«فريد»: إنشاء مراكز تجارية فى الساحل يتطلب توافر كثافة سكانية مرتفعة
«الطباخ»: «العلمين الجديدة» النموذج الأمثل لاستقبال الاستثمارات الخدمية
«مصطفى»: فرص نجاح المشروعات الطبية والتعليمية مرتفعة بالساحل إذا توافرت الأراضى
«خميس»: يجب إعادة تخطيط الشريط الساحلى ليحقق تنمية متكاملة
يترقب مطورون، تحول الساحل الشمالى للإقامة الدائمة ليبدأوا تنفيذ استثمارات بمشروعات خدمية سواء تجارية أو طبية وتعليمية، والتى تتطلب كثافة سكانية عالية؛ لضمان تشغيلها على مدار العام، بدلاً من عدة أشهر حالياً.
ورغم الامتداد الطويل للساحل الشمالى، فإنَّ النسبة الأكبر من استثماراته تقتصر على مشروعات مصيفية تعمل خلال فترة الصيف، وتضمن خدمات ملحقة لقاطنيها، خلال فترة الإشغال بالقرى السياحية ويعاد غلقها.
ويرى مستثمرون، أنَّ «العلمين الجديدة» تمثل بداية لتنمية شاملة تخلق فرصاً للأنشطة المختلفة والتى لا تقل أهمية عن المشروعات السكنية التى ستطلب خدمات لتؤمن فرصاً معيشية متكاملة.
وطالبوا بإعداد خطط واضحة لتنمية الساحل، وامتداد العمران إلى داخل الصحراء وجدول لنقل الكثافات السكانية للإقامة الدائمة بها عبر توفير فرص عمل وإتاحة خريطة للأراضى المخصصة للأغراض الخدمية وفرص استغلالها.
قال أشرف فريد، رئيس قطاع تنمية الأعمال بشركة المراكز المصرية للاستثمار العقارى، إنَّ تنمية مشروعات خدمية فى المناطق الساحلية تواجه مجموعة من التحديات ودراسات الجدوى المبدئية للمشروعات الخدمية بالساحل، وتحقيق نتائج إيجابية منها يستلزم زيادة الكثافة السكانية التى تظل منخفضة طوال العام باستثناء فترة المصايف.
أشار إلى أن بعض الشركات لديها الجرأة لدخول مناطق جديدة شريطة وجود خطة واضحة وجادة لتنمية هذه المنطقة وفترة إعمارها والكثافة المستهدفة والشرائح التى ستقطنها وأخيراً قدرتها الشرائية.
وأوضح أن شركة «المراكز المصرية» اتخذت المبادرة فى العاصمة الإدارية بالحصول على 100 فدان لتنمية مشروع تجارى بها، وهذه الخطوة جاءت بعد التأكد من جدية الدولة فى تنمية العاصمة، ووضعت جدولاً زمنياً لنقل الوزارات وغيرها من الخدمات وطرح وحدات سكنية، وهو ما يمثل مؤشراً واضحاً على التنمية، واستقطاب كثافة سكانية تضمن تشغيل المول وبالتالى إقبال من المستأجرين.
وشدد على أن طرح أراضٍ بحق الانتفاع للأنشطة التجارية والترفيهية الأنسب للمطورين وللدولة الراغبة فى تحقيق تنمية سريعة، خاصة أن هذه اﻷنشطة تتطلب ضخ سيولة كبيرة، خلال مراحل الإنشاء، ويتأخر العائد الذى يكون بعد التشغيل وسداد عدة مليارات فى الأرض يمثل ضغطاً مالياً كبيراً على الشركة فيما يمكنها استثمارها فى التنمية باستغلال السيولة المتوافرة لديها فى اﻻنشاءات.
قال محمد محمد فريد خميس، عضو مجلس إدارة، مالك شركة النساجون للتنمية العمرانية، إن أزمة الساحل بدأت مع تخطيطه فى البداية والذى اقتصر على مجموعة قرى سياحية ومصيفية كبيرة تمتد على طول الساحل وبهدف مصيفى فى الأساس، ووزعت ما بين جمعيات تتبع نقابات وهيئات حكومية وشركات عقارية وضخ فى سبيل ذلك مليارات الجنيهات ولم يتضمن التخطيط إقامة دائمة، وبالتالى لم يُخصص أراضٍ لخدمات سواء تجارية أو تعليمة أو صحية.
وطالب بإعادة تخطيط للمنطقة الساحلية المتمتدة من الإسكندرية وحتى الحدود المصرية الليبية، وتفعيل خطط الدولة لتنمية المنطقة، بما فى ذلك مشروع الساحل الشمالى الغربى، وخلق مجتمعات متكاملة وﻻ تقتصر التنمية على مدينة العلمين الجديدة والتى يمكن أن تكون نواة لمدن مماثلة.
أوضح أن العين السخنة لم تكن مدينة متكاملة، بينما شرم الشيخ تضمنت بعض البنية التحتية التى تؤهلها لتكون مدينة سكنية سياحية متكاملة على عكس الساحل الشمالى، وأن الدولة أدركت هذا الخطأ فى إطلاق مدينة العلمين الجديدة والتى تتطلب خطة ومصالح مشتركة بين المطورين والحكومة لتدعم وتطور المدينة خلال فترة وجيزة.
لفت إلى أن الساحل الشمالى يفتقد الخدمات الأساسية من مدارس ومستشفيات وجامعات، وهى أساس الحياة والتكامل لتتحول إلى سكن أولى، وﻻ بد من وجود خطة واضحة طموحة للدولة؛ لكى يقوم المطورون باستكمال منظومة الخدمات فى مناطق الساحل والسخنة والعلمين.
أضاف وﻻء الطباخ، رئيس مجلس إدارة شركة إيليت للتسويق العقارى، أنَّ الأنشطة الخدمية الموجودة فى الساحل ضمن المشروعات تقتصر على موﻻت صغيرة ومحال تجارية وعدد من المطاعم والتى تعمل موسمياً وتخدم رواد القرى خلال شهور الصيف، وتمثل استثمارات غير مستغلة للشركات المطورة، وهو ما يدفعها لعدم تنمية منشآت كبرى أو ضخ سيولة مرتفعة وتنفذها لسد احتياج العملاء فقط كأحد العوامل المحفزة للبيع.
أوضح أن تسويق الوحدات ضمن المراكز الصغيرة بالساحل يواجه صعوبة، وغالباً ما يتم تشغيلها بنظام الإيجار فقط مع عزوف عملاء عن شراء محال ﻻ تدر عائداً دائماً، وتعمل خلال فترة محدودة بخلاف المشروعات المماثلة فى المناطق ذات الكثافة العالية فى المدن الجديدة والمحافظات.
أشار إلى أن مدينة العلمين الجديدة تمثل النموذج التنموى الأفضل لاستقبال الاستثمارت فى المشروعات الخدمية فى ظل خطة الدولة لتحويلها إلى مدينة ساحلية ذات تنمية شاملة تحقق إقامة كاملة على مدار العام وبالتالى تمثل جدوى اقتصادية للمشروعات الخدمية بما فى ذلك المراكز التجارية.
وقال إن المستأجرين للوحدات ضمن للمراكز التجارية الكبرى من ماركات عالمية يعدون دراسات متكاملة حول موقع المول والرواد المستهدفين والقدرة الشرائية قبل التأجير، وأن إنشاء مولات على خط الساحل دون وجود إقامة دائمة لن يحقق نجاحاً على المستوى التسويقى ما دام لم تتوافر الكثافة المطلوبة.
وأشار إلى أن الدليل على ذلك الإقبال الكبير الذى تشهده المراكز التجارية فى الأقاليم والمحافظات فى ظل قدرة شرائية وكثافة سكانية عالية، وأن القيمة التأجيرية لها تقارب مولات القاهرة وتتجاوزها فى بعض الأنشطة.
أشار المهندس بشير مصطفى، رئيس مجلس إدارة شركة فريست جروب للاستثمار العقارى إلى أن المشروعات الطبية العالمية والسياحة العلاجية فرصتها كبيرة فى الساحل الشمالى، لكنَّ الدولة مطالبة بتوفير الأراضى وبأسعار مناسبة أو بحق اﻻنتفاع، وأيضاً دراسات الجدوى ونوعية الطلب، ويمكن استقطاب نسبة كبيرة من الخليجيين الذين يلجأون للعلاج فى دول أوروبية بتكلفة مرتفعة ويمكن خفضها بنسبة 50% فى مصر.
قال إن مشروعات السياحة العلاجية تسهم فى جلب عملة صعبة، خاصة أن مصر تمتلك كوادر طبية على مستوى عال، ويمكن تنفيذ هذه المنشآت بشراكات مع مستشفيات عالمية لإدارتها لخلق ثقة أكبر وضمان خدمة مميزة، وهذه النوعية من المشروعات ﻻ تطلب كثافة عالية؛ لأنها تعتمد فى الأساس على العرب إلى جانب المصرين الذين يبحثون عن خدمة عالية خاصة فى تخصصات ﻻ يتوافر علاجها فى مصر بالمستوى المطلوب.
أضاف أن الخدمات التعليمية تخلق مجتمعاً متكاملاً لتطلبها أماكن سكن للطلاب والمدرسين إلى جانب خدمات مكملة سواء فندقية أو تجارية وترفيهية خاصة إنشاء الجامعات والتى تشهد إقبالاً كبيراً فى مصر، وتحقق أرباحاً مرتفعة، وتوجه الدولة لدعم تنفيذ جامعات خاصة بدون شراكة مع جامعة عالمية يزيد من الإقبال عليها من الطلاب العرب.
لفت إلى أن منطقة الساحل الشمالى تحتاج إلى خطة تسويق عالمية تتبناها الدولة بالتعاون مع الشركات التى تنمى مشروعات بالمنطقة بما يسهم فى جلب ماركات عالمية ووضعها على خريطة الشركات الكبيرة.
