أصدرت شركة كولدويل بانكر أدفانتدج، كبرى شركات الاستشارات والتطوير العقاري، تقريراً لتقييم منطقة القاهرة الجديدة يضم 13 فئة، والذي يسلط الضوء علي حركة القطاع السكني في المدينة خلال الربع الأول من 2017.
وفي سياق تعليقه على التقرير، قال المهندس أشرف وريدة العضو المنتدب لشركة كولدويل بانكر أدفانتدج إن الشركة قامت بتحليل الفجوة في القاهرة الجديدة من حيث المناطق الترفيهية و التجارية و الإدارية و الرعاية الصحية و التعليم (مدارس و جامعات).
وأشار إلي وجود وفرة في المناطق الترفيهية مخصصة لجميع الأنشطة وعلي رأسها (السينما والنوادي) بمساحة تصل إلى 702 فدان و لكنها لا تغطي جميع أنواع النشاطات، كما يوجد وفرة في المناطق التجارية و لكن خدمات الاحتياجات اليومية محدودة وليس هناك سيطرة من أي جهة على مستوى هذه الخدمات المتاحة.
وأوضح أنه يوجد فجوة في المناطق الإدارية و لكن تظهر المشكلة في فلسفة استهداف الفئة (A) من قبل الشركات و المؤسسات ، كما أن معظم الخدمات الإدارية مطروحة للإيجار بمساحات كبيرة ونصف تشطيب.
أما بالنسبة إلى ( الرعاية الصحية ).. فهناك وفرة في المساحات تصل إلى 701 فدان، مطالباً الجهات المختصة بالسماح بإرتفاع مباني المستشفيات على الأقل 3 طوابق متكررة ، بجانب الطابق الأرضي و البدروم لإستيعاب و تغطية الطلب في السوق.
وقال إن الفجوة في الخدمات التعليمية في مدينة القاهرة الجديدة تصل إلى 3,191 فدان (-5%) و تتمثل في المدارس حيث يمثل الطلاب حوالي 45٪ من مجموع السكان وعدد المدارس لا تكفي تغطية جميع شرائح المجتمع، كذلك الجامعات.
وأكد أن الشركة قامت بإجراء بحث ميداني لمعرفة و تحليل متطابات العملاء في المدن الجديدة، وأظهرت نتائج التحليل أن هناك عدد من الإحتياجات يطلبها العملاء، بعضهم ذات أهمية كبيرة ولكن نسبة رضائهم منخفضة مثل مستوى مناطق الخدمات داخل المجمعات السكنية ومواقف السيارات المخصصة لكل وحدة، و البعض الآخر ذات أهمية كبيرة و نسبة رضاء عالية مثل توافر الأمن و أنتظام جمع القمامة في المدينة.
وقال إن الشركة قامت بتحليل الوضع الحالي في السوق العقاري من حيث المساحات المعروضة، و أسعار البيع و الإيجار في المجتمعات السكنية المغلقة و الغير مغلقة، و طرق الدفع و مدد الأقساط، بالإضافة إلي تحديد أنواع الوحدات الأكثر تفضيلاً من قبل العملاء و نوع التشطيب.
بيان توضيحي بتقييم “كويدويل بانكر أدفانتج لمدينة القاهرة الجديدة
وأكد أشرف وريدة أن الشركة قامت بتحليل التغيرات التي حدثت في سوق العقارات في مصر خلال الفترة الماضية، حيث يوضح التحليل إرتفاع في نسبة الطلب علي الوحدات السكنية حتى وصلت إلى 50٪ تقريبا مقارناً بـ 8٪ في 2014 و 58٪ في 2015، وبعد الإعلان عن العاصمة الإدارية الجديدة و التوسع في شرق القاهرة في الربع الرابع من عام 2015.
كما تراجع الطلب قليلاً خلال عام 2016 بسبب تصاعد الأسعار الناتج عن إرتفاع تكاليف البناء ، بينما ازداد الطلب في الربع الأول من عام 2017 علي الوحدات بهدف الإستثمار بعد تعويم الجنيه المصري نتيجة للتحوط من آثار هذا القرار.
وإرتفعت أسعار البيع بنسبة تصل إلى 18٪ خلال الفترة من 2015 إلى 2016، ثم زادت بنسبة 23٪ ليصل متوسط سعر المتر المربع 16 آلف جنيهاً في المجمعات السكنية المغلقة للوحدات كاملة التشطيب و 10 آلاف جنيهاً للمتر المربع في المجمعات السكنية الغير مغلقة للوحدات كاملة التشطيب، هذا نتيجة لإرتفاع تكاليف المواد الخام بعد تحرير سعر الجنيه المصري.
وأرجع وريدة السبب في زيادة الطلب على المجمعات السكنية المغلقة نظراً إلى أن المجتمع أصبح يستهدف المناطق الأكثر أمناً ومجتمعات بها حياة أفضل.
أما بالنسبة إلى معدلات زيارة المواقع الإلكترونية للعقارات.. فيشير التقرير إلي أن نسبة العملاء المهتمين بشراء العقارات عبر المواقع الإلكترونية فظلت كما هى ، ولكن المعدلات بعد “التعويم” كانت 3 أضعاف المعدلات في شهري نوفمبر و ديسمبر معاً لعام 2016، مما يدل على أن الرغبة في الاستثمار الآمن في العقارات ارتفعت لمقاومة الآثار الرجعية لتعويم الجنيه.
بيان توضيحي بمساحات الوحدات المفضلة للعميل
ويقول المهندس شريف حسن مدير التطوير بشركة كولدويل بانكر أدفانتدج، إن الربع الأول من العام الجاري شهد إرتفاع أسعار مواد البناء بنسبة تصل إلى 40% و أسعار البيع شهدت إرتفاعاً بنسبة 25% و معدلات زيارة المواقع الإلكترونية للعقارات إرتفعت بنسبة 300% ، وإنخفاض نسبة الطلب على الوحدات العقارية بنسبة 10% لذلك قام المطورين العقاريين بتقليل مساحات الشقق بنسبة 24%.
وأكد أن التقرير التي أصدرتة الشركة يشير إلي بعض الأسباب التي أدت إلى هذة التغيرات من ضمنها الجانب الإقتصادية بعد تعويم الجنيه المصري الذي أدى إلى زيادة الاستثمارات في سوق العقارات السكنية كوسيلة للتحوط ضد التضخم.
وأشار إلي أن مصر من أكبر الدول في معدلات السكان في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، وبالتالي لديها مستوى دائم من الطلب على الوحدات السكنية على المدى المتوسط و الطويل عدم الإستقرار الاقتصادي أدى إلى إبتعاد المستثمرين الأجانب من الاستثمار في السوق المحلي.
وقال إنه لا يوجد إهتمام بذوي الدخل المنخفض بين كبار المطورين في مصر بسبب عدم كفاية الحوافز لتنفيذ مشاريع ذات أرباح منخفضة عن المشاريع الأكثر ربحية ذات المستوى المتوسط و المرتفع، كما يوجد فجوة بين العرض المحدود والطلب المرتفع لأن المطورين يهتمون بتنفيذ الوحدات السكنية الفاخرة ذات الأسعار المرتفعة مما يؤدي إلى انخفاض نسبة التنفيذ.
رسم توضيحي بقياس حركة الطلب ومتوسط أسعار البيع خلال الفترة من 2014 حتي 2017
وأوضح شريف حسن أن الأوضاع السياسية بعد أحداث 25 يناير ساهمت في تسريع التوسع نحو المدن الجديدة بشكل كبير من قبل السكان الذين يفضلون الابتعاد عن منطقة وسط القاهرة والذهاب إلى المدن الجديدة مثل القاهرة الجديدة و السادس من أكتوبر.
لذلك تنصح شركة كولدويل بانكر أدفانتدج المطورين أن يأخذوا في الإعتبار مستوى قدرة العملاء على تحمل التكاليف كعامل رئيسي قبل بناء المشاريع ، هذا لا يعني تقديم أسعار مناسبة للعملاء فقط، ولكن أيضاً تقديم خطط دفع جذابة في مجمعات سكنية مميزة.
وبالنظر إلى الجداول الزمنية الضيقة وإرتفاع تكاليف الأراضي والإنشاءات، يجب على المطورين بذل المزيد من الجهد في مرحلة ما قبل التصميم لمشاريعهم من حيث دراسات السوق لتغطية الطلب ، وكسب ميزة تنافسية ، و الإهتمام بأساليب مبتكرة للتسويق والمبيعات.
