مصادر بالشركات: نفكر فى تكرار تجربة “إعمار مصر” ونخشى إحجام العملاء عن الشراء
ساويرس: جميع مبيعات “أورا ديفلوبرز” تتم بالجنيه المصرى ولن نربط السعر بالدولار
تعددت حلول شركات التطوير العقارى لمواجهة أزمة ارتفاع تكلفة الإنشاءات، حيث لجأت الشركات لتخزين المواد الخام أو الاحتفاظ بمخزون من الوحدات الجاهزة على مدار مراحل مشروعاتها لبيعها بأسعار مرتفعة أو الحل التقليدى بزيادة سعر البيع فى كل طرح للمشروع.
ولكن يبدو أن تلك الحلول لم تكن كافية للسيطرة على ارتفاعات التكلفة والتى نتجت عن أزمات اقتصادية متراكمة، ليظهر حل جديد وهو ربط سعر بيع الوحدة بتغير سعر صرف الدولار أمام الجنيه ليتم تحميل الفارق على قيمة الأقساط المتبقية على العملاء، ما يمثل تحولا كبيرا عن العقود الحالية المقيدة بالجنيه المصرى فقط.
هذا الحل لجأت إليه شركة “إعمار مصر” عندما طرحت مرحلة جديدة بمشروع “أب تاون كايرو” تحت اسم “هيل توب”، وربطت سعر بيع الوحدات بسعر صرف الدولار الأمريكى.
وأخطرت “إعمار مصر” العملاء بوجود خطط سداد مرتبطة بالدولار الأمريكى، حيث يلتزم مشترو الوحدات بدفع ما يعادل سعر الدولار وفقًا لسعر الصرف الرسمى فى تاريخ استحقاق كل شيك، وسيستمر المشترون فى دفع المبلغ المتعاقد عليه بما يعادل السعر الرسمى للجنيه مقابل الدولار فى تاريخ العقد، المحدد بسعر 31 جنيهًا مصريًا للدولار.
وقالت شركة “إعمار مصر” إنها سوف تتحمل مخاطر انخفاض الجنيه من المستويات الحالية إلى 35 جنيهًا للدولار.
أما المشترى فسوف يتحمل مخاطر ارتفاع سعر الدولار بين 35 جنيهًا و40 جنيهًا، حيث سيتم تحديد المدفوعات المتبقية بأحدث سعر للجنيه مقابل الدولار قبل التسليم، كما يمكن للمشترين الأجانب إيداع الأقساط بالدولار الأمريكى.
وتحدثت “البورصة” إلى مصادر بشركة “إعمار مصر”، والتى بررت توجه الشركة لربط سعر الوحدات السكنية المطروحة للبيع بسعر الدولار بـ”التحوط من ارتفاع تكلفة الإنشاءات”.
وقالت المصادر إن الشركة أتاحت أيضا سداد قيمة الوحدة بالدولار لتوفير العملة الصعبة وجذب شريحة أكبر من العملاء الأجانب.
وتضمنت المرحلة الجديدة التى طرحتها “إعمار مصر” 25 فيلا بمشروع “هيل توب” بمساحة تتراوح من 317 مترا إلى 755 مترا مربعا، وتراوحت أسعار الفيلات من 30 مليونا إلى 90 مليون جنيه تقريبا.
وأوضحت المصادر أنه تم بيع المرحلة التى تم طرحها بالكامل، واستحوذ العملاء الأجانب على 80% من المبيعات، مقابل 20% لعملاء مصريين حاصلين على إقامات بجنسيات مختلفة.
ولكن البيع بالدولار لم يلق إجماعا فى السوق العقارى، حيث نشر المهندس نجيب ساويرس، المؤسس والرئيس التنفيذى لمجموعة “أورا”، بيانا لشركة “أورا ديفلوبرز إيجيبت للتطوير العقارى”، قالت فيه “إن جميع مبيعات الشركة تتم بالجنيه المصرى وليس لدى الشركة أى نية لتغيير أسلوب الدفع أو ربط سعر أى وحدات سكنية بالدولار الأمريكى فى ظل الوضع الحالى للدولار”.
وأضافت الشركة: “الوضع الحالى للدولار نراه كمشكلة قصيرة المدى فى طريق مصر نحو نمو اقتصادى أكبر، ونحن شركة مصرية ملتزمة بمعايير السوق المصرى”.
وتابعت الشركة فى بيانها: “نحن ملتزمون بتوفير الوحدات السكنية والمجتمعات العمرانية التى تلبى احتياجات السوق المحلى وتدعم اقتصاده”.
اقرأ أيضا: شركات التطوير العقارى تلجأ لمخزون الوحدات الجاهزة بحثا عن السيولة
وتطور مجموعة “أورا ديفلوبرز” عددا من المشاريع السكنية والتجارية والرياضية والفندقية فى شرق وغرب القاهرة منها: “ZED الشيخ زايد، ZED إيست، بيراميدز هيلز”، بالإضافة الى مشروع سيلفر ساندز بالساحل الشمالى.
وتحدثت “البورصة” إلى مصادر بعدد من شركات الاستثمار العقارى التى أبدت انقساما حول توجه شركة “إعمار مصر”، حيث أكد بعضها إعجابه بالفكرة دون تأكيد هل يمكن تطبيقها على مشروعاته أم لا، والبعض الآخر أبدى تخوفه من تأثيرها على مبيعات الشركات فى المرحلة المقبلة.
فيما يرى عدد من الخبراء والمسوقين العقاريين أن قرار شركة “إعمار مصر” يعتبر خطوة للخروج من الأزمة الحالية التى يواجهها القطاع العقارى نتيجة الارتفاعات المستمرة فى تكلفة الإنشاءات بسبب ارتفاع سعر صرف الدولار.
كما أشاروا إلى أنها خطوة لتحقيق التوازن بين أسعار التعاقد المتفق عليها مع العميل والأسعار الجديدة فى السوق، لضمان استمرار شركات التطوير فى تنفيذ مشروعاتها والتزامها بمواعيد التسليم المتفق عليها مع العملاء.
إلا أن الخبراء قالوا إن تغيير قيمة الأقساط مع تغير سعر الدولار يمكن أن يؤدى إلى إحجام عدد كبير من العملاء عن الشراء وتراجع معدلات الطلب فى السوق العقارى.
العسال: غرفة التطوير العقارى ستناقش الفكرة.. والتسعير بالدولار يحمى المطور والعميل
وقال المهندس هانى العسال، وكيل مجلس إدارة غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن غرفة التطوير العقارى يمكن أن تناقش قرار ربط سعر البيع بالدولار خلال الفترة القادمة وإمكانية تطبيقه فى مشروعات أخرى إذا تم التأكد أنها خطوة مجدية وصحيحة وغير مخالفة للقانون.
وأضاف العسال: “يمكن أن تكون هذه الخطوة فى صالح العميل والمطور، حيث ستضمن للعميل استمرار الشركة فى تنفيذ المشروع واستلام وحدته، كما أنها ستكون ضمانة لعدم رفع الأسعار من قبل الشركات بشكل عشوائى وبدون وجود رقابة”.
وأوضح أن أسعار خامات التشييد والبناء ارتفعت بنسبة تصل 100% خلال الفترة الأخيرة تأثرا بتداعيات الحرب الروسية الأوكرانية، ما رفع تكلفة تنفيذ المشروعات على المطورين.
وأشار إلى أن قرار شركة “إعمار مصر” بربط سعر بيع وحداتها بسعر صرف الدولار يعتبر حلا للسيطرة على ارتفاع تكلفة الإنشاءات.
وتابع العسال: “تلك الخطوة لإقناع العملاء أن الزيادات الأخيرة فى أسعار العقارات خارجة عن إرادة شركات التطوير العقارى، ومحاولة لتخفيف الأعباء المالية التى تتحملها الشركات نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء وندرة الخامات وانعكاسها على تكلفة تنفيذ المشروعات وبالتالى السعر النهائى للمنتجات العقارية”.
جمال: القرار يحمى المطور من ارتفاع التكلفة ويضمن للعميل تنفيذ المشروع فى موعده
وقال محمد جمال، مدير الاستثمارات بشركة “إيرا إيجيبت للتسويق العقارى”، إن قرار شركة “إعمار مصر” بربط سعر بيع وحداتها بسعر صرف الدولار الأمريكى يحمى المطور العقارى من الارتفاعات المستمرة وغير المسبوقة فى مواد البناء والتشييد والتى قد يترتب عليها تعثره وتوقفه عن العمل فى وقت من الأوقات نتيجة تلك الأعباء المالية.
وأضاف أن نسبة كبيرة من مبيعات الشركات العقارية فى السوق تمت وقيمة الدولار الأمريكى نحو 15 جنيها، واليوم تجاوز سعر الدولار 30 جنيها، ومن الصعب جدا حساب تكلفة التنفيذ حاليا فى ظل تلك المتغيرات والالتزام بمواعيد التسليم مع العملاء.
وأوضح جمال أنه من المفترض أن تحذو جميع الشركات العقارية سواء الصغيرة أو كبيرة الحجم حذو شركة “إعمار مصر” واتباع نفس نظام السداد بمشروعاتها.
وأشار إلى أن المطور العقارى الذى سينجح فى العمل بهذا النظام سيتمكن من الحفاظ على استمرارية مشاريعه والحفاظ على مكاسبه خاصة مع التغيرات التى تحدث فى السوق.
وقال إن الفترة الماضية شهدت توجه نسبة كبيرة من شركات التطوير العقارى لوقف البيع بمشروعاتها لحين استقرار سعر صرف الدولار، ما تسبب فى بطء مبيعات الشركات.
وأضاف أن ربط العقود وسعر الوحدات بسعر الدولار سيحرك عمليات البيع، ولكن العميل الراغب فى شراء وحدة عقارية فى الوقت الحالى سيرى خطورة خاصة فى ظل ارتفاع سعر الصرف بشكل مستمر، وقد يصل إلى مضاعفة قيمة الوحدة بالنسبة له.
العادلى: التكلفة ارتفعت على المطور.. لكن العميل يلجأ للعقار لحماية مدخراته من زيادة الدولار
وقال رياض العادلى، رئيس شركة “نكست دور للاستشارات العقارية”، إن المطور الذى سيتجه لتكرار تجربة شركة “إعمار مصر” ويربط سعر بيع مشروعاته بسعر الدولار الأمريكى سوف يحمى نفسه من تغيرات سعر الصرف ويتمكن من استكمال مشروعاته.
وأضاف العادلى: “مع تغير سعر صرف الجنيه أمام الدولار، فإن شركات التطوير العقارى تصبح غير قادرة على الوفاء بالتزاماتها لأن الخامات ارتفعت خاصة سعر الحديد الذى تجاوز 40 ألف للطن، بالإضافة إلى العديد من البنود التى يعتمد تسعيرها على الدولار”.
وأوضح العادلى أنه من الصعب تحديد تأثير هذا النظام على السوق العقارى فى الوقت الحالى، ولكنه تابع: “قد يشهد السوق العقارى خلال الفترة القادمة إحجاما عن الشراء أو تقليل الطلب لعدد كبير من العملاء، خاصة أن العميل كان يلجأ للعقار لحماية مدخراته من انخفاض سعر الصرف ولكن الزيادة المستمرة فى قيمة الأقساط مع تغير الدولار قد تؤثر على قرار الشراء”.