ألف جنيه للمتر، ولدى بعض المطورين الآخرين أكثر من 25 ألف جنيه للمتر..
هى الفلوس دى هتيجى منين يا سادة يا مطورين.. من سيدفع كل هذه الأموال ومن أين ستأتى فى ظل ارتفاع تكاليف المعيشة؟.. ألا يوجد من ينصحكم بدراسة السوق وما طرأ على شرائحه من تأثر؟..وتغيير سياساتكم.. وإعادة النظر فى تكاليفكم.. ما الذى يجعل هذا التفاوت فى الفروق صارخاً رغم أنكم متجاورون؟..
ألم تفطنوا إلى أن هناك مشروعات جديدة أسعارها أقل منكم.. كيف ستضمنون استمرارية وجودكم وضمان إتمامكم لمشروعاتكم التى لم تبن بعد وتحتاج إلى فترة من 5 إلى 10 سنوات لتكتمل؟.. ألم تفطنوا إلى أن جميعكم يحارب ويقاتل بضراوة لزيادة مبيعاته الآن من خلال تسهيلات عديدة ولم يحقق المطلوب منها؟.. ألم تلاحظوا أن مبيعاتكم لم تعد كما سبق؟.. ألم تلاحظوا أنكم أصبحتم كثيرين تتنافسون على شريحة أقل من العملاء؟..
أنصح كل شركة عقارية بإعادة النظر فى أولوياتها الفترة القادمة.. والتفكير فى السيناريو الأسوأ بدلاً من تضخيم هذا القطاع الذى قارب على حالة الفقاعة.. كما يجب أن تتوقف الدولة عن طرح مزيد من الأراضى حتى تستقر أوضاع السوق.. لأن الفائض على مستوى العرض كبير جداً.. مقابل قوة شرائية ضعيفة.. كما يجب أن يتوقف المطورون عن الحصول على أراض جديدة حتى يتموا ما لديهم من مشروعات وحتى تتحسن دخول الناس.. فما وصل له القطاع العقارى من أسعار لن يجد مشترين كما كان فى السابق؛ لأن الشقة فى التجمعات السكنية الآن تخطت الـ2 مليون جنيه… وفى بعض التجمعات تخطت الـ3 ملايين.. وهنا اتكلم عن شقق وليس فلل.. من فى مقدوره الآن دفع مثل هذه المبالغ من الطبقة المتوسطة حتى ولو بالقسط؟.. بعد انخفاض قيمة مرتبه أو مدخراته.. أو حتى عدم قدرته على تسييل أصول لديه بإعادة البيع الراكد حالياً..
لا شك أنه ينبغى أن يعاد تنظيم السوق من جديد وإعادة هيكلته على مستوى السوق، وعلى مستوى الشركات والتفكير فى كيفية ضمان استمرارية الشركات العقارية.. هل ستندمج فى أخرى؟؟ هل ستشترى شركات أصغر؟؟.. وهناك شركات بدأت بالفعل.. هل ستقلل نفقاتها.. هل ستذهب للبورصة لزيادة رؤوس أموالها؟.. هل ستسرح نسبة من موظفيها خلال الفترة القادمة، ولا سيما أن شركات بدأت.. انصح الشركات والدولة باتباع سياسات رشيدة من حيث التكاليف وأسعار البيع والتوسعات.. وكيفية إعادة استثمار أموالها وأصولها.. حتى لا يصاب القطاع بنوبة قلبية ويدخل الإنعاش… استعينوا بمستشارين اقتصاديين واسمعوا لوجهات النظر الأخرى غير المطبلاتية للحد من وطأة الحدث عند وقوعه والذى أوشك على الوقوع وظهرت بوادره..
استقيموا يرحمكم الله..
وما نبغى إلا إصلاحاً وتوعية
