شكرى: ارتفاع أسعار الفائدة لا يتناسب مع فكرة التمويل العقارى
صبور: الشركات ستوجه السيولة لإنجاز المشروعات فى وقت أسرع
شلبى: تنويع الشرائح المستفيدة من التمويل يساهم فى تصدير العقارات
سعد الدين: القانون يجب أن يسمح بتمويل الوحدات خلال فترة اﻹنشاء
فوزى: الشركات العقارية تخاطب فئات دخل مرتفعة
بدر الدين: القطاع الخاص لم يستفد من مبادرة “المركزى”

طالب مطورون عقاريون البنوك برفع سقف التمويل العقارى بهدف تنشيط السوق فى ظل حالة الركود النسبى لمبيعات الإسكان الفاخر لدى الشركات.
وأشاروا إلى أنه من المناسب فى الوقت الحالى إجراء دراسات تفصيلية للمعوقات التمويلية التى تواجه المستثمرين فى السوق والاستعانة بتجارب الدول التى ترفع نسبة التمويل إلى 90% من قيمة العقار.
ويعتبر صعوبة تمويل مشروعات تحت الإنشاء، أهم الأزمات التى تواجه قطاع التمويل العقارى فى حين تسوق الشركات منتجاتها على “الماكيت”.
ورغم اقتصار دعم الفائدة فى ظل مبادرة البنك المركزى على الوحدات التى لا تتجاوز قيمتها 950 ألف جنبه إلا أن البنك قرر اقتصار دعم الفائدة على محدودى الدخل فقط، ووقف التمويلات الخاصة بالفئات متوسطة ومرتفعة الدخل.
ويتم تمويل العميل الذى لا يتخطى دخله 2100 جنيه بفائدة 5%، وأصحاب الدخول الأكثر من 2100 جنيه وحتى 4200 جنيه للفرد و5700 جنيه للأسرة بفائدة 7% ويحدد صندوق التمويل العقارى الحد الأقصى للوحدات المراد تمويلها.
وألغى “المركزى” الفائدة المدعمة والتى كانت تبلغ 8% و10.5% لفئات متوسطى ومحدودى ذوى الدخول التى تتخطى 10 آلاف جنيه للفرد و15 ألف جنيه للفرد على الترتيب.
وقال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن مشكلات تسجيل الوحدات العقارية، وإثبات الدخول، وتقييد اﻷقساط بنسبة 40 % من قيمة الدخول، مع ارتفاع أسعار الفائدة من أهم العقبات التى تواجه العملاء فى الحصول على التمويل العقارى.
أشار إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة على التمويل العقارى بنسب مبالغ فيها، لا يتناسب مع فكرة التمويل العقارى، ولم يخلق دوافع اقتصادية لجذب المواطنين لتلك المنظومة.
وطالب بوضع شروط ميسرة من قبل البنوك والشركات لتفعيل منظومة التمويل العقارى منها زيادة الحد الأقصى لسعر الوحدة مع إيجاد آليات لتخفيض الفائدة على الإقراض.
أضاف أن كثيرا من الراغبين فى الحصول على التمويل العقارى يعملون بالاقتصاد غير الرسمى، ويجدون صعوبة فى إثبات دخلهم، باﻹضافة إلى أن البنوك لا تقبل بفكرة “الضامن”، وهو ما يتطلب إجراء تعديلات قانونية ﻹثبات الدخول، مثل الاستعانة بالفواتير، ومعدلات الإنفاق.
وقال “توجد صعوبة فى التسجيل العقارى باﻷحياء القديمة لانتشار المخالفات بها، وارتفاع قيمة تسجيل العقار لتصل إلى 2.5 % من قيمته”.
وقال المهندس حسين صبور رئيس مجلس إدارة شركة اﻷهلى للتنمية العقارية، إن السوق المصرى يحتاج لتفعيل منظومة التمويل العقارى لتنشيط المبيعات وتغطية احتاجات فئات كثيرة من المستهلكين.
أضاف أن تعديل قانون التمويل العقارى أمر حتمى لحل أزمة التسجيل وإثبات الدخل وراتفاع أسعار الفائدة.
وتابع صبور “تمويل الوحدات سيرفع السويلة لدى المطورين ويمكنهم من إنجاز المشروعات فى وقت أسرع بدلاً من إطالة فترات تقسيط قيمة الوحدات”.
أشار إلى ضرورة ابتكار وسائل أخرى لدفع منظومة التمويل العقارى، دون الاقتصار على البنوك وحدها، باﻹضافة لتوجيه التمويل نحو المنتجات العقارية التجارية واﻹدارية بجانب السكنية.
وقال الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى لشركة “تطوير مصر” إن مبادرة التمويل العقارى موجهة لمشروع الإسكان الاجتماعى ويجب رفع سقف المبادرة لأكثر من 2 مليون جنيه بفائدة مخفضة.
أضاف أن توفير التمويل لشرائح أكبر فى المجتمع وفائدة عادلة طبقاً لسعر الوحدة سيسهم فى تنشيط تصدير العقار المصرى للخارج.
أوضح شلبى أن المطور العقارى يقدم الوحدات بأسعار مرتفعة عن الوحدات التى تطرحها وزارة الإسكان بنسبة 15% أو 20% فقط مقابل تكاليف الأرض ومواد البناء ونسبة الزيادة فى ارتفاع الأسعار سنوياً.
أشار إلى وجود حالة تباطؤ فى مبيعات القطاع العقارى بسبب تراجع القدرة الشرائية وذلك يمكن التغلب عليه بتفعيل التمويل العقارى.
وقال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذى لغرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن الشروط القانونية التى وضعت للحصول على التمويل العقارى، تمثل عائق لجذب المستهلكين لهذا المنظومة، فى ظل قيام المطورين بالتمويل الذاتى وجعل المستهلك شريكاً فى المشروع.
أشار إلى أن توجه المطورين لتمويل شراء الوحدات العقارية، بخفض قيمة المقدم وزيادة آجال السداد، أدى لتباطؤ حركة السوق، ونقص السيولة المالية لدى الشركات.
وطالب بإزالة بعض المعوقات كإثبات الدخل وتسجيل العقارات، فى ظل التحاق فئات كثيرة من المصريين بالمهن الحرة، باﻹضافة إلى أن غالبية العقارات لا تخضع للتسجيل، بسبب المغالاة فى تكلفته.
أضاف أن قانون التمويل العقارى يحتاج لتعديلات تسمح للشركات بمنح تمويلات لمشروعات تحت اﻹنشاء، فالقانون لا يسمح إلا بتمويل المشروعات الجاهزة.
وقال فتح الله فوزى رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن الشركات العقارية لن تتأثر بإنتهاء مبادرة البنك المركزى لشريحتى متوسطى وفوق متوسطى الدخل لأن الشركات لديها شرائح مختلفة من العملاء.
أضاف أنه بعد التعويم ارتفعت أسعار العقارات بعد زيادة كافة مدخلات البناء وبالتالى لم تعد الشركات تطرح وحدات بأسعار تدخل ضمن المبادرة التى يصل حدها الأقصى 950 ألف جنيه للوحدة.
أوضح فوزى أن المطورون طلبوا من البنك المركزى زيادة الحد الأقصى لقيمة الوحدة فى التمويل العقارى، لتوسيع شريحة المستفيدين، ولكن قوبل الطلب بالرفض وانتهى الأمر باقتصار المبادرة على شريحة محدودى الدخل.
وقال ممدوح بدر الدين رئيس شعبة الاستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية إن القطاع الخاص لم يستفد كثيراً من مبادرة التمويل العقارى لأن الحد الأقصى لأسعار الوحدات التى يمكن أن تدخل ضمن المبادرة أقل بكثير من الأسعار المتاحة بشركات القطاع الخاص التى تتوجه لشريحة الإسكان الفاخر وفوق المتوسط.
وأرجع بدر الدين المبالغة فى أسعار العقارات إلى ارتفاع سعر أراضى البناء، والتى تحتكر الدولة بيعها مطالباً أن تقوم الدولة بمنح الأراضى للمطورين العقاريين لتجهيزها وبيعها، بما يخلق منافسة تساهم فى خفض أسعار الأراضى.
وطالب وزارة الإسكان بدعم قطاع التمويل العقارى لإنهاء تمويل المطورون للعملاء فى ظل تقسيط ثمن الوحدة على فترات طويلة ونقل هذا الدور للبنوك وشركات التمويل العقارى.
وقال المهندس محمد جاب الله رئيس مجلس إدارة شركة “إيجى جاب” إن التمويل العقارى محكوم بقوانين تجعل توجهه الأساسى لتمويل الإسكان الاجتماعى.
أضاف أن حل تلك الأزمة يتمثل فى تغيير القانون الخاص بتمويل الوحدة تحت الإنشاء والذى وضع نتيجة ظروف معينة تغيرت بالسوق حاليًا، مشيراً إلى ضرورة اقتناع الحكومة بأهمية التمويل العقارى فى جذب عملاء أجانب للسوق المحلية.
أوضح أن التوسع فى التمويل سيساهم فى سرعة تنفيذ المشروعات وإمكانية حصول أكبر كم من العملاء على الوحدات بالإضافة إلى سرعة دوران رأس المال لدى الشركات.

كتب: بدوى شلبى

وليد فاروق