كان العام الماضى صعباً على الشركات العقارية على أثر المنافسة الشديدة بين المطورين العقاريين والشركات الجديدة التى دخلت السوق خلال العامين الماضيين، هذا وصف موجز للعام الماضى بحسب رؤية الدكتور أحمد شلبى الرئيس التنفيذى والعضو المنتدب لشركة «تطوير مصر».
وقال شلبى فى مقابلة مع «البورصة»: «لم تحل صعوبة العام الماضى دون تحقيق المستهدف، بل تجاوزناه أيضاً بمبيعات تعاقدية بلغت 6.2 مليار جنيه بينما كان المستهدف 6 مليارات جنيه»، وأضاف: «لم تغيير الشركة مستهدفاتها للعام الجديد، وحددت المبيعات المتوقعة عند 6 مليارات جنيه، لأن الصعب لم يمض تماماً».
أوضح شلبى، أن السوق يحتاج إلى محفزات لتنشيط المبيعات وتمكين الشركات من إحراز معدلات أكبر فى التنمية، وهذه المحفزات تتمثل فى تيسير تسجيل العقارات وما يترتب عليه من نشاط فى قطاع التمويل العقارى، والبيع للأجانب.
“مبيعات “تطوير مصر” بالخارج”
وقال إن مبيعات شركة «تطوير مصر» خارج مصر تمثل %25 من إجمالى المبيعات فى مشروعات الشركة وتتوزع على %5 للأجانب و%20 للمصريين فى الخارج.
أضاف شلبى الذى يشغل منصب نائب رئيس المجلس التصديرى للعقار، إن العميل الأجنبى يريد الحصول على وحدة مسجلة وموثقة يضمن ملكيته فيها، وصعوبة التسجيل وطول إجراءاته تحول دون ذلك.
وتابع: «أنا لا أرى العميل الأجنبى، وربما تأخذ شركة التسويق عقوداً موقعة منى، لتبيع للمشترى فى الخارج وتحصل على توقيعه فقط، ولزيادة طمأنة العميل يحتاج أن تكون الوحدات موثقة».
وأوضح شلبى، أن التحديات أمام الشركات العقارية كانت كبيرة نتيجة المنافسة الشديدة بين المطورين ما يستوجب التعامل باحترافية فى ظل تلك المنافسة بهدف تحقيق أفضل نتائج.
وتوقع أن يتحسن السوق العقارى خلال 2020 ويكون فرصة جيدة أمام الشركات العقارية التى تسعى للوصول لاحتياجات العميل المستهدف، خاصة أن العميل أصبح على دراية ووعى أكبر بالسوق والشركات المطورة.
“الخطط الاستثمارية لتطوير مصر خلال العام الجارى”
وتخطط شركة «تطوير مصر» لتنفيذ استثمارات بقيمة 3.5 مليار جنيه خلال العام الجارى فى مشروعات تطورها حالياً، وتسعى لزيادة محفظتها من الأراضى فى غرب القاهرة والساحل الشمالى.
وقال شلبى، إن الاستثمارات الجديدة والمبيعات المستهدفة لا تتضمن مشروعين تسعى الشركة للحصول على أرضهما الأول فى الساحل الشمالى والثانى فى الشيخ زايد، وتوقع طرح المشروع الجديد فى الساحل الشمالى خلال صيف العام الجارى، أما المشروع الذى تسعى الشركة لتطويره فى الشيخ زايد سيكون بالشراكة مع مالك الأرض.
وتخطط الشركة لتسليم بين 1600 و2000 وحدة سكنية متنوعة خلال العام الجارى بمشروعيها «فوكا باى» الساحل الشمالى و«ألمونت جلالة» فى منطقة العين السخنة، والتى تمثل تحدياً أمام الشركة بشأن إنجاز أعمال التشطيبات والمسطحات الخضراء بالمشروعات بجانب تكثيف اﻷعمال اﻹنشائية.
أوضح شلبى، أن المشروع الجديد بمنطقة الساحل الشمالى سيكون منفصلاً عن مشروع «فوكا باى» وتوقع طرح المشروع فى صيف 2020 حال التوصل لاتفاق بشأن الأرض واستخراج التراخيص.
أضاف شلبى، أن الشركة بدأت المفاوضات بشأن المشروع الجديد بالساحل الشمالى بعد بيع %80 من مشروعها «فوكا باى» وترى أن منطقة الساحل الشمالى مازالت من المناطق الاستثمارية الواعدة وتستوعب مشروعات سياحية جديدة بالتزامن مع عملية التطوير التى تنفذها الدولة فى تلك المنطقة وحركة الإنشاءات فى العلمين الجديدة، والتى ستنعكس على مشروعات الساحل الشمالى.
وسلمت الشركة المرحلة اﻷولى من» فوكا باى» بالساحل الشمالى بإجمالى 169 وحدة سكنية متنوعة العام الماضى وتجهز لتسليم المرحلة الثانية خلال العام الجارى، ويقام مشروع «فوكا باى» بمنطقة رأس الحكمة بالساحل الشمالى على مساحة 240 فدانًا بتكلفة استثمارية نحو 4 مليارات جنيه ويطور على 7 سنوات.
وتعتزم «تطوير مصر» تنمية مشروع سكنى جديد فى منطقة غرب القاهرة فى مدينة زايد بنظام الشراكة مع مستثمرين.
أوضح شلبى، أن المشروع سيضم وحدات سكنية بنماذج مختلفة «شقق وتوين هاوس وفيلات» مستبعداً أن يضم المشروع «أبراج سكنية» وأن الشركة ستقوم بالإعلان عن جميع التفاصيل الخاصة بالمشروع فور الانتهاء من مرحلة إنهاء التراخيص والتفاوض مع الشركاء.
تابع الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، أنه ضمن خطة الشركة خلال 2020 التركيز وتكثيف اﻷعمال بالمشروعات الخدمية التى تطورها الشركة بمشروع «بلومفيلدز» فى مدينة المستقبل، والتى تضم تطوير جامعة دولية على مساحة 70 فداناً و4 مدارس دولية على مساحة 20 فداناً، باﻹضافة إلى منطقة خدمية وتجارية مجاورة، وتعد «تطوير مصر» من أول الشركات العقارية التى تطور عدداً من المشروعات المتنوعة والمتجانسة فى مشروع واحد ويضم جميع اﻷنشطة السكنية والتعليمية والخدمية والتجارى فى «مستقبل سيتى».
أوضح شلبى، أن استثمارات الجزء الخدمى والتعليمى بمشروع «بلومفيلدز» بـ«مستقبل سيتى» تبلغ 5 مليارات جنيه سيتم تنفيذها وفقاً لطريقتين الشراكة مع مستثمرين متخصصين بالمشروعات التعليمية والخدمية وريادة اﻷعمال وجزء منها سيتم تمويله بنكياً.
أشار شلبى إلى أنه سيتم تشغيل المرحلة اﻷولى للجامعة والمدارس خلال الربع اﻷول 2021 وتسليم المرحلة اﻷولى بالجزء السكنى بمشروع «بلومفيلدز» خلال 2023.
وكانت شركة «تطوير مصر» وقعت مذكرة تفاهم مع جامعة «نيو جيرسى» للتكنولوجيا لإنشاء أول فرع دولى لجامعة أمريكية فى مصر والذى سيقام داخل الحرم الجامعى المستهدف إنشاءه فى مشروع بلومفيلدز بمستقبل سيتى ضمن سلسلة من الاتفاقيات التى تعمل تطوير مصر على توقيعها لاستقدام فروع لجامعات ومدارس دولية من أمريكا وإنجلترا بالمنطقة التعليمية التى ستقام على مساحة 90 فدانًا بمشروع بلومفيلدز.
لفت شلبى إلى أن الشركة تجرى مشاورات مع «البنك اﻷوروبى لإعادة اﻹعمار والتنمية» ومستثمرين أجانب للشراكة فى تطوير الجزء الخدمى بمشروع «بلومفيلدز» فى مستقبل سيتى.
ويقام المشروع على مساحة 415 فدانًا فى مدينة مستقبل سيتى ويطور على 3 مراحل على 10 سنوات وهو مشروع سكنى ترفيهى تعليمى ويضم المشروع 10 آلاف وحدة سكنية وجزء ترفيهى ومنطقة تعليمية على مساحة 90 فدانًا مقسمة لتنفيذ مبانٍ جامعية ومدارس.
“استثمارات الشركة في قطاعات جديدة”
قال شلبى، إن «تطوير مصر» تدرس الاستثمار فى قطاعات جديدة لتنويع محفظة الشركة وإضافة عدد من المشروعات الجديدة ومنها تطوير نادى رياضى ومركز طبى، خاصة أن تلك المشروعات ذات عوائد استثمارية مرتفعة ومستمرة.
لفت شلبى إلى أن الشركة ستبدأ إعداد دراسات استثمارية، خاصة بتلك المشروعات خلال الفترة المقبلة بهدف تنويع محفظة الشركة وتوسيع استثمارات «تطوير مصر» فى السوق المحلى.
“عن الدكتور أحمد شلبى”
شغل الدكتور أحمد شلبى منصب الرئيس التنفيذى، والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر منذ منتصف عام 2014.
ويعمل شلبى أستاذاً للهندسة المعمارية والتنمية العمرانية بقسم الهندسة المعمارية فى هندسة القاهرة، وهو أيضاً أستاذ زائر بقسم تخطيط المدن فى جامعة كورنيل بنيويورك.
ويتولى منصب عضو مجلس إدارة فى المجلس الدولى للمشروعات الصغيرة، بالإضافة إلى منصب رئيس مشارك للجنة العقارية بغرفة التجارة الأمريكية فى مصر، كما يشغل منصب رئيس المجلس التصديرى للعقار.
وقبل انضمامه لشركة تطوير مصر عمل لمدة عام فى منصب مستشار رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل للتنمية العمرانية ساهم خلالها فى تطوير مدينة المستقبل.
ويمتلك «شلبى»، خبرة ممتدة فى مجال الهندسة والإنشاءات والتنمية العقارية باعتباره أستاذاً جامعياً ومهندساً معمارياً فى مصر؛ حيث بدأ مسيرته العملية منذ عام 1993 معيداً بكلية الهندسة بجامعة القاهرة.
وحصل «شلبى» على بكالوريوس الهندسة عام 1993 تلاها حصوله على درجة الماجستير عام 1998 ودرجة الدكتوراه فى الهندسة عام 2003 من خلال برنامج مشترك بين جامعتى القاهرة وكورنيل بالولايات المتحدة الأمريكية.
وتمتد خبرة «شلبى» لأكثر من 20 عاماً فى مجال الاستشارات الهندسية وتطوير المشروعات العقارية الكبرى، وكان مسئولاً عن الاستثمارات العقارية لشركة الفوارس القابضة فى مصر.
وعمل «شلبى» بوزارة الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية مستشاراً فنياً للوزير فى مجال التخطيط وإدارة الأعمال.
“توقعات الرئيس التنفيذي لشركة تطوير مصر لسوق العقارات”
توقع شلبى ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتراوح بين 8 و%10 خلال العام الجارى تتساوى مع معدل التضخم، خاصة أن السوق لا يستوعب ارتفاعاً باﻷسعار بنسب كبيرة، خاصة مع تباطؤ حركة المبيعات وحالة الهدوء التى يشهدها السوق العقارى بصفة عامة.
أشار شلبى إلى أن السوق العقارى يعد من اﻷسواق الجاذبة للاستثمارات المحلية واﻷجنبية، خاصة أنه يمتلك مقومات ومزايا تنافسية، مقارنة بباقى اﻷسواق المحيطة وأن حالة الرواج التى مر بها السوق العقارى خلال الفترة من 2014 حتى 2017 أدت إلى ظهور شركات عقارية كثيرة، والتى انعكست على المنافسة ويقابلها زيادة فى المعروض مقابل تآكل الطلب نتيجة للإجراءات الاقتصادية التى أعقبت فترة التعويم.
“3 اشتراطات أساسية لنجاح المستثمر الراغب فى دخول مجال التطوير العقارى”
وحدد شلبى – وفقاً لتجربته – العناصر الأساسية اللازمة لنجاح المستثمر الراغب فى دخول مجال التطوير العقارى أولها التعامل باحترافية و تتضمن خبرة فريق العمل فى الشركة والخبرة الفنية والملاءة المالية يضاف لها عوامل أخرى منها العمل الجماعى والتنسيق بين أطراف العمل يدعمه الخبرة والتمويل والابتكار فى المنتجات العقارية المطروحة.
قال إن العائد على الاستثمار العقارى فى مصر يتراوح بين 20 و%25 وفقاً للدراسات السوقية والمتغيرات الاقتصادية لا تغير تلك النسبة وتشتمل الدراسات الخاصة بالمشروع من حيث المساحة ومراحل التطوير والتسليمات وبدء إثبات اﻹيرادات ومتوسط العائد على اﻹستثمار العقارى يتم احتسابه وفقاً لمدة تطوير المشروع وتتراوح دورة رأس المال بين 5 و6 سنوات.
“التمويل العقارى”
وتطرق شلبى إلى التمويل العقارى والتى تعد أهم التحديات التى تواجه القطاع العقارى فى ظل تراجع القوى الشرائية وبطء مبيعات الشركات العقارى، قائلاً إن مبادرة المركزى اﻷخيرة تخدم مشروعات الدولة وحصة شركات التطوير العقارى بالمبادرة ضئيلة.
أوضح شلبى أن السوق العقارى يحتاج إلى آلية دائمة للتمويل العقارى، لأن القطاع يحتاج إلى دفعة وتلبية احتياجات العملاء بفائدة تتراوح بين 5 و%7، وأن المبادرة اﻷخيرة من «البنك المركزى» تخاطب الوحدات السكنية ذات المساحات 150 متراً وجاهزة ومشطبة وتلك المواصفات لا تتوافر فى مشروعات القطاع الخاص وأن معظم تلك المشروعات تكون على المخططات والسوق العقارى يعمل ضمن هذه المنظومة.
لفت شلبى إلى ضرورة آليات لتنشيط السوق وذكر أن المطورين يطالبون البنك المركزى بإقرار عقد ثلاثى يضم شركة التطوير العقارى وشركة التمويل العقارى والعميل وتشتمل هذه الآلية سداد قيمة الوحدة بنسبة %100 من قيمتها لصالح شركة التطوير العقارى من خلال شركات التمويل على أن يسدد العميل هذه القيمة خلال فترة تتراوح بين 10 و15 عاماً من خلال أقساط وتضمن هذه اﻷلية إسراع وتيرة اﻷعمال للمطورين وضمان عائد للمطور بهدف سرعة إنجاز المشروع.
“شلبى”: مباحثات مع “الأوروبى لإعادة الإعمار” للمساهمة فى تطوير مشروعات جديدة
أشار شلبى إلى ضرورة إدراج المشروعات السكنية تحت اﻹنشاء باشتراطات التمويل العقارى، خاصة أنها تمثل النسبة اﻷعلى فى المشروعات العقارية فى السوق وأن التمويل العقارى هو المحرك اﻷساسى لتلك المشروعات فى ظل التراجع النسبى للمبيعات وانخفاض القدرة الشرائية للعملاء المستهدفين بتلك المشروعات.
واستبعد أن تتجه «تطوير مصر» فى الفترة الحالية لتأسيس شركة تمويل عقارى بمشروعات الشركة واستبعد شلبى الفكرة فى ظل وضع السوق الحالى مع إمكانية تنفيذها حال تحسن السوق وزيادة محفظة الشركة من الوحدات المنفذة.
“آلية التخصيص المباشر للأراضى”
قال أحمد شلبى إن آلية التخصيص المباشر للأراضى من أفضل آليات السوق العقارى وأن الدولة لعبت دوراً مهما فى توفير اﻷراضى للمستثمرين بعد أن كانت تمثل ندرة وأزمة للمطورين خلال السنوات الماضية.
ذكر أن الدولة توفر الأراضى بآليات مختلفة للشركات العقارية بعد أن كانت تطرح مزايدتين سنوياً وتطورت تلك اﻷليات التى وفرتها الدولة ومنها آلية الشراكة مع القطاع الخاص، والتى كان الهدف منها تنمية مساحات أراضى أكبر ورغم أهمية تلك الآلية، إلا أنها تواجه مشكلة وهى الحد اﻷدنى من المضمون، والتى تحتاج إلى إعادة نظر.
قال شلبى، إن المطور العقارى من حقه منح مطورين أخرين مساحات داخلية بالمشروع بهدف اﻹسراع فى معدلات إنجاز معدلات تنمية المشروع، وكانت هيئة المجتمعات العمرانية قررت فى ديسمبر الماضى تأجيل طرح المرحلة الثالثة من مشروعات الشراكة مع القطاع الخاص حتى نهاية النصف الأول من العام المقبل لتعديل آليات الطرح والانتهاء من بيع الأراضى التى طلبها المطورون بآلية التخصيص الفورى.
“ملف تصدير العقار”
ذكر الرئيس التنفيذى أن عملية تسجيل العقارات من أهم التحديات التى تواجه ملف تصدير العقار خلال 2020 – وهو أحد الموضوعات الاستراتيجية التى تتبناها الدولة، خاصة أنها ستدخل فى منافسة عالمية مع الدول التى سبقت مصر
فى هذا الملف.
قال شلبى، إنه رغم جاذبية السوق العقارى المصرى لمواطنى عدد من الدول اﻷوروبية والخليجية ومنها روسيا وبريطانيا ودول الخليج، باﻹضافة إلى المصريين بالخارج، لكن يمكن التركيز على الجنسيات العربية فى الدول الخليجية الراغبة فى شراء العقار المصرى ومنها السعودية والكويت واﻹمارات.
وأشار إلى ضرورة خلق ميزة تنافسية للعقار المصرى مقابل باقى المنطقة وأن صدور اللائحة التنفيذية لقرار منح الإقامة للأجانب مؤشر جيد، ولكنه لا يكفى وحده لإنعاش المبيعات العقارية للأجانب، خاصة أن هذا الملف يتطلب تضافر جهود الدولة ومؤسساتها وهذا ما سعت الحكومة فى ترسيخه خلال العامين الماضيين وتم وضع أهم المحاور اﻷساسية التى سيتم التعامل من خلالها فى هذا الملف.
لفت إلى أنه خلال الفترة الماضية تم تعديل بعض القوانين التى كانت تعيق تنفيذ هذا الملف ومنها منع بيع الشركات العقارية للعملاء بالدولار وتم تغيير هذا القانون ويجرى التنسيق مع الجهات المختصة خارجياً سواء القنصليات والملاحق الدبلوماسية فى هذا الملف.
“شلبى”: 10% زيادة متوقعة فى أسعار العقارات العام الجارى
تابع شلبى، أن مشكلة التسجيل تأتى ضمن أهم التحديات التى تواجه ملف تصدير العقار وتم مطالبة هيئة المجتمعات العمرانية وهيئة التنمية السياحية ووزارة العدل بضرورة تبنى هذه المشكلة التى تمثل عائقاً أمام هذا الملف.
أضاف شلبى، أن ضمن التحديات التى تواجه ملف تصدير العقار عدم وجود صندوق استثمار عقارى، خاصة أن تلك الصناعة تتطلب إنشاء صناديق استثمار وهذا لن يتحقق إلا بعد حل أزمة التسجيل العقارى ورغم ذلك توجد جهود تبذل بهدف تهيئة البيئة التشريعية والقوانين ومنها منح الجنسية والتسجيل واﻹقامة التى سوف تساعد على الدخول فى أول طريق المنافسة.
قدر شلبى إجمالى الشركات العقارية التى تمتلك منتجات عقارية ولديها سابقة أعمال تؤهلها للدخول ضمن ملف تصدير العقار بين 20 و30 شركة فى السوق العقارى وأن التحدى لمنافسة دول مثل اليونان ودبى تتطلب مجهوداً كبيراً ويحتاج لوقت لينعكس تأثيرة على الاقتصاد ككل.
“محفظة الشركة”
وتصل محفظة الأراضى التى تملكها شركة “تطوير مصر” حاليًا إلى نحو 5 ملايين متر مربع، تتمثل فى 3 مشروعات هى منتجع المونت جلالة والذى يُقام بمنطقة جبال الجلالة بالعين السخنة، ويشغل مساحة 2.2 مليون متر مربع (525 فدانًا)، على أن يتم الانتهاء من تطوير المشروع بالكامل خلال 10 أعوام، باستثمارات تتجاوز 18 مليار جنيه، بخلاف الاستثمارات الفندقية.
وأشار إلى ارتفاع حصة التسويق العقارى من إجمالى التكلفة لتصل %12 من قيمة الوحدة شاملة جميع مصروفات التسويق والعمولات والترويج.
وقال شلبى، إن العمولة التى تقدمها تطوير مصر لمسوقى مشروعاتها تتراوح بين 3 و%4 بحد أقصى واستبعد زيادتها فى الفترة المقبلة، لأن زيادتها تؤثر على السعر النهائى للوحدة الذى يتحمله المشترى النهائى، وذكر أن دور المسوق العقارى هو إتمام عملية البيع بدءا من إحضار العميل والتعاقد وإتمام إجراءات البيع، وليس إحضار العميل فقط.
وتوقع إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين خلال الربع الأول من العام الجارى، فى ظل إجماع أطراف السوق والحكومة أيضاً على ضرورة تنظيم السوق العقارى، وأشار إلى إشكالية متعلقة بالقانون أثيرت فى وقت سابق وتتلخص فى إصدار قانون التطوير العقارى، متضمناً نصوص تخص تشكيل اتحاد المطورين وآليات اختياره أو إصدار قانون الاتحاد وبدوره يساهم فى إعداد قانون التطوير العقارى.
“مدن الجيل الرابع”
وقال شلبى، إن تشغيل مدن الجيل الرابع مثل العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة ومستقبل سيتى تحفز السوق خلال الفترة المقبلة وستمثل تحولاً محورياً فى أداء السوق.
لفت إلى أن تجربة تنفيذ المدن الجديدة تعد من التجارب الرائدة وتعد هيئة المجتمعات أكبر مطور عقارى فى العالم من حيث المشروعات ومحفظة الأراضى الخاصة بها، التى تعد أبرز التجارب الناجحة التى يتم دراستها فى عدد من الدول.
أشار شلبى إلى أن الفترة المقبلة يجب أن تشهد تنفيذ مدن مستقلة بعيداً عن المدن التابعة مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد وأكتوبر التى تؤثر بشكل كبير على وسائل المواصلات لذلك نحن فى حاجة إلى مدن مستقلة بشكل ملح لتنميتها الرقعة العمرانية بشكل صحيح.
وتضم مدن الجيل الرابع العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة ورشيد الجديدة وشرق بورسعيد وحدائق أكتوبر وأكتوبر الجديدة وامتداد مدينة الشيخ زايد ومدينة ناصر غرب أسيوط وغرب قنا وأسوان الجديدة وتوشكى الجديدة وملوى الجديدة والفشن الجديدة وتتوزع على عدد كبير من المحافظات؛ لتوفير فرص تنموية بمناطق مختلفة وأنشطة استثمارية متنوعة وبعض المدن تشهد معدلات إنجاز مرتفعة ومنها «العلمين الجديدة» و«المنصورة الجديدة».
