منطقة إعلانية




منطقة إعلانية




توصيات لشركات التطوير بالتوسع فى الإسكان المتوسط بعد وفرة «الفاخر»


رهن محللون بالقطاع العقارى زيادة مبيعات شركات التطوير بتغير سياسات تنفيذ المشروعات والتوسع فى إنشاء وحدات لفئة الدخل فوق المتوسط فى ظل ارتفاع المعروض من وحدات الإسكان الفاخر.

وقال محمود جاد محلل القطاع العقارى بشركة «العربى الإفريقى الدولى لتداول الأوراق المالية» إن المشكلة الرئيسية التى تواجه شركات الاستثمار العقارى هى انخفاض القوى الشرائية للمواطنين يضاف إليها ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات.

أضاف أن دخل الأفراد لم يرتفع بشكل يتناسب مع زيادة أسعار الوحدات السكنية خاصة فى الفترة التى أعقبت تحرير سعر الصرف.

أوضح جاد، أن خطة هيئة المجتمعات العمرانية لتثبيت أسعار الأراضى وانخفاض أسعار المواد الخام وسعر الفائدة قد تؤدى إلى تراجع وتيرة الزيادة فى الأسعار ليتم تحريكها بنسب بسيطة بدلاً من الزيادات المتلاحقة التى حدثت فى الفترات الماضية.

أشار إلى أن مؤشرات القطاع العقارى تؤكد هدوء وتيرة زيادة الأسعار ما يعطى فرصة للشركات التى واجهت زيادة فى تكاليف المشروعات المطروحة قبل التعويم ولم يتم البدء فى تنفيذها إلا مع ارتفاع أسعار الخامات وذلك لاستكمال المشروعات بتكلفة مناسبة.

وقال جاد، إن ارتفاع التكاليف تزامن مع زيادة عدد الشركات العاملة بالقطاع خاصة فى شريحة الإسكان الفاخر ما أدى لزيادة حدة المنافسة وتوزيع المبيعات على شريحة أكبر من الشركات.

1560242911 954 38688 171103061909mcaq

“جاد”: هدوء وتيرة زيادة الأسعار يعطى فرصة للشركات لتعويض الزيادة السابقة فى التكاليف

أضاف أن خطط الشركات العقارية يجب أن تعتمد على التوسع فى وحدت الإسكان المتوسط وفوق المتوسط لتوفير وحدات بأسعار تناسب شريحة أكبر من المواطنين فى ظل وفرة المعروض من الإسكان الفاخر لدى عدد كبير من الشركات.

وقالت شركة «شعاع لتداول الأوراق المالية» فى مذكرة بحثية: «أداء القطاع العقارى فى مصر على مدى العامين الماضيين كان مرناً بدعم من تعويم الجنيه ومع ذلك فإن مستقبل القطاع السكنى لا يبدو جيداً حيث يرى كثيرون أن معظم المطورين العقاريين سواء كانوا صغاراً أو كباراً ركزوا فى عروضهم على الوحدات السكنية التى تغطى شريحة واحدة فقط وهى الشريحة فوق المتوسطة وعلى الرغم من أن هذا التصور قد يكون صحيحاً فى بعض السيناريوهات إلا أن بعض أنماط السوق تشير إلى عكس ذلك».

ووفقاً للمذكرة البحثية يعتمد القطاع العقارى على سوقين هما ملكية العقارات وخدمات رجال الأعمال والسائد فى السوق بالوقت الحالى الحديث عن زيادة المعروض للفئة ذات الدخل المرتفع والطلب غير المغطى من الطبقات ذات الدخل المنخفض والزيادات البطيئة فى الرواتب مقارنة بالأسعار وهذا يشير للحاجة الملحة إلى التحول فى التركيز على المعروض من أجل محركات السوق الجيدة.

وأوضحت «شعاع» أن الاقتصادى المصرى نما بنسبة %5.6 فى عام 2019 ومثلت الأنشطة العقارية %10.4 من الناتج المحلى الإجمالى الاسمى بنهاية العام المالى 2017 – 2018.

وأشارت المذكرة إلى أن الزيادة السكانية تشكل تحدياً للمدن الحضرية وتضع عبئاً على البنية التحتية للمدن ولكنها تخلق فرصاً للمطورين العقاريين حيث ستكون هناك حاجة إلى استثمارات ضخمة لمواجهة ضغوط التحول الحضرى.

وتابعت أن القطاع الخاص يهيمن بشكل عام على استثمارات القطاع العقارى ومع ذلك زادت استثمارات القطاع الحكومى وتدخلت الحكومة من خلال مع وجود العديد من المشاريع ومنها إنشاء 20 مدينة جيددة بما فى ذلك العاصمة الإدارية فى محاولة لإعادة توزيع السكان وتخفيف العبء عن القاهرة ومن المتوقع أن تستوعب المدن العشرين حوالى 30 مليون شخص وقد أتاح هذا العديد من الفرص لشركات العقارات للقيام بالعديد من عمليات التطوير للتوافق مع المعايير التى تلبى كل من الطلب المحلى والأجنبى.

وقالت «شعاع» إن وزارة الإسكان اتخذت عدداً من الإجراءات لدعم القطاع العقارى منها الترويج لسوق العقارات فى الخارج بعد اكتشاف زيادة فى الطلب الخارجى بما فى ذلك الطلب من المصريين العاملين بالخارج بعد تعويم الجنيه.

1564227771 545 109535

“شعاع”: قدرة السوق على توفير احتياجات الفئة ذات الدخل المتوسط عامل حاسم فى مستقبل المبيعات

كما تم طرح مشروع قانون لتنظيم صناعة التطوير العقارى بهدف زيادة الشفافية وتوحيد السوق وتضمن مشروع القانون إنشاء اتحاد عام للمطورين العقاريين المصريين وفرض غرامات على الأنشطة غير المرخصة وحالات التسليم المتأخر وإنشاء صندوق ضمان عقارى للحد من المخاطر على المشترين.

وأضافت «شعاع»، أن أسعار العقارات تميل أكثر نحو الاستقرار وعدم الثقة فى القطاع كان مدفوعاً بشكل أساسى بتقلب وتباين أسعار العقارات فى السوق عقب تعويم الجنيه حيث كان من المعتقد أن تستمر الأسعار فى الارتفاع بسبب ضعف العملة وارتفاع تكاليف البناء المتوقعة ومع ذلك حدث مؤخراً انخفاض فى التكاليف وارتفاع فى قيمة العملة ما يدعم استقرار الأسعار حتى نهاية العام».

وأشارت إلى عامل آخر يمكن أن يؤثر على آلية التسعير فى الاتجاه نفسه وهو قيام هيئة المجتمعات العمرانية فى الفترة الأخيرة بتزويد السوق المستهدف نفسه وهو الفئة ذات الدخل المرتفع بمزيد من المشروعات ولكن بأسعار مرتفعة مما زاد من حدة المنافسة فى القطاع الخاص.

وتابعت شعاع «بالتالى نحن نعتقد أن الأسعار قد تشهد استقراراً وذلك للحفاظ على التنافسية النسبية نظراً لأن المعرض لدى القطاع الخاص أصبح أقل من مشروعات هيئة المجتمعات العمرانية».

وأوضحت أن تراجع القدرة الشرائية أدى إلى تخفيف الطلب على المساكن من الفئة ذات الدخل المرتفع وانتقل إلى المتوسط وفوق المتوسط ومع ذلك لايزال المطورون يستهدفون فى الغالب الفئات ذات الدخل المرتفع وفوق المتوسط.

وترى المذكرة البحثية أن القضية التى تواجه القطاع ليست سوى القدرة على تحمل التكاليف لذلك فإن قدرة السوق على توفير الخيارات المعقولة التى تحتاج إليها الفئة ذات الدخل المتوسط هى العامل الحاسم فى مستقبل القطاع خاصة أن الاحتياج للسكن سيظل قوياً من جميع فئات الدخل.

وأشارت إلى استمرار الطلب على العقارات الجديدة فى ظل شروط الدفع الأكثر مرونة على عكس الحالة فى السوق الثانوية للمساكن ويستهدف هذا الطلب مدينة القاهرة الجديدة إلى حد كبير بسبب قربها من المناطق التجارية.

وقالت إنه من المتوقع الانتهاء من تسليمات كبيرة فى عام 2020 مع تسليم 47 ألف وحدة لكن احتمال استكمال كل هذه الوحدات فى الموعد المحدد لا يزال موضع تساؤل.

أضافت أن المعروض من الوحدات ذات الأسعار الأعلى يفوق الطلب إلى حد ما وعلى الرغم من ذلك تم إطلاق مشاريع جديدة تستهدف شريحة الدخل المرتفع مما يشير إلى وجود خطر التركز على المدى الطويل خاصة أن المستهلكين يميلون أكثر نحو التأجير فى جميع أنحاء السوق لا سيما فى منطقة القاهرة الجديدة حيث ارتفع إيجار الشقق والفيلات بنسبتى %28 و%40 على التوالى فى النصف الأول من 2019 ويمكن إرجاع زيادة الأسعار لرغبة المستهلكين فى تأجير وحدة حتى يتم استلام الوحدات التى قام بشرائها.

لمتابعة الاخبار اولا بأول اضغط للاشتراك فى النسخة الورقية او الالكترونية من جريدة البورصة

منطقة إعلانية

نرشح لك


https://www.alborsanews.com/2019/10/29/1259893