نمو متوقع لمبيعات المطورين.. ومطالب بالاهتمام بمهنة المقيم العقارى لحل أزمات القطاع
الحكومة استعانت بخبراء التقييم العقارى فى برنامج الطروحات لتقييم عدد من الأصول
تعرض القطاع العقارى المصرى لعدد كبير من التحديات خلال الفترة الماضية فى ظل الأزمة الروسية الأوكرانية واستمرار تداعيات أزمة كورونا.. هذه الأزمات نتج عنها ارتفاعا فى تكلفة البناء والتشييد ما أدى لارتفاعات مستمرة فى أسعار بيع العقارات.
الأزمة التى تعرض لها السوق العقارى كان محورها “السعر” أو تحديد القيمة، لذا فقد حاورت “البورصة” فى ندوة خاصة أعضاء مجلس إدارة الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، للحديث عن تطورات القطاع ودور المقيم العقارى فى الأنشطة التى يضمها السوق خاصة قطاع التمويل العقارى.
أنيس: قيمة الأصول العقارية المصرية فى زيادة مستمرة والسوق خالف توقعات الركود
فى البداية قال الدكتور أحمد أنيس، رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، وأستاذ الهندسة المدنية بجامعة القاهرة، إن القطاع العقارى شهد خلال الفترة الماضية عددا من التحديات أبرزها تداعيات الأزمة الروسية الأوكرانية، وارتفاع سعر صرف الدولار أمام الجنيه، وزيادة معدلات التضخم، ما أدى إلى ارتفاع أسعار خامات البناء والتشييد.
وأضاف أنيس أن السوق العقارى شهد ارتفاعات كبيرة فى أسعار العقارات واستمرت خلال العام الجارى بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء التى انعكست على تكلفة المنتج والسعر النهائى.
وتابع أنيس: “أى ارتفاع فى سعر الدولار يصاحبه ارتفاع فى أسعار العقارات نتيجة انخفاض قيمة العملة المصرية وبالتالى زيادة قيمة الأصول العقارية، وكان من المتوقع توقف حركة المبيعات بالسوق نتيجة هذه الزيادات المفاجئة ولكن السوق العقارى أثبت العكس”.
وقال إن مبيعات الشركات العقارية شهدت قفزة خلال الفترة الماضية بعد توجه شريحة كبيرة من العملاء للشراء، تخوفا من حدوث زيادات جديدة فى سعر الدولار، ما دعم إيرادات الشركات العقارية بنهاية عام 2022.
وأضاف أن شركات التطوير العقارى طالبت الحكومة بعدد من التسهيلات من ضمنها تأجيل سداد أقساط الأراضى، ومنح مدد زمنية لتنفيذ المشروعات لتجاوز تلك الفترة، والقدرة على الاستمرار فى المنافسة بالقطاع، وهو ما وافقت عليه الحكومة فى إطار دعمها للقطاع العقارى.
وأوضح رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، أن سعر الأرض لم يعد يمثل أزمة لشريحة كبيرة من شركات التطوير العقارى، خاصة فى ظل وجود عدد كبير من المشروعات العقارية التى يتم تنفيذها بنظام الشراكة بين القطاع الخاص وهيئة المجتمعات العمرانية وجهات أخرى تابعة للدولة.
ويرى الدكتور أحمد أنيس أن أسعار المنتجات العقارية التى تطرحها شركات التطوير العقارى بالأسواق مبالغ فيها، حتى لو كانت تلقى إقبالا من العملاء، وتابع: “المنتجات الفاخرة تباع سريعا ويوجد عليها إقبال وهذا يعبر عن حالة خاصة فى القطاع العقارى ولا يمكن تعميمه على جميع مستويات الدخل الأخرى”.
وقال رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى إن الدولة تعتبر أكبر تاجر للأراضى فى مصر، وهو ما يعد السبب الرئيسى لارتفاع أسعار العقارات فى السوق.
وأضاف أنيس أن نسبة ارتفاع أسعار الخامات ومواد البناء أقل بكثير من قيمة الزيادة فى أسعار العقارات حيث تمثل تكلفة البناء نحو 35% من سعر العقار بشكل عام.
وأوضح أن أسعار الوحدات المعروضة فى القطاع العقارى تتأثر بارتفاع أسعار الأراضى التى تطرحها الحكومة، وهو ما يمثل عبئا ماليا على شركات التطوير العقارى.
وتابع أنيس: “تجارة الأراضى هى السبب الرئيسى فى ارتفاع الأسعار، وعلى سبيل المثال أسعار الأراضى التجارية ارتفعت بنسبة كبيرة ووصل سعر المتر التجارى والإدارى فى بعض الأحيان إلى 40 ألف جنيه، ما يؤثر على السياسة العامة للسوق”.
وقال رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى: “الأسعار مرتفعة بشكل لا يصدق، ورغم ذلك هناك حركة بيع وشراء فى السوق، وشركات التطوير العقارى حققت مبيعات كبيرة بمشروعاتها، ولكن الفئات الأكثر تأثرا بزيادة الأسعار هى فئتى محدودى ومتوسطى الدخل”.
وأضاف أن أسعار الخامات لا تؤدى إلى رفع أسعار العقارات بشكل كبير خاصة أنها تمثل 16% من إجمالى تكلفة العقار وتكلفة البناء بالكامل نحو 35%، ولكن الزيادة فى أسعار العقارات فى الوقت الحالى أكبر من ذلك بكثير، نتيجة ارتفاع أسعار الأراضى.
وأوضح أن زيادة سعر صرف الدولار وارتفاع معدل التضخم محرك رئيسى لارتفاع سعر أى منتج، فالزيادات السعرية التى شهدها القطاع العقارى خلال الفترة الماضية نتيجة عدة عوامل أبرزها انخفاض قيمة الجنيه أمام الدولار وزيادة معدلات الطلب على العقارات تخوفا من وجود زيادات جديدة.
وتابع أنيس: “السوق العقارى حاليا تغير بشكل كبير نتيجة التوسع فى طرح الأراضى، ومن المتوقع وجود تغير أكبر خلال العشر سنوات المقبلة فى ظل الطفرة العمرانية التى تشهدها مصر”.
المهدى: المقيمون العقاريون فى مصر مُقيدون لدى “الرقابة المالية” والمحاكم الاقتصادية
وانتقل الحوار إلى نشاط التقييم العقارى فى السوق المصرى والتطورات التى يشهدها حاليا، وقال المهندس خالد المهدى، نائب رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، إن المقيمين العقاريين فى مصر مُقيدين فى الهيئة العامة للرقابة المالية، ويمكن أن يعمل المقيم العقارى بشكل فردى ويمارس المهنة كخبير مستقل أو من خلال شركة تمتلك سجل تجارى.
وتابع المهدى: “بالإضافة إلى قيد المقيمين العقاريين بهيئة الرقابة المالية، فإنهم مقيدين بالمحاكم الاقتصادية فى مصر، وتمنح المحاكم تكليفات التقييم بالدور طبقًا للأقدمية فى التسجيل”.
وأضاف أن نشاط التقييم العقارى هو تقدير قيمة العقارات أو الأراضى بناءً على دراسة لمكان وطبيعة وحالة العقار لأغراض البيع والشراء والرهن والتقسيم والتأمين وغيرها من التعاملات التجارية.
وتابع المهدى: “أهمية التقييم العقارى تتضح من خلال الطبيعة المتغيرة للممتلكات العقارية وخاصة عند التعامل عليها كسلعة استثمارية، حيث إن كل عقار له قيمته الخاصة التى يحددها موقعه وحالته وكيفية استغلاله”.
وقال نائب رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، إن التقييم العقارى يساعد على معرفة القيمة السوقية للعقار فى أى معاملات عقارية سواء كانت بيع أو شراء أو تأجير، ويعد من الأسس الهامة لصناعة التمويل العقاى، فالتمويل العقارى فى الواقع يرتكز على التقييم وتحديد قيمة العقار والتى يتحدد على أساسها قيمة التمويل الممنوح للعميل.
وأضاف أن التقييم العقارى يلعب دورا هاما فى التحديث المستمر لقيم الأصول العقارية للشركات والأفراد ومساعدتهم فى اتخاذ القرارات المناسبة حيال تلك العقارات، فضلا عن المساعدة فى توريق وتصكيك أى أصول عقارية أو العوائد الناتجة عنها.
ويرى المهدى أن التقييم العقارى يعد ضمانة وحماية للاقتصاد القومى فيما يقوم به من تقييم عادل للأصول المملوكة للدولة فى حالة الخصخصة أو طرح نسب من تلك الأصول فى البورصة أو للمستثمرين.
وأكد أهمية أخذ رأى جهة عقارية تعمل باحترافية لتجنب الوقوع فى أخطاء استثمارية، وتابع: “الأمر كما رأينا لا يرتبط بالاستثمار العقارى، بل هو أوسع من ذلك بكثير، فتأثيرات التقييم العقارى تمتد لتشمل مجالات عديدة، كما أنه أحد أركان صناعات عديدة ترتبط به بشكل مباشر أو غير مباشر”.
وأشار إلى أن التقييم العقارى يخدم المستثمرين والعاملين فى المجال العقارى من خلال الأغراض العديدة للتقييم، ومن ذلك تبرز أهمية ودور التقييم العقارى فى الحركة الاقتصادية والاستثمارية.
وتابع: “دور التقييم العقارى يتسع ليشمل معرفة القيمة السوقية للعقارات فى حالة التبادل والبيع والشراء، وتحديد القيمة العادلة للإيجار كنسبة من القيمة السوقية، فضلا عن الحصول على التسهيلات الائتمانية من البنوك، كما يساعد فى إعداد القوائم المالية للشركات، وفى حالة تصفية الشركة بين الورثة أو الشركاء، وتقييم أصول الشركات بغرض الدمج بين شركتين للوقوف على القيمة الحقيقية للأصول، وكذلك صفقات الاستحواذ”.
وقال المهدى: “التقييم العقارى يستخدم أيضا فى حالات التأمين على العقار من خلال شركات التأمين، لتحديد قيمة قسط التأمين أو فى حالة التعويض عن عقار مؤمن عليه أصابه حريق أو انهيار، بالإضافة إلى حالات التنفيذ القانونى على العقار بأمر بيع بالمزاد العلنى لصالح الدائنين، وعند رهن العقار للحصول على تمويل من أحد البنوك أو جهات التمويل الأخرى، وتحديد تكلفة إنشاء عقار كجزء من عملية تقاضى أو تعويض”.
فيما قال الدكتور أحمد أنيس، رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى: “مهنة المقيم العقارى تشبه المحاسبين إلى حد ما حيث نعمل كأفراد لكن يمكننا تكوين شركات، ولكن الترخيص يصدر للفرد، وهيئة الرقابة المالية عندما بدأت فى تسجيل خبراء التقييم عام 2004 كانوا أفرادا فقط، وبداية من عام 2017 بدأت الهيئة فى إنشاء سجلات للشركات”.
وأضاف رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى أن المسؤولية الجنائية فى حالة وجود أى خطأ أو شكاوى تقع على الأفراد وليس الشركة.
وأوضح أن خبير التقييم العقارى هو الشخص المهنى المحايد المؤهل علميا، ولديه الخبرة العملية للقيام بعملية التقييم من خلال الإلمام بأساسيات العلوم الهندسية اللازمة لحساب المساحات وعناصر المنشآت ونوعياتها والحكم على سلامتها وملاءمتها لأداء العمل المتوقع منها من عدمه وتكاليف التشييد والبناء.
وقال إن المقيم العقارى يقوم بحساب الاستثمارات المطلوبة لبناء عقارات والحكم على إيرادات ومصروفات هذه العقارات مما يعنى ضرورة إلمام الخبير بقدر كبير من العلوم الهندسية بالدرجة الأولى إضافة إلى بعض العلوم المحاسبية وعلوم الإدارة المالية.
وأضاف أنيس: “يجب أن يُلم المقيم العقارى بعلوم الجغرافيا والعلوم الاقتصادية والاجتماعية لتقدير حركة السكان والاستثمارات على مستوى الدولة لتوقع العرض والطلب على الأملاك فى المستقبل لتقدير تأثير ذلك على قيمة الأملاك فى منطقة ما”.
وأوضح أن خبير التقييم العقارى يحتاج إلى خبرة عملية مناسبة لتقييم العقارات التى يمكن له الحكم على تأثير العوامل والمتغيرات العديدة على قيمتها، ومن هذا يتضح صعوبة وجود درجة علمية واحدة فى مستوى البكالوريوس فقط تمنح الخبير القدر الكافى لممارسة عمله.
وأشار إلى أهمية متابعة شهادات الخبير العقارى العلمية فى العديد من التخصصات لتغطية جوانب النقص فى تخصصه الأصلى من خلال برامج مماثلة لبرامج التعليم المستمر بالجامعات أو البرامج المتخصصة التى تمنحها المؤسسات المالية والجمعيات المهنية المهتمة بمهنة التققم العقارى.
اقرأ أيضا: مطورون: تصدير العقار المصرى أبرز إيجابيات تعديل قانون منح الجنسية
وقال إن عدد الخبراء والمقيمين العقاريين المسجلين لدى هيئة الرقابة المالية 220 فرد، بينما يبلغ عدد الشركات 7 شركات فقط، مشيرا إلى أن عدد شركات التقييم العقارى مازال محدودا.
وأضاف أن الفترة القادمة يجب أن تشهد تحويل الأفراد إلى شركات، نظرا لحاجة السوق العقارى الكبيرة لهذه النوعية من الشركات لخدمة عدد أكبر من العملاء.
وتابع: “الهيئة العامة للرقابة المالية تحتاج لوجود شركات تقييم عقارى برأس مال يمكن من خلاله تغريمهم ماليا فى حالة وجود أى خطأ أو تعرض أحد الأطراف لخسائر مالية”.
وحول طريقة التسجيل كمقيم عقارى، أوضح الدكتور أحمد أنيس: “لكى تصل لخطوة الانضمام لسجلات هيئة الرقابة المالية يجب أن تشارك فى برنامج تدريبى تعده الهيئة، مع امتلاك خبرة لا تقل عن 15 عاما فى الأمور المتعلقة بالتقييم، وتحقيق الحد الأدنى من نسبة النجاح فى البرنامج لتتمكن من العمل كمقيم عقارى”.
وقال إن كل تقرير يكتبه المقيم العقارى له طرفان وفى حالة وجود خطأ بعملية التقييم يتضرر أحد الأطراف، ويصبح المقيم معرضا لخطر المقاضاة فى المحاكم.
مرزوق: نتعاون مع مجلس معايير التقييم الدولية والجمعية الملكية للمساحين القانونيين البريطانية
فيما قال الدكتور عبد النبى مرزوق، عضو مجلس إدارة الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى ومقرر لجنة التدريب بالجمعية، إنه يوجد عدد من المنظمات لوضع معايير التقييم بكافة فروعه منها مجلس معايير التقييم الدولية IVSC، والجمعية الملكية للمساحين القانونيين البريطانية RICS، وقد صدرت المعايير المصرية لأعمال خبراء التقييم من هيئة الرقابة المالية بالقرار الوزارى رقم 39 لسنة 2015.
وأضاف أن المعايير المصرية تضمنت، المعيار الأول المتعلق بتحديد القيمة السوقية للعقار، والمعيار الثانى والمتعلق بالقيمة خلاف القيمة السوقية، والمعيار الثالث والمتعلق بإعداد تقرير التقييم وتقوم الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى “الممثلة لخبراء التقييم العقارى المسجلين بهيئة الرقابة المالية” بالتعاون مع هيئة الرقابة المالية بالعمل على إصدار النسخة الجديدة من المعايير المصرية للتقييم العقارى والتى تتماشى مع المعايير الدولية للتقييم العقارى.
وأشار إلى أن الجمعية المصرية للتقييم العقارى تعمل على نشر ثقافة التقييم العقارى من خلال محورين، الأول الرسمى المتمثل فى نشاط هيئة الرقابة المالية وتسجيل المزيد من الخبراء لزيادة عددهم مع الوقت، أما المحور غير الرسمى من خلال وسائل الإعلام.
وأوضح مرزوق أن الجمعية تحاول نشر الوعى بأهمية مجال التقييم العقارى من خلال تقديم برامج تدريب، لافتا إلى وجود محاضرة عامة عن التمويل العقارى خلال الشهر الجارى بالتعاون مع المركز القومى لبحوث الإسكان والبناء.
وأشار إلى أن هناك عدة أساليب للتقييم العقارى من ضمنها طريقة التكلفة وتعتمد على استنساخ عقار مماثل للعقار موضوع التقييم بتكلفة إنشاء عقار جديد، وتسوى الفروقات بينه وبين العقار الجديد المشابه له من حيث العمر وحالة البناء وصلاحيته للاستخدام.
وقال مرزوق إن المقارنة تعتمد على المواصفات السوقية للعقار الجديد على أن يتم تقييم الأرض طبقاً لقيمتها السوقية، وتسمى هذه الطريقة القيمة الاستبدالية للبناء أو تكلفة الاستنساخ.
وأضاف عضو مجلس إدارة الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى: “الطريقة الثانية هى طريقة رسملة الدخل، وتعتمد على معرفة الدخل المستقبلى الذى يوفره عقار ما، والعقار الذى ينتج دخل يُشترى ويُباع كاستثمار، فالمشترى يضحى بقيمة فى الوقت الحالى للحصول على قيم مستقبلية أعلى، ومن بديهيات الاستثمار أنه كلما كانت المكاسب أكبر تكون القيمة أكبر”.
وأشار إلى أنها تعد إحدى ثلاث طرق تقليدية تضم آليات حسابية يستخدمها المُقيِّم ليحلل مقدرة العقار على جلب فوائد مادية وتحويل هذه الفوائد إلى مؤشرات لقيمة تقديرية، ومن الضرورى عند تطبيق هذه الطريقة معرفة سعر المتر المربع الإيجارى للعقار المراد تقييمه، وكذلك جميع الضرائب والمصاريف المترتبة على هذا العقار حيث تخصم جميعها من قيمة الإيجار السنوى للعقار.
وقال مرزوق إن الطريقة الثالثة هى طريقة البيوع المقارنة، ويعتبر أُسلوب التحليل المقارن المستخدم فى طريقة البيع المقارن من أساسيات عملية التقييم بشكل عام.
وتابع مقرر لجنة التدريب بالجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى: “طريقة البيع المقارن هى طريقة تكون بها القيمة المقدرة استخلصت من تحليل السوق لعقارات مشابهة ومن ثم مقارنة هذه العقارات بالعقار موضوع التقييم، حيث إن القيمة السوقية للعقار هى المقدمة الرئيسية لطريقة البيع المقارن وتكون مرتبطة مباشرة بأسعار العقارات المقارنة للعقار موضوع التقييم والتى تكون قد جرى عليها بيع مؤخراً أو معروضة للبيع أو تحت الإنجاز”.
وقال مرزوق إن طريقة المقارنة يركز فيها المُقيِّم على تحليل عناصر المقارنة المتشابهة والعناصر المختلفة من خلال العديد من العوامل التى تؤثر على القيمة حيث يمكن أن يتضمن ذلك اختلافات فى الحقوق العقارية “نوع الملكية”، المساحة، الموقع، المطل، زمن البيع، تشطيبات العقار.
وأشار إلى أنه يتم فحص عناصر المقارنة لتحديد مدى تأثير هذه العناصر على القيمة، وتعتبر طريقة المقارنة من أفضل الطرق التى تُعطى مؤشرات لقيمة عقار ما شرط توفر المعلومات الملائمة واللازمة والكافية عن العقار.
وحول تأثير تطورات السوق العقارى على عملية التقييم، قال الدكتور أحمد أنيس، رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى: “السوق العقارى غير مرن، وبطئ فى حركته، ويمكن أن تبدأ فى مشاريع على مدار سنوات لكن تتفاجأ فى وقت ما أن السوق أصبح لا يحتاج للمشروع لذلك هى أزمة يعانى منها السوق ولا يمكن تغييرها”.
وأضاف أنيس أن أسس التقييم العقارى فى البيع مختلفة وأصعب من الشراء، فلابد أن تحسب بدقة فروق الأسعار، والتعامل مع بيانات عديدة لمقارنة الوحدات والوقوف على سعر عادل للطرفين.
وأكد أهمية أن يكون المقيم العقارى على دراية بكافة البيانات من شق هندسى وقانونى واقتصادى، فقد يعرض عليه أوراق بها جملة قانونية واحدة تفسد صحة عملية البيع والشراء.
وحول الوقت الذى تستغرقه عملية التقييم العقارى، قال إن الفترات تختلف حسب كل حالة، وفقا للوحدة المقيمة، وبعضها قد يكون صعب المقارنة، لكن بالنسبة للشق السكنى كفيلات أو شقق أو ما شابه لا يستغرق أكثر من 15 يوما.
فيما قال المهندس خالد المهدى، نائب رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، إن مجال التقييم العقارى يواجه أزمة فى ضعف قواعد البيانات المتاحة والمعلنة، والمقيم العقارى يعتمد على بيانات الأفراد فقط المبنية من خلال طبيعة عملهم وخبراتهم، على عكس بعض الدول المتقدمة التى لديها قواعد بيانات متحركة ودائمة.
وأضاف المهدى أنه فى حالة الاختلاف على عملية التقييم تقوم البنوك باستقدام ثلاث مقيمين عقاريين، لتقييم نفس الشئ بدون علم بعضهم البعض لمقارنة النتائج، ولكن هذا الأمر مكلف جدا ماديا.
وحول تحديد قيمة أتعاب التقييم، أوضح نائب رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى: “لا يمكن ربط أتعاب الخبير بقيمة العقار، باعتباره كود أخلاقى فى المهنة، وكانت توجد لائحة للأتعاب مقسمة حسب طبيعة العقارات، واعتمدتها هيئة الرقابة المالية ولكن تم إلغاء العمل بها”.
وقال المهدى إن قانون التمويل العقارى وقت صدوره، ألزم الهيئة العامة للرقابة المالية بوضع أتعاب الخبراء والمقيمين العقاريين، ليقوم بدفعها طالب الخدمة أو المستفيد، مشيرا إلى أن جهة التمويل فى النهاية تدفع الأتعاب لكن بالتأكيد تحملها للعميل الراغب فى الحصول على التمويل.
وأضاف المهدى: “يوجد سلوكيات يجب أن يتحلى بها خبير التقييم العقارى من ضمنها النزاهة، فالمقيم ملتزم بأداء المهمة المكلف بها فى إطار من الأمانة والمصداقية وعدم الأخذ بأى اعتبارات أو مصالح شخصية وبعيدا عن الغش أو الخداع، والاستقلالية حيث يقدم الخبير من خلال عملية التقييم رأيه الفنى المحايد بحيث لا يجوز له الانحياز فى ذلك الرأى لأى شخص أو جهة أو الترويج لفكرة ما”.
اقرأ أيضا: إقبال أجنبى على العقارات السياحية المصرية بعد ارتفاع الدولار
وقال الدكتور عبد النبى مرزوق، عضو مجلس إدارة الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى: “يجب أن يتمتع المقيم العقارى بالكفاءة، حيث يتم التقييم بمهنية عالية، ويفترض أن يكون المقيم مؤهل علميا ومهنيا للقيام بعملية التقييم، وألا يقبل مهمة تتضمن أى نتائج أو آراء محددة له مسبقاً، وألا يقدم فى التقرير أى نتائج بطريقة غير واضحة أو يترتب عليها استنتاجات غير صحيحة أو بها غش أو تدليس ويجب عليه ألا يستخدم أو يقدم تقريراً به خداع أو تزوير أو تزييف أو يسمح لأى من موظفيه أو أى شخص بتقديم تقرير به معلومات غير واضحة أو غير صحيحة”.
وأكد على سرية العمل حيث يجب أن يحفظ المقيم العقارى سرية المعلومات التى يقدمها له العميل، ويؤدى عمله بإخلاص أخذاً فى الاعتبار المصالح الخاصة المشروعة للعميل فى استخدامه للمعلومات السرية المقدمة إليه وعند قيامه بتقديم نتائج التقييم.
وأشار إلى أن خبير التقييم العقارى مسئول عن معرفته بكل قوانين حماية الخصوصية الفردية التى قد تنطبق على عمله خلال مهمة محددة والتى عليه اتباعها، ولا يظهر المعلومات السرية أو نتائج العمليات المعدة للعميل لأى شخص آخر سوى العميل نفسه أو ما ينوب عنه أو جهات الدولة المختصة أو جهات أخرى مصرح لها بالإطلاع على هذه المعلومات حسب قانون الدولة أو لجان مراجعة التقييم إلا إذا كان إظهار هذه المعلومات للجان المراجعة يتعارض مع القانون.
وقال مرزوق إنه على المقيم العقارى أن يحفظ ملف العميل لفترة 5 سنوات على الأقل بعد الإعداد ويجب عليه حفظ هذا الملف لديه أو عمل الترتيبات اللازمة للحفاظ على هذا الملف واسترجاعه بسهولة إذا طلب منه ذلك لأغراض مراجعة التقرير أو الدفع به فى الخلاف القضائى الذى قد ينشأ نتيجة الخلاف على نتائج التقييم بينه وبين العميل أو الجهة طالبة التقييم.
وانتقل الحوار إلى ملف التمويل العقارى والعقبات التى يواجهها فى السوق المصرى ودور التقييم العقارى فى تنشيط التمويلات، وقال الدكتور أحمد أنيس، رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، إن قطاع التمويل العقارى يواجه أزمة تتمثل فى ارتفاع سعر الفائدة التى وصلت لنحو 18% سنويًا فى الظروف الطبيعية مع اعتبار أننا فى ظروف استثنائية فى الوقت الحالى ولا تمثل حقيقة السوق.
وأضاف أنيس أن سعر الفائدة الطبيعى كان 12%، وبالتالى كان العميل يحصل على تمويل عقارى بفائدة 16%، وهذا يعد رقم كبير أيضا.
وتابع أنيس: “فى كل تجارب دول العالم فى حال وصلت الفائدة لأكثر من 10% فإن السوق العقارى يتوقف لأنه قائم على التمويل، ولكن الأمر مختلف هنا لأن السوق قائم على الكاش الذى يمثل 95% والباقى تمويل عقارى”.
وأوضح أن التمويل العقارى يواجه أزمة أخرى تتمثل فى تسجيل العقارات، حيث إن 80% من العقارات فى المدن القديمة غير مسجلة، خاصة مع ارتفاع تكلفة التسجيل، ما أدى إلى إحجام المتعاملين فى البيع والشراء عن التسجيل.
وقال أنيس إن الأمور حاليًا شهدت تحسنا كبيرا خاصة فى المدن الجديدة، بعد إعلان هيئة المجتمعات العمرانية عن السماح بتسجيل أرض المشروع العقارى فى حالة الانتهاء من تنفيذ كل مرحلة من مراحل المشروع وتسديد قيمة الأرض، بدلا من رهن التسجيل بسداد قيمة أرض المشروع بالكامل.
وحول مستقبل السوق العقارى خلال الفترة المقبلة، قال الدكتور أحمد أنيس إن السوق العقارى بطئ فى تكيفه مع المتغيرات، وعلى سبيل المثال فإن الارتفاع الكبير للدولار لم يتأثر به العقار بشكل كامل حتى الآن بسبب وجود مخزون كبير لن يتم رفع سعره بشكل مماثل لارتفاع الدولار.
وأضاف أنيس: “على المدى المتوسط والبعيد سيتأثر السوق العقارى بالارتفاع الكبير فى سعر الدولار، وبعد ذلك سيتوازن سعر العقار مع فرق العملة ولكن ذلك يحتاج لوقت”.
وقال الدكتور عبد النبى مرزوق، عضو مجلس إدارة الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى ، إن هناك دراسة حديثة تؤكد وجود نقص بمعدل 80 ألف وحدة سنويا فى قطاع الإسكان المتوسط، ويوجد فائض فى الإسكان الفاخر بنحو 60 ألف وحدة.
وأضاف أن الاهتمام بملف تصدير العقار المصرى خطوة هامة لتحريك سوق العقارات، خاصة مع وجود دول مثل تركيا حدث بها أزمات ويمكن أن تتحول بوصلة تصدير العقار إلى مصر.
وقال الدكتور أحمد أنيس إن العقار المصرى أقل فى السعر مقارنة بدول أخرى، ولكن المستثمر له متطلبات، أولها تسهيل إجراءات التسجيل، ثانيًا يحتاج لوحدة كاملة التشطيب، ومعظم المطورين يعرضوا وحدات نصف تطشيب.
وأشار إلى ضرورة وجود شركات متخصصة فى إدارة بيع وشراء العقارات، حيث يحتاج المستثمر الخارجى أو مشترى العقار الأجنبى لضمانة للحصول على أمواله مرة أخرى فى حالة التخارج من السوق.
وقال المهندس خالد المهدى، نائب رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى، إن السوق المصرى لا يقوم بتصدير العقار بأكثر من 200 مليون دولار سنويا.
وأضاف المهدى: “القطاع العقارى يحتاج لزيادة صادراته إلى 3 مليارات دولار على الأقل سنويا لإنجاح فكرة تصدير العقارات خاصة مع وجود وفرة فى العقار ووحدات بسعر تنافسى”.
تابع المهدى: “نحتاج لمبادرة مثل مبادرة استيراد السيارات للمصريين فى الخارج، وذلك لتنشيط مبيعات العقارات المصرية فى الأسواق الخارجية”.
وحول دور قطاع التقييم العقارى فى حطة الطروحات الحكومية، قال الدكتور أحمد أنيس إن الحكومة استعانت بخبراء التقييم العقارى فى برنامج الطروحات، وتابع: “قمنا بتقييم بعض الأصول، ومنها مجمع التحرير ومقرات عدد من الوزارات فى منطقة وسط القاهرة وعدد من الفنادق الحكومية”.وحول خطة عمل الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى خلال المرحلة المقبلة قال المهندس خالد المهدى، إن مجلس إدارة الجمعية يتكون من 7 أعضاء، ويتم انتخاب هيئة المكتب من داخلهم.
وأضاف المهدى: “فى أول اجتماع لمجلس الإدارة الجديد للجمعية أُعلن تشكيل لجان للنشاط، ولجنة التدريب كانت أهم لجنة، لأننا مهتمين بالتدريب المستمر لخبير التقييم العقارى، ولجنة المساندة القانونية للخبراء، وأخرى للائحة الأتعاب خاصة فى ظل احتياجنا لها، مع وجود تدنٍ لقيمة الأتعاب”.
وأوضح أن جهات التقييم العقارى تلجأ لأساليب كثيرة لتحديد الأسعار، لذلك اللائحة ستحدد الحد الأدنى للأتعاب حتى لا يتجاوزها أى زميل، مشيرا إلى أن ذلك يدعم قيمة المهنة والحفاظ عليها.
وأشار إلى أن عدد أعضاء الجمعية العمومية 180 عضوا، وهذا الرقم يمثل عدد الأعضاء الفاعلين والمسددين للاشتراكات، وحضر الانتخابات الأخيرة حوالى 114 عضوا.
وقال المهدى إن الجمعية نظمت ندوتين خلال الفترة الماضية، كانت الأولى حول أولويات مجتمع خبراء التقييم العقارى، والثانية عن التطوير والتقييم المستمر لخبير التقييم العقارى وكيفية الاشتراك فى المنظمة الدولية لخبراء التقييم العقارى، واعتماد الخبير لدى الشركات الأجنبية”.
وتحدث الدكتور أحمد أنيس عن أتعاب المقيم العقارى قائلا: “الأتعاب هنا سلاح ذو حدين لأن الطرف الآخر دائمًا يبحث عن أقل سعر، وهو أكبر خطر لأنه يعنى غالبًا النزول عن الحد المقبول فى هذا العمل لأن كفاءة الخدمة المقدمة تقل”.
وأضاف أنيس: “فى عام 2004 تولت هيئة الرقابة المالية تحديد قيمة الأتعاب، وتم تقييمها على أساس المجهود، حيث كانت بالحد الأدنى المطلوب لهذا العمل، وحساب التكاليف المطلوبة لوضع التقرير، وتم العمل بها لمدة 9 سنوات، وتم إلغائها بعد ضغط الشركات لتقليل الأتعاب”.
وتحدث الدكتور أحمد أنيس عن تحديث المعايير المصرية للتقييم العقارى قائلا إنها تحتاج للتحديث المستمر خاصة أنها صدرت فى عام 2015، وكل دول العالم تعيد تقييم المعايير كل سنتين على الأقل.
وأضاف رئيس الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى: “مصر لا يوجد بها معايير لتقييم المنقول أو الآلات والمعدات، حيث إن حجم النشاط بها لا يقل عن حجم النشاط العقارى خاصة أنها تمثل صناعة كاملة، وكل ذلك قائم على قروض تم تحصيلها من بنوك مبنية على تقييم ليس له معايير، وقمنا بتكوين لجنة لتحديث المعايير وخرج قرار من رئيس هيئة الرقابة المالية السابق وحاليًا القرار مجمد”.
وحول الفرق بين المثمن والمقيم العقارى قال أنيس: “صدر قانون سنة 1970 وهو قانون التجارة، وكان لبيع المنقول فى صالات المزادات، القانون قرر أن يُنشأ سجل ينضم له خبراء مثمنين بعد التمرين 3 سنوات فى الشركات التى تقوم بالمزادات، وبعد عدة سنوات أصبحت الشركات تقدم الشهادات للخبير بمبالغ كبيرة”.
واستكمل: “عام 2003 ظهر قانون التمويل العقارى، ولكى يضمن عودة الأموال فى حال التعثر، أصبح يجب أن تكون قيمة العقار أكبر من قيمة القرض، وقاموا بعمل سجل خبراء التقييم، وكان يشرف عليه هيئة التمويل العقارى وقتها، وكانت شروطها سنوات الخبرة وبرنامج تدريبى وامتحانات تقوم بها الهيئة للحصول على رخصة مزاولة المهنة”.
وأضاف أنيس: “ما حدث من عام 1970 وحتى 2003 أن البنوك كانت تقدم قروض بضمانات يقيمها أى شخص، وكانت تستغل قانون المزايدات لبيع العقارات، لكن من بعد ذلك اختلف الأمر، وحتى فى 2008 أقر البنك المركزى أنه لا يجب أن يقيم العقار إلا شخص مسجل فى هيئة الرقابة المالية”.
وقال الدكتور أحمد أنيس: “السوق العقارى شهد العديد من التغييرات ومنها ظهور حق الانتفاع لمدة 25 سنة، لذلك أصبح هناك احتياج لتقييم هذا النوع الجديد فى السوق المصرى، ليعرف الجميع فى النهاية القواعد التى يجب أن يسيروا عليها فى تقييم العقارات”.
وأضاف: “هناك احتياج أيضا لتقييم المنشآت أثناء التنفيذ، حيث اكتشفنا مشاريع تتوقف ويضطر المطور لبيعها، لذلك، فهى تحتاج أيضًا معايير جديدة للتقييم، وهيئة الرقابة المالية هى المسئول الرئيسى عن إصدار تلك المعايير”.
