الشركات تطالب بالتوسع فى مشروعات الشراكة وتخفيض الأسعار وضوابط لتصدير العقار
تساؤلات لماذا دخلت الدولة سوق الإسكان المتوسط ومنافسة المطورين؟
نستهدف الحصول على %1 من مبيعات السوق العقارى العالمى
«فوزى»: الشراكة من الآليات المهمة للتنمية ويجب دعمها
«صبور»: نحتاج عقوداً عادلة عند مشاركة الدولة والمطورون لا يحتاجون لتنفيذ إسكان اجتماعى
«شكرى»: العقار والسياحة وجهان لعملة واحدة وزيادة الوافدين تدعم المبيعات
«شلبى»: التنمية السياحية تحتاج دعم الدولة بسبب زيادة التكلفة الاستثمارية
«الحلو»: الشراكة تمثل حلاً لأزمة ندرة الأراضى و«الإسكان» قدمت تجربة ناجحة
«العدوى»: يجب تخفيض أسعار تذاكر الطيران نظراً لمحدودية الأماكن السياحية التى يسهل السفر إليها براً
«مختار»: يجب توفير أراض بتسعير جيد لضمان نجاح المشروعات
«طه»: تنمية 15 مدينة جديدة يتطلب تعاوناً كبيراً بين الدولة والقطاع الخاص
«حليو»: التعاون بين وزارات الإسكان والنقل والسياحة يضمن نجاح خطة توزيع التنمية
شهدت الجلسة الأولى للمائدة المستديرة التى عقدتها مجلة «إنفستجيت» تحت عنوان «التنمية العقارية السياحية» مواجهة بين الحكومة والمطورين العقاريين الذين استعرضوا مطالبهم أمام المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية.
وطالب المطورون بالتوسع فى مشروعات الشراكة مع القطاع الخاص وتوفير أراض بآليات تسعير دون مغالاة بجانب إقرار ضوابط للتوسع فى عملية تصدير العقار المصرى فى الخارج.
قال المهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية إن القطاع العقارى يجب أن يعمل فى منظومة متكاملة للوصول إلى تنمية حقيقية توفر فرص نجاح لجميع أطرافه.
أضاف أن الحديث عن تصدير العقار يجب أن يصاحبه إجراءات تنفيذية ووضع أهداف مستقبلية ومنها الحصول على نسبة %1 من مبيعات سوق العقارات العالمى ما يعادل من 5 إلى 6 مليارات دولار سنوياً وهى تقترب من إيرادات قناة السويس.
أوضح عباس أن أسعار العقارات فى مصر مازالت أقل من الدول المحيطة بها ما يمثل عنصر جذب للمشترين.
أشار إلى أن الدولة ستبدأ إجراءات تنفيذية لتطوير منظومة تصدير العقار بالتعاون مع الأطراف المعنية فى القطاع.
وقال فتح الله فوزى مؤسس مجموعة مينا، إن القطاع العقارى يمثل %15 من الناتج المحلى الإجمالى ويجب الاهتمام بتنميته كأحد المصادر المهمة للدخل القومى.
أضاف أن مصر شهدت طفرة كبيرة فى مجال التنمية العمرانية من خلال إنشاء مدن جديدة منها العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة وشرق بورسعيد والمنطقة الاقتصادية لقناة السويس.
أوضح فوزى أن الشراكة مع القطاع الخاص أحد الآليات المهمة للتوسع فى التنمية العمرانية وتحقيق خطة الدولة فى تطوير المشروعات دون الضغط على الموازنة العامة.
أشار إلى أن المرحلة الأولى من مشروعات الشراكة بين هيئة المجتمعات العمرانية نجحت فى توفير معروض جيد من الأراضى والمرحلة الثانية التى يجرى ترسيتها شهدت إقبالا كبيرا أيضاً.
وقال حسين صبور رئيس مجلس إدارة مجموعة صبور إن المشاركة مع القطاع الخاص لها فوائد كبيرة بشرط أن تتم بين أطراف جادة دون إجحاف فى العقود بين أى طرف.
أضاف أن الشراكة مفيدة حال تنفيذها بين طرفين أقوياء وبشروط واضحة دون تفاصيل معقدة، والدولة يجب عليها الاهتمام بالمناطق السياحية الجديدة حتى لا تتكرر تجربة ما حدث فى الساحل الشمالى عبر تخصيصه لجمعيات لم تطوره وفق دراسات جادة ولم تستغل الموقع فى تحقيق أقصى قيمة مضافة رغم غنى المنطقة بالمناظر الطبيعية الخلابة وتميزها عن الساحل الجنوبى فى أوروبا.
واعترض صبور، على مشاركة المطورين فى مشروعات الإسكان الاجتماعى قائلاً إن ذلك دور الدولة التى بدأت مزاحمتهم فى تنفيذ مشروعات الإسكان الفاخر أيضا.
أضاف أن مشاركة المطورين مع البنوك فى تنمية محفظة أراضيها تواجه صعوبات فى الاشتراطات التى تضعها البنوك والأمر يحتاج لتسهيل الإجراءات.
وقال هشام شكرى رئيس مجلس إدارة مجموعة رؤية للاستثمار العقارى إن العقار والسياحة وجهان لعملة واحدة وأكبر الدول المصدرة للعقارات هى أكبر الدول التى تستقبل سائحين مثل إنجلترا وفرنسا وأسبانيا وتركيا واليونان.
أضاف أن الشراكة بين الدولة والمطورين تواجه أزمة ارتفاع أسعار الأراضى ويجب تحديد نسبة مئوية من الإيرادات تحصل عليها الدولة وهى بالفعل سترتفع مع الوقت بسبب الزيادة المستمرة فى الأسعار ولكن بشرط عدم المغالاة فى تسعير الأراضى.
أوضح شكرى أن الشراكة توفر السيولة للمطور لبدء الإنشاءات ويوجد إقبال ملحوظ على مشروعات الشراكة مقارنة بالأراضى المطروحة بآلية المزايدة لأنها تحتاج لمقدم تعاقد وأقساط بجانب تكلفة الإنشاءات.
وقال أحمد شلبى العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن الشراكة مع القطاع الخاص يجب أن تمتد لأنشطة أخرى ومنها المشروعات السياحة ولكن بشرط تنوع الأنشطة وعدم اقتصارها على الجانب الفندقى.
أضاف أن المطورين يحتاجون دعمًا جيدًا فى حال تنمية الأراضى السياحية، خاصة أن عملية التنمية تتطلب سيولة مالية كبيرة.
أوضح شلبى، أن السياحة تحتاج عناصر جذب لتحقيق مفهوم المنزل الثانى حتى لا نكرر نماذج شرم الشيخ والساحل الشمالى والتى تقتصر على فترة معينة من العام ونحتاج لسياحة المؤتمرات والاستشفاء.
أشار إلى أهمية المشاركة فى المعارض الخارجية للترويج للمنتج العقارى المصرى بشرط دعم الدولة للمطورين فى الدعاية للسوق المصرى.
وقالت منى الحلو، الرئيس التنفيذى التجارى لشركة «بالم هيلز»، إن الشراكة مع الحكومة، حل جيد لأزمة ندرة الأراضى، وهيئة المجتمعات العمرانية اجتهدت لتوفير آليات جيدة للتعاون مع المطورين.
أضاف أن عقود الشراكة متوازنة وتوفر محددات واضحة للعمل فى
المشروعات العقارية.
أوضحت الحلو أن شركة بالم هيلز تطور مشروعين بالشراكة مع هيئة المجتمعات العمرانية بمدينتى 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة والعمل يسير بشكل جيد للغاية.
وقالت إن المحافظات تحتاج للتركيز عليها خاصة «أسوان»، والتى توفر فرصة جيدة لنجاح فكرة تصدير العقارات.
أضافت أن تصدير العقار يعتمد على عملية التنمية المتكاملة، بوجود سياحة تعليمية وسياحة الاستشفاء والمؤتمرات.
وقال عمرو القاضى الرئيس التنفيذى لشركة سيتى إيدج للتطوير العقارى، إن معدل التنمية الحالى فى المدن الجديدة يحتاج لزيادة جهود الدولة والقطاع الخاص فى زيادة معدلات التطوير العقارى.
أضاف أن مشروعات الشراكة تحتاج لأنواع أخرى من الأنشطة ومنها المشروعات السياحية والصناعية.
أوضح القاضى أن الدولة مطالبة بتوفير معروض من الأراضى لضمان نجاح خطتها فى تنمية هذا العدد الكبير من المدن الجديدة والتوسع فى التعاون مع المطورين.
وقال وليد مختار رئيس شركة إيوان للاستثمار العقارى إن ندرة الأراضى هى الأزمة التى كان يعانى منها القطاع ولكن الأزمة فى طريقها للانتهاء.
أضاف أن دور الدولة فى توفير الأراضى مهم ولكن يجب وضع تسعير عادل وعدم زيادة قيمة الأرض بشكل كبير لضمان ضخ أكبر وإحداث تنمية بدرجات أعلى.
أوضح أن البنية التحتية أحد المشكلات الرئيسية فى عملية التنمية بالنسبة للقطاع العقاري.
أشار إلى ضرورة طرح مشروعات للشراكة فى المدن القائمة وعلى سبيل المثال يمكن الشراكة فى مشروعات بمنطقة مثلث ماسبيرو فى القاهرة.
وقال القاضى إن مصر تمتلك مناطق سياحية جيدة، لكن الاهتمام بها ليس على المستوى المطلوب.
أضاف أنه يجب إعادة النظر فى المكون السياحى داخل المشروعات وتقليل الجزء الفندقى والتوسع فى الأجزاء الأخرى لجذب نوعيات جديدة من المشترين.
وقال عبدالناصر طه، رئيس الاتحاد الدولى للعقارات «فيابسى مصر»، إن الوضع الحالى يختلف عن السنوات السابقة، من حيث ندرة الأراضى فى السابق والوفر الحالى فيها، وارتفع أعداد المدن التى تحتاج لتنمية حقيقية.
أشار إلى أهمية ربط الصناعة بالتنمية، والعمل فى مدن البحر الأحمر مثلا والصعيد، والتفكير فى إطار محدد من الشراكة لربط الصناعة بالسياحة، والعمل على فكرة توطين السكان أولًا.
أشار إلى أهمية وضع تنمية المرافق السياحية فى إطار مُحدد لها، من خلال خدمات متكاملة بالنسبة للسائح، وذلك سيكون فرصة جيدة لتصدير العقار، على أن يتم فى إطار منظومة جيدة للتنمية الشاملة من بينها عملية التطوير العقارى.
وقال طه «يجب على الجميع التكاتف للتوصل إلى لحلول جيدة لكل الأزمات للقدرة على تحقيق متطلبات خطة التنمية العمرانية الشاملة».
وقال محمد بنانى نائب رئيس شركة كولدويل بانكر، إن السوق العقارى فى العام الحالى غير مستقر، فرغم أن السوق جذاب ويعمل جيدًا فى أوقات سابقة، لكن العام الحالى على العكس تمامًا.
أضاف أن التصدير العقارى فكرة جيدة، لكنه لا توضع خطط جيدة لها، وهى منظومة متكاملة لا تملكها مصر، ولا يجب النظر إليها على أنها مجرد سائح يشترى وحدة سكنية فى شرم الشيخ أو الغردقة.
وتابع بنانى «الأجانب لديهم تجربة سيئة فى شرم الشيخ، فأغلبهم لا يعلمون مدة امتلاك الوحدات الخاص بهم، هل حق انتفاع لمدة 25 عاما أم دائمة».
أوضح أن الفترة الأخيرة شهدت انتشار عمليات النصب بسبب غياب إطار تنظيمى لقطاع التسويق العقارى وعدم جود شعبة للمسوقين باتحاد الغرف التجارية أو اتحاد يجمعهم ويمنحهم تراخيص العمل ويحاسب من يخطئ منهم.
أشار إلى أن سياحة اليخوت بها فرصة جيدة للنمو، لكن عملية التنمية فيها ضعيفة جدًا هى الأخرى، وكذلك يجب حل أزمة الطيران الداخلى، قائلًا: «من غير الممكن أن أكون سائحًا ولا أجد طائرة تنقل بين منطقة الجونة والغردقة».
وقال إنه يجب الاهتمام بالعاملين فى القطاع السياحي، وتنمية قدراتهم على التعامل مع الوافدين، فهذه المسألة أصبحت ضرورية لأنها ستغير الكثير فى القطاع.
وقال أحمد العدوى المدير التنفيذى لشركة أنرشيا إن %95 من محفظة أراضى الشركة اشترتها من جهات غير حكومية.
أضاف أن هيئة المجتمعات العمرانية استحدثت نموذج الشراكة ما أدى لتوفير مجهودات كبيرة فى خطط التنمية العقارية التى تستهدفها الدولة.
أوضح العدوى أنه بالنسبة للمناطق السياحية، فإن مصر ما زالت محدودة بالأماكن التى يزورها الأفراد باستخدام النقل البري، خاصة أن السفر عبر الطيران له مشكلات كثيرة أبرزها ارتفاع التكلفة على المواطن.
وقال سمير بحراوى رئيس مجلس إدارة شركة البحراوى للاستثمار إن تنمية المدن الجديدة تحتاج لتكلفة مرتفعة.
أضاف أن المدن القائمة يمكن الاستفادة من بنيتها التحتية فى تطوير مشروعات جديدة على الأراضى المتاحة.
أوضح بحراوى أن صيغة العقد المتوازن يجب أن تكون هى الحاكمة للعلاقة بين الدولة والمطور للوصول إلى أفضل معدل للتنمية العقارية.
وقال كريم هلال المدير الإقليمى لشركة كوليزر انترناشيونال المتخصصة فى الاستشارات والأبحاث العقارية والسياحية إن تصدير العقار، أصبحت كلمة مفضلة فى القطاع لكن لست متأكداً من معرفة معناها الحقيقى لدى الكثيرين.
أضاف أن تصدير العقار يحتاج لربطه بالسياحة، وإحداث تنمية حقيقية بين القطاعين، من ناحية البناء والمرافق والخدمات والبنية التحتية.
وتساءل هلال، عن الدراسات التى أجرتها مصر حول تفكير الأجانب فى كيفية شراء العقارات والأشياء التى يفضلونها، لذا يجب أن يتم إعداد الدراسات قبل البدء فى البناء.
أوضح أن أهم عوامل جذب السياحة هى ثقافة الضيافة التى تهتم بها الدولة، وفى مصر، يتلقى السائح الصدمة الأولى عند دخول مصر بلافتة (ممنوع التدخين)، وبعد الخروج من المطار يعانون من سائقى التاكسي.
أشار إلى أن هذه العوامل طاردة للسياحة، ولا يمكن تصدير العقار فى مثل هذا المناخ، ويجب التخلص من مثل تلك الأفكار فى أقرب وقت.
أشار إلى أن ثقافة الضيافة لها شقين، الأول يقع على عاتق الدولة بكل الإدارات الخاصة بالقطاع السياحي، والآخر هو الأهم (ثقافة الضيافة لدى الشعب).
وقال شريف حليو الرئيس التنفيذى لمجموعة مرسيليا، إن الشراكة بين القطاعين العام والخاص، يجب أن يهتم بعملية تسعير الأرض للمطورين، خاصة أن زيادة الأسعار التى تطرأ فى السوق أثناء فترة العمل تكون صعبة.
أشار إلى أهمية تنمية منطقة الدلتا، والتنسيق بين وزارات النقل والإسكان والطيران، قبل بداية المشروعات، لوضع خطة تنمية متكاملة تضمن العمل طوال العام بصورة صحيحة، بشرط التخلص من بطء الإجراءات.
وقال المهندس خالد عباس نائب وزير الإسكان إن الحكومة ستنتهى من إقرار قانون اتحاد المطورين والذى يتضمن وضع تصنيف للشركات وفقاً لحجم الأعمال خلال 6 أشهر.
أضاف أن استثمارات هيئة المجتمعات العمرانية تضاعفت خلال من 7 مليارات جنيه العام المالى قبل الماضى إلى 63 مليار جنيه العام المالى الماضى إلى 85 مليار جنيه العام المالى الجارى.
وقال عباس إن مشروعات الشراكة تدر عوائد دائمة تمكن الحكومة من صيانة وتطوير الخدمات فى المدن الجديدة.
ورد نائب وزير الإسكان، على انتقادات وجهت للحكومة بشأن تأسيس شركات لتنفيذ مشروعات إسكان فاخر.
وقال إن الحكومة دخلت سوق الإسكان الفاخر لأنها تطور مدن جديدة ومشروعات ضخمة فى مناطق جديدة والمطورون يركزون على مناطق معينة.
وأضاف «يمكننى تخصيص مساحات لأى مطور يطلب أراضى فى الصعيد، لكنهم لا يقبلون عليها».
وذكر أن إجمالى الوحدات التى تسلم سنويا فى قطاع الإسكان الفاخر تتراوح بين 15 و 20 ألف وحدة والمشروعات الفاخرة التى طرحتها الوزارة فى المنتج الفاخر لا ترفع الطلب فى تلك الشريحة أكثر من %1 من المطروح.
وأشار إلى أن الحكومة دخلت سوق الإسكان المتوسط عندما وجدت شريحة كبيرة لا تجد مطلبها لدى المطورين ولم يقدم لهم
المنتج المناسب.
