أصدرت شركة “جيه إل إل” للخدمات المهنية والمتخصصة فى إدارة العقارات والاستثمارات، أحدث تقاريرها حول أداء سوق العقارات فى القاهرة خلال الربع الأخير من عام 2022 والذى أشارت فيه إلى النمو القوى المستمر الذى شهده قطاع الضيافة والفنادق خلال الربع الأخير من العام على خلفية جهود الحكومة المصرية المكثفة الرامية لتعزيز مناخ الاستثمار فى قطاع السياحة.
وقال أيمن سامى، رئيس مكتب جيه إل إل مصر: “فى ظل سعى الحكومة المصرية إلى تعزيز مكانة مصر كوجهة سياحية واستقبال 30 مليون سائح سنوياً بحلول عام 2028 وزيادة أعداد المسافرين القادمين إلى البلاد بمقدار ثلاثة أضعاف، تتزايد الفرص المتاحة أمام شركات تشغيل الفنادق العالمية لدخول السوق المصرى”.
وأضاف سامى: “السياحة ركيزة أساسية للاقتصاد المصري، وسيكون لتعزيز البنية التحتية فى قطاع الخدمات الترفيهية والسفر تأثير مضاعف فى جميع قطاعات الاقتصاد، ويمكن أن يعمل هذا على دفع الاستثمارات الأجنبية المباشرة التى تشتد الحاجة إليها فى البلاد علاوة على تحفيز النمو بشكل عام”.
وأشار التقرير إلى أن عام 2022 قد شهد دخول نحو 200 غرفة فندقية إلى السوق، ليرتفع إجمالى معروض الغرف فى العاصمة إلى نحو 28 ألف غرفة، وعلاوة على ذلك، تمضى المدينة فى طريقها نحو إنجاز 900 غرفة فندقية خلال عام 2023.
وعلى الرغم من التحديات التى واجهتها البيئة الاقتصادية فى عام 2022، شهدت الفنادق فى العاصمة القاهرة انتعاشاً مستمراً خلال الربع الأخير من العام، واستمرت معدلات الإشغال فى التعافى خلال نفس الفترة حيث أظهرت النسب المسجلة خلال الفترة من يناير إلى نوفمبر 2022 زيادة وصلت إلى 64%، مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضى التى سجلت فيها معدلات الإشغال نسبة 48% فقط.
وعلى صعيد آخر، قفز متوسط السعر اليومى فى نفس الفترة بنسبة 66% ليصل إلى 152 دولاراً أمريكياً، مما أدى إلى زيادة الإيرادات لكل غرفة متاحة بنسبة قاربت 122% مسجلة 97 دولاراً أمريكياً.
اتجاهات جديدة فى سوق الوحدات السكنية
وقال تقرير “جيه إل إل” إنه فى ضوء ظروف الاقتصاد الكلى التى تمر بها مصر، أدى التحول فى عقليات وتفكير المستهلكين إلى ظهور اتجاهات جديدة فى قطاع الوحدات السكنية بالقاهرة، فعلى الرغم من الزيادة الكبيرة فى معدلات تسليم الوحدات السكنية حيث من المنتظر إنجاز نحو 35 ألف وحدة خلال هذا العام، أى ما يعادل تقريباً ضعف عدد الوحدات التى كانت جاهزة للتسليم فى عام 2022 والبالغة 18 ألف وحدة تقريباً، تحول الاتجاه نحو استئجار العقارات بدلاً من شرائها، وقد انعكس ذلك على النمو السنوى للإيجارات بنسبة 9% فى مدينة 6 أكتوبر ونحو 3% فى القاهرة الجديدة.
ومن المتوقع أن ترتفع الإيجارات بوتيرة سريعة على المدى القصير مع تصاعد حالة الزخم على خلفية استمرار الطلب، وقد أدى الاتجاه الجديد أيضاً إلى دفع الشركات الناشئة إلى تعزيز الابتكارات فى هذا القطاع من خلال إطلاق حلول “سوق الإيجار العكسى” التى تربط الملاك والمستأجرين تحت مظلة واحدة.
وأدى تراجع المبيعات فى السوق الرئيسية إلى استمرار ارتفاع الأسعار فى سوق إعادة البيع فى الربع الأخير من عام 2022، وبالمقارنة مع العام الماضي، ارتفعت الأسعار بواقع 16% فى مدينة 6 أكتوبر و17% فى القاهرة الجديدة.
ارتفاع الطلب على المساحات المكتبية من الفئة “أ”
وقال تقرير “جيه إل إل” إن استراتيجيات توليد الإيرادات والحفاظ على السيولة على المدى القصير من بين أبرز الاتجاهات التى شاعت فى قطاع المساحات المكتبية بالقاهرة خلال الربع الأخير من العام الماضي، ومن تلك الاستراتيجيات بيع المساحات المكتبية الصغيرة “أقل من 1000 متر مربع” بدلاً من تأجيرها.
وأشار التقرير إلى أنه من المقرر إنجار أكثر من 400 ألف متر مربع من المساحات المكتبية فى عام 2023، ونسبة ملحوظة من هذه المساحات هى عبارة عن مبانٍ جديدة من المخطط تسليمها فى منطقة الأعمال المركزية بالعاصمة الإدارية الجديدة.
وفيما يتعلق بعام 2022، فقد تم تسليم نحو 193 ألف متر مربع من المساحات المكتبية ، وبذلك يصل إجمالى معروض السوق من المساحات المكتبية فى القاهرة إلى نحو 1.9 مليون متر مربع.
وبحسب التقرير، تشهد العاصمة زيادة فى معدلات الطلب على المساحات المكتبية من الفئة “أ”، خاصة من قبل المستأجرين الذين ينتقلون من المبانى القديمة إلى المبانى الأحدث.
وفى حين يستمر التباين بين معدلات عرض المساحات المكتبية ذات الجودة العالية والطلب عليها، ارتفع متوسط الإيجارات المطلوبة فى القاهرة بنسبة 5% مقارنة بالعام الماضى مسجلاً 347 دولاراً أمريكياً للمتر المربع سنوياً، وهو متوسط رأت “جيه إل إل” أنه ظل ثابتاً عند مقارنته بالربع الثالث من نفس العام.
ومن ناحية أخرى، انخفضت معدلات الشواغر من المساحات المكتبية إلى 8%، مقارنة بنسبة 10% فى الربع الأخير من عام 2021.
اختلال التوازن بين العرض والطلب فى قطاع منافذ التجزئة
وقال تقرير “جيه إل إل” إنه كان لانخفاض الطلب وفائض المعروض سمة بارزة فى سوق منافذ التجزئة بالقاهرة خلال عام 2022، إذ جرى تعليق معظم خطط التوسعة فى جميع القطاعات، باستثناء قطاع الأطعمة والمشروبات.
وفى الوقت نفسه، بدأ العديد من الملاك فى القاهرة ببيع وحدات البيع بالتجزئة لتوفير التدفقات النقدية وتمويل المخططات الجارية، ومن المتوقع أن يكون لهذه الخطوة تأثير دائم على الملاك على المدى الطويل.
وشهد عام 2022 دخول نحو 93 ألف متر مربع إلى قطاع منافذ التجزئة بالعاصمة، ليصل إجمالى المعروض إلى نحو 2.9 مليون متر مربع، ومن المتوقع أن يشهد عام 2023 دخول نحو 380 ألف متر مربع جديدة إلى السوق.
وعلى صعيد الأداء، سجل معدل الشواغر خلال الربع الأخير انخفاضاً طفيفاً ليصل إلى 10% بعدما كان 11% خلال الربع الثالث.
كما حافظ متوسط إيجارات منافذ التجزئة فى مراكز التسوق الرئيسية والفرعية على استقراره مقارنة بالربع الماضى مع تسجيل زيادة طفيفة بواقع 1% مقارنة بالعام الماضي.
ومن المرجح أن يركز الملاك على الحفاظ على مستويات الإشغال فى المدى القصير، بينما يفضل تجار التجزئة البحث عن الوحدات التى يقدم ملاكها مساهمات أكبر فى النفقات الرأسمالية وغيرها من الحوافز.
