تشهد السوق المحلية تحولاً فى جودة الخدمات العقارية المقدمة لسكان مشروعات «الكمباوند» فى ظل المنافسة بين المطورين على جذب العملاء، وتعد الخدمات حق أصيل للمستهلك تدرج تفصيلياً فى عقود بيع الوحدات السكنية.

ويرى مسوقون عقاريون ضرورة إسناد المشروعات لشركات إدارة متخصصة للاستمرار فى تقديم خدمات ما بعد البيع للعملاء، بدلاً من إدارتها بواسطة شركات التطوير فى ظل افتقار كثير منهم لخبرات بهذا المجال، خاصة أن تمسك الشركات بإدارة مشروعاتها يرجع لرغبتها فى الاحتفاظ بوديعة الصيانة والاستفادة منها.

وقال رامى قداح رئيس القطاع التجارى واﻹدارى بشركة تاور للتطوير العقارى، إن إسناد المشروعات لشركات متخصصة فى إدارة اﻷصول العقارية يرجع لنوعية المشروع وحجم الشركة واستثمارتها، فبعض المشروعات تتطلب إدارتها عبر الشركة المطورة، خاصة وإن كانت تمتلك الخبرات اللازمة.

أضاف أن اﻷفضل للمشروعات العقارية إسنادها لشركات متخصصة فى الإدارة لتوفير خدمات ما بعد البيع للمستهلكين من حيث الأمن والصيانة والنظافة.

أوضح قداح أن السوق المصرى يفتقر لشركات إدارة تجمع كافة الخبرات اللازمة ﻹدارة المشروعات، فبعضها قد يتخصص فى خدمات اﻷمن فقط، وأخرى فى الصيانة، وعدد قليل من يستطيع تقديم خدمات متنوعة.

أشار إلى ضرورة التوسع وجذب السوق العقارى لهذه النوعية من الشركات حيث تؤثر بشكل إيجابى على مصداقية شركات التطوير العقارى عند التعامل مع المستهلكين.

قداح: السوق يفتقر لشركات احترافية وحجم المشروع يحدد نوع الخدمة

وقال إن العلاقة بين شركات التطوير العقارى والعملاء علاقة طويلة المدى، من بداية الحصول على وحدات سكنية على الماكيت إلى البناء والتطوير والتسليم ثم التطشيب والتشغيل وأخيراً إدارة المشروع وخدمات ما بعد البيع.

أضاف أن إهمال شركات التطوير العقارى ﻷى من هذه المراحل وعدم الوفاء بالتزامتها يضر بمصداقيتها لدى العملاء وبعض الشركات تركز على مراحل دون اﻷخرى كالاهتمام بالتسويق والبيع وإهمال الالتزام بمواعيد التسليم أو إهمال خدمات ما بعد البيع.

وقال رياض العادلى، الرئيس التنفيذى لشركة برميم أستس للتسويق، إن السوق العقارى بحاجة للفصل بين شركات التطوير والتسويق وإدارة المنشأت العقارية.

أضاف أن توجه بعض شركات التطوير العقارى ﻹنشاء شركات تدير مشروعاتها، يعد تضارب للمصالح.

أوضح العادلى أن الخدمات التى تقدمها الشركات المتخصصة خدمات تفصيلية مثل النظافة والحفاظ على اللاندسكيب وإصلاح الأسانسيرات وأجهزة التكييف المركزية، وهذه الخدمات لا تحقق عوائد جيدة مقارنة بعوائد التطوير والتسويق.

أشار إلى ضرورة إسناد إدارة المشروعات العقارية لشركات متخصصة، فمعظم شركات التطوير لا تمتلك خبرات كافية ﻹدارة منشآتها.

العادلى: يجب الفصل بين شركات التطوير والإدارة لمنع تضارب المصالح

وقال إن تنوع أنشطة المنشأت العقارية يستلزم شركات إدارة بخبرات مختلفة، فإدارة المشروعات التعليمية تختلف عن المشروعات التجارية والطبية.

أضاف أن إدارة الوحدات عبر شركات متخصصة يسهم فى تسويقها وبيعها للعملاء ويمثل ضمان للمستهلكين فى الحفاظ على جودة خدمات ما بعد البيع المتعاقد عليها.

أشار إلى تعرض كثير من المشروعات للإهمال بعد فترات قصيرة من التشغيل نتيجة قصور فى الإدارة وإسنادها لشركات غير متخصصة.

أوضح أن بعض شركات التطوير العقارى تؤسس شركات ﻹدارة مشروعاتها للاحتفاظ بوديعة الصيانة التى تحصلها من المستهلكين قبل التعاقد بغرض الاستفادة من عوائدها فى تنفيذ مشروعات مختلفة.

وقال إن أكثر المشاكل التى تواجه شركات التطوير العقارى فى خدمات ما بعد البيع تتمثل فى عدم تعاقدها مع شركات إدارة جيدة.

وتابع «يجب تسليم المشروعات العقارية لشركات إدارة يشرف عليها اتحاد ملاك المشروع وليس شركات التطوير حتى يمكن إعادة تقييم أداء شركة اﻹدارة والخدمات المقدمة».

أضاف أن عدم إدارة وديعة الصيانة باحترافية يؤدى لمطالبات الشركات لعملائها بزيادة سنوية بعد فترات قصرة من تشغيل المشروع كفروق أسعار.

وتوقع العادلى دخول شركات إدارة متخصصة جديدة للسوق خلال الفترة المقبلة، نظراً لاحتياج القطاع العقارى لها فى ظل التوسع العمرانى الذى تشهده مصر.

وقال رضا المنشاوى، رئيس قطاع المشروعات بشركة ديارنا للتسويق العقارى، إن السوق يفتقد لشركات متخصصة فى إدارة اﻷصول العقارية، إذ أن كثير من الوحدات غير مستغلة وأصحابها لا يملكون خبرات فى كيفية استغلالها.

أضاف أن شركات اﻹدارة توفر خدمات متنوعة كاملة أو جزئية، كأن تدير المشروع بالكامل أو توفر خدمات معينة كتأجير الوحدات وتحصيل رسومها، أو أعمال الصيانة واﻷمن والنظافة، ويمكن أن تدير وحدات منفصلة ضمن المشروع لصالح اﻷفراد.

أشار إلى ضرورة تمتع شركات إدارة المنشآت بخبرات فنية وقانونية باﻹضافة للخبرات اﻹدارية حتى تستطيع حل كافة المشاكل المتوقعة.

المنشاوى: الشركات تدير مشروعاتها للاحتفاظ بأموال وديعة الصيانة

أوضح المنشاوى أن القانون يسمح بتكوين اتحاد الشاغلين لتؤول إليه مسؤلية إدارة العقار، وكثير من العملاء يفضلون إسناد اﻹدارة لشركات التطوير العقارى أو شركات اﻹدارة المتخصصة.

وقال إن شركات التطوير العقارى تحتفظ بإدارة مشروعاتها للاستفادة من أموال وديعة الصيانة التى تمثل نسب تتراوح بين 5 و%10 من قيمة المشروع باﻹضافة لحصول الشركة على %20 من عوائد الوديعة سنوياً مقابل اﻹدارة.

أضاف أن القانون لا يسمح بتكوين اتحاد الشاغلين للمشروعات السياحية مثل الساحل الشمالى والعين السخنة، وبالتالى تخضع إدارة العقارات مباشرة لشركات التطوير العقارى.

أوضح أن مطالبات شركات التطوير العقارى مؤخراً لعملائها برفع قيمة وديعة الصيانة يرجع لارتفاع تكاليف الصيانة الدورية بفعل ارتفاع معدلات التضخم، والفروق السعرية لن تتحملها شركتا التطوير أو اﻹدارة.

أشار إلى ضرورة إعادة تقييم اﻷصول كل 5 سنوات، واحتساب قيمة الوديعة على هذا التقييم، لتوفير عوائد تفى بتقديم خدمات احترافية.

وقال المهندس خالد عاطف، خبير التقييم العقارى ومؤسس دار تقييم الأملاك، إن خدمات ما بعد البيع هى حق أصيل للمواطنين، ومحور التنافسية بين الشركات لجذب مزيد من العملاء لمشروعاتها.

أضاف أن الشركات الكبرى توثق هذه الخدمات فى البنود التعاقدية، وتعد مقياسًا للمصداقية، إذ تروج بعض الشركات غير الجادة لخدمات وهمية لجذب المستهلكين.

أشار إلى ضرورة تفعيل الدور الرقابى على الشركات من خلال جهاز حماية المستهلك ووضع ضوابط تحدد نسبة وديعة الصيانة.

عاطف: يجب وضع ضوابط لتحديد قيمة الوديعة وتفعيل دور “حماية المستهلك”

أوضح أن قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 ينظم تكوين اتحاد الشاغلين، ومن ثم تؤل إليه مسؤلية إدارة العقار أو المجمع السكنى، كما يسمح القانون بإنشاء شركة ﻹدارته.

وقال إن بعض المطورين العقاريين يدشنون شركات تابعة لهم، تتولى إدارة العقارات أو المجمع السكنى، وتؤول إليها مسؤلية وديعة الصيانة ما يعد تضارب فى المصالح.