بدأ الدكتور على يس نشاط مكتب يس وشركاه للمحاماة فى أعقاب خروجه من مجموعة شركات بالم هليز للتعمير، والذى تولى إدارة الشئون القانونية بها الـ5 أعوام الماضية.
وقال “يس” فى حواره لـ”البورصة”، إنه اعتمد فى تأسيس مكتبه على مجموعة من الخبرات المختلفة السابقة له المتمثلة فى عمله بالنيابة العامة والقضاء الذى تدرج فى مناصبها وصولاً إلى نائب رئيس محكمة الاستئناف ثم بمجال التحكيم والمنازعات عبر دراسات خارجية وصولاً إلى تدشين قطاع لشئون القانونية بمجموعة بالم هيلز للتعمير.
وسيضم المكتب شريكين جديدين متخصصين فى تشريعات الاستثمار الإعلامى والرياضى والصحى والتعليمى وتمويل المشروعات من خلال فريق عمل متكامل ذى خبرة وكفاءة وتنوع بجميع المجالات القانونية والشركات، بالإضافة إلى متميزين فى مجالات تخصصية مختلفة منهم” أحمد يس” الحاصل على ماجستير القانون من المملكة المتحدة فى صناديق الاستثمار كأداة لتمويل المشروعات المختلفة و”ميرنا عتريس” رئيس قسم العقود بالقطاع القانونى لشركات بالم هيلز.
وأوضح “يس”، أنه خلال إدارته قطاع الشئون القانونية بمجموعة بالم هيلز ساهم فى صياغة عدد 1590 عقداً مختلفاً للشركة منها عقود وقعت بقمة مصر الاقتصادية بشرم الشيخ عام 2015 والمتمثلة فى الشراكة بين هيئة المجمعات العمرانية والشركة لواحة أكتوبر “بادية” لمساحة 6 آلاف فدان، علاوة على عقد نيو كايرو لمساحة 500 فدان، بالإضافة إلى عقود شراكة بين مجموعة بالم وشركات تطوير عقارى أخرى بأكتوبر والقاهرة الجديدة والساحل الشمالى وتتضمن إدارة وتشغيل مراكز تجارية ومناطق الخدمات.
وأضاف “يس”، أن تلك العقود (الشراكة مع الدولة) تنتهى بالتملك عقب تنفيذ كل مرحلة من مراحل العقد وحصول هيئة المجتمعات العمرانية على حصتها سواء كانت حصة نقدية أو عينية وفقاً للعقد المبرم بين الطرفين وفى انتهاء جميع المراحل تؤول ملكية الأراضى إلى مجموعة بالم هيلز.
وأوضح “يس”، أنه خلال تلك الفترة قام القطاع القانونى لمجموعة الشركات بالأعمال والموضوعات القانونية الداخلية والخارجية وصياغة مختلف العقود للشركات وقل دور مكاتب المحاماة الخارجية إلا فى بعض المسائل الفنية المتخصصة والمشورة الفنية فى بعض الأمور القانونية المالية فيما يتعلق بالحسابات البنكية المشتركة وتمويل المشروعات.
وقال “يس”، إنه نجح خلال فترة إشرافه على قطاع الشئون القانونية بمجموعة بالم هيلز فى تسوية منازعات الاستثمار مع عدد من الجهات من خلال اللجان الوزارية لفض منازعات الاستثمار منها عدد 7 منازعات مهمة من بينها منازعة أرض أخبار اليوم (بالم باركس) وأراضٍ أخرى بالقاهرة الجديدة والساحل الشمالى.
وأضاف “يس”، أنه ساهم فى وضع مجموعة من الأسس والمبادئ القانونية خلال تلك المنازعات من أهمها عدم إلزام المطورين العقاريين بسداد أى أنواع الفوائد وغرامات التأخير لهيئة المجتمعات العمرانية إلا بعد توصيل المرافق الرئيسية وبصفة خاصه المياه.
وطالب “يس” بتوثيق وتعميم المبادئ الصادرة عن اللجنة الوزارية لفض المنازعات ومن ثم إنهاء الخلافات والنزاعات المتشابهة.
وذكر “يس”، أن قانون الاستثمار أضفى على قرارات تلك اللجان القوة الإلزامية على الجهات والهيئات الحكومية بتنفيذ القرارات الصادرة عنها وتطبيق المادة 123 من قانون العقوبات بالحبس والعزل فى حالة عدم التنفيذ، ولكن الملاحظ، أن هذه القرارات فقدت فاعلياتها حالياً وتحتاج إلى تدخل الدولة لحمل الجهات الإدارية على تنفيذ هذه القرارات والمحاسبة الرادعة للممتنعين عن تنفيذها وإحالتهم إلى الجهات التأديبية والقضائية المختصة.
وأضاف أن فترة عام 2017 كانت أفضل عصور تلك اللجان إذ شهدت تنفيذ قراراتها بشكل ديناميكى، لكن للأسف تراجع دورها فى الفترة الأخيرة الأمر الذى يتطلب تفعيل دور المجلس الأعلى للاستثمار الذى تم تدشينه فى عام 2017 فى هذا الشأن.
وقال “يس”، إن تعارض جهات تسعير الأراضى وملاحظات الجهات الرقابية المختصة يؤدى إلى حدوث منازعات بين المطورين العقاريين وبين جهات الولاية على تلك الأراضى يؤثر على المراكز القانونية للمطورين العقاريين على الأراضى التى يتم تسعيرها ثم إعادة النظر فى قيمتها ويؤدى إلى رفع قيمة التكلفة على المطور الذى يضطر فى بعض الأحيان إلى تحميلها على المشترى أو تحملها بمفرده بما يترتب عليه خلل فى الهيكل التمويلى للمشروع ودراسات الجدوى بشأنه، الأمر الذى يتطلب تأسيس جهة واحدة لتسعير الأراضى تضم فى عضويتها ممثلين عن جهة الولاية واللجنة العليا لتسعير الأراضى وهيئة الخدمات الحكومية والجهات الرقابية المختصة يكون قرارها ملزم ويسمح للمطور( المستثمر) بالحق فى التظلم منه وبعد ذلك يكون القرار نهائى لا يجوز الرجوع عنه وملزم لجميع الجهات الحكومية.
<< أشرفت على صياغة عقود باديه ونيو كايرو وشراكات بالتطوير العقارى بين بالم هيلز مع شركات تطوير عقارى أخرى
<< ناضلت فى حل 7 منازعات استثمارية كبرى للشركة مع هيئة المجتمعات العمرانية ومحافظة مطروح
وقال “يس”، إن نظام المشاركة مع المطورين العقاريين هو أفضل الأنظمة لنمو القطاع العقارى خلال الفترة المقبلة ومنها نموذج الشراكة بين مجموعة بالم هيلز وأربيان استيت، وبين مجموعة المستقبل ومجموعة مكسيم ووادى دجلة وغيرها.
وأضاف “يس”، أن هذا النظام يسمح للمطورين العقاريين الرئيسيين بإجراء عقود تطوير أخرى من الباطن مع مطورين فرعيين، مما يطالب “يس” الحكومة بسرعة إقرار قانون المطورين العقاريين لتنظيم أعمالها.
واقترح “يس” النص على آلية فض منازعات عقود التطوير العقارى التى تنشأ بين القطاع الحكومى والقطاع الخاص أو التى تنشأ بين القطاع الخاص بعضه البعض وبين المطورين ومشترى الوحدات العقارية لهذه المشروعات بالوساطة والتحكيم خلال مركز تسوية يختص بهذه المنازعات أسوة بمركز تسوية المنازعات غير المصرفية التابع لهيئة الرقابة المالية يتمتع بفاعلية وقوة إلزامية للقرارات التى تصدر عنه.
وأضاف إلى ضروة النظر فى صياغة عقود تخصيص وبيع أراضى المجتمعات العمرانية والساحل الشمالى وغيرها من أراضى الدولة إلى المطورين العقاريين بحيث لا يخضع لمراجعة مجلس الدولة ويجعل الاختصاص فى الفصل فى المنازعات المترتبة عليه إلى المحكمة الاقتصادية بدلاً من القضاء الإدارى على اعتبار أنها عقود استثمار ذات طبيعة خاصة وليست من العقود الإدارية.
وطالب “يس” بضرورة التعجيل بإصدار قانون متكامل للشهر العقارى، خاصة فيما يتعلق بالتسجيل العقارى للأراضى والوحدات لتبسيط وتسهيل إجراءات التسجيل وإدخال تعديلات على القانون 27 لسنة 2018 الخاص بتسجيل الاراضي التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بشكل يقنن العلاقة بين الهيئة ووزارة العدل، وبصفة عامة يتضمن القانون التنسيق بين الجهات الحكومية وبعضها فى هذا الشأن وفيما يتعلق أيضاً بالضريبة على التصرفات العقارية البالغة 2.5 % والضريبة العقارية، وإزالة جميع المعوقات التى تواجه التسجيل العقارى ويفعل دور التمويل العقارى والتأجير التمويلى والإيجار المنتهى بالتملك ويؤدى إلى حصر الثروة العقارية فى مصر بجميع أغراضها السكنية والتجارية والصناعية ويسمح بالتطبيق الفعلى لتصدير العقار كأداة من أدوات تمويل المشروعات المختلفة والإستثمار الأجنبى المباشر فى النشاط العقارى.
كما طالب “يس” بالاهتمام بنشاط إدارة الأصول، خاصة الأصول العقارية وتعزيز دور شركات الخدمات العقارية فى جميع الأنشطة “السكنية والتجارية والصناعية” ووضع تنظيم متكامل لاتحادات الشاغلين يتضمن قواعد تأسيس شركات الإدارة والصيانة للتجمعات العمرانية متكاملة الخدمات (الكمباوندات السكنية) ينظم العلاقة بين ملاك ومطورى المشروعات العقارية وملاك الوحدات والشاغلين والمنتفعين بها خاصة فى أعمال الإدارة والصيانة والخدمات للوحدات السكنية للحفاظ على الثروة العقارية وتعظيم استفادة الشاغلين والملاك والمنتفعين بالوحدات.
وأوصى “يس” ملاك ومطورى المشروعات العمرانية متكاملة الخدمات بتقنين أوضاع الأندية بداخل هذه المشروعات بما يتفق مع أحكام قانون الرياضة رقم 71 لسنة 2017 وأهاب بالحكومة إلى إصدار قوانين خاصة بالاستثمار بالمجالات الطبية والتعليمية يواكب التطور الحالى والاتجاه إلى إنشاء شركات الخدمات الطبية المتكاملة ودور العلاج والمستشفيات الخاصة والجامعات والمعاهد العليا الخاصة بمختلف المدن العمرانية الجديدة.
كما طالب “يس” الهيئة العامة للرقابة المالية بتفعيل دور صناديق الاستثمار العقارى لتصبح أحد أدوات التمويل الجاذبة للمستثمرين بالنسبة للقطاع العقارى بشكل يسمح للشركات العقارية من استخدامها بدلاً من اتباع الأنظمة التقليدية فى عمليات التمويل المتمثلة فى الاقتراض.
وعلى جانب المكتب، كشف “يس”عن اتجاه مكتبه إلى التعاقد مع شريكين جديدين خلال الفترة القريبة المقبلة متخصصين بمجال التشريعات الإعلامية والرياضية والاستثمار الطبى والتعليمى لكونها من القطاعات الاقتصادية الصاعدة خلال الفترة المقبلة بجانب التركيز على مجالات التحكيم وفض منازعات الاستثمار والتطوير العقارى والتسجيل العقارى وتمويل المشروعات باستخدام الوسائل غير التقليدية كصناديق الاستثمار ( إصدار الصكوك ) والتوريق.
وأضاف “يس”، أن مكتبه فى سبيله إلى إدارة 15 عقد تطوير عقارى بقيمة 5 مليارات جنيه، كما يستهدف المكتب إلى عقد شراكة مع أحد المكاتب الأجنبية على المدي القريب.
